Cẩn trọng với làn sóng 'giá ảo' trước chu kỳ bất động sản mới: Cảnh báo từ chuyên gia về đấu giá đất tại Hà Nội

Tiềm ẩn mối lo về tình trạng 'giá ảo' thông qua đấu giá đất

Cuối tuần vừa qua tại huyện Thanh Oai (TP. Hà Nội) đã diễn ra buổi đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai với gần 2.000 người tham gia. Giá trúng đấu giá của các thửa đất này dao động trong khoảng 63-80 triệu đồng/m2, lô cao nhất có giá lên tới 100,5 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức giá rao bán phổ biến nhất tại xã Thanh Cao trong quý II/2024 chỉ ở mức 27 triệu đồng/m². Trong vòng 5 năm qua, mức giá cao nhất từng ghi nhận ở xã Thanh Cao là 48 triệu đồng/m², xuất hiện vào thời kỳ sốt đất đỉnh điểm hồi quý I/2022.

Với kết quả của buổi đấu giá vừa qua tại Thanh Oai, mức giá này sau đó được môi giới và nhà đầu tư ở Hà Nội lấy làm thông tin để so sánh, tăng giá bán. Điều này khiến dư luận lo ngại về làn sóng "giá ảo" trên thị trường.

Theo các chuyên gia, việc tăng giá "ảo" qua đấu giá là khả thi và có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro, cần phải ngăn chặn việc các nhà đầu tư thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, từ góc độ tích cực, việc đấu giá thu hút đông đảo người tham gia và nhiều buổi đấu giá tổ chức thành công mang lại nguồn thu ngân sách lớn, là tín hiệu tích cực cho sự phục hồi của thị trường đất nền. Song, vẫn cần phải lưu ý và xử lý các vấn đề tiêu cực để ngăn chặn những rủi ro có thể ảnh hưởng đến thị trường.

>> 'Chảo lửa' Thanh Oai tiếp tục phiên đấu giá mới, giá khởi điểm hơn 8 triệu đồng/m2

Thị trường bất động sản đối diện ngưỡng cửa của một chu kỳ mới

Thực tế cho thấy, thị trường đất nền có diễn biến lạc quan từ đầu năm cho đến nay và một trong những tín hiệu là từ các cuộc đấu giá thành công. Điều này cho thấy niềm tin của nhà đầu tư về phân khúc bất động sản này đang quay trở lại. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn cần tỉnh táo bởi Nhà nước đã bắt đầu siết chặt, hướng tới hạn chế phân lô bán nền thông qua các bộ Luật mới.

Theo nhận định của Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính, đất nền tại các huyện ngoại thành Hà Nội đang sôi động trở lại từ đầu năm 2024. Giao dịch dù đã tăng thế nhưng vẫn chưa ở mức sôi động, một số khu vực có diễn biến "nóng" nhưng cũng có khu vực xuất hiện dấu hiệu "thổi giá". Khi thị trường đất nền diễn biến sôi động, đấu giá đất trở thành một nơi đầu cơ thay vì tạo thêm nguồn cung mới cho người có nhu cầu ở. Vì thế, nhà đầu tư, người có nhu cầu ở thực cần thận trọng.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu - Savills Hà Nội, thị trường nhà ở nói chung và tại Hà Nội nói riêng dự kiến sẽ bước vào một “chu kỳ mới” khi các bộ Luật là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8 vừa qua. Việc các bộ Luật này được đi vào cuộc sống sẽ góp phần giải quyết những tồn tại của thị trường bấy lâu nay, các tác động cũng sẽ diễn ra nhanh hơn.

Song cũng cần lưu ý, các bộ Luật được áp dụng sớm nhưng vẫn cần thời gian để "ngấm" và tác động vào thị trường. Như vấn đề nguồn cung, cần có thời gian để giải quyết các hạn chế do các dự án còn dang dở vẫn đang chờ văn bản hướng dẫn.

Cùng với việc tác động đến thị trường, Luật mới được thông qua cũng có tác động tích cực đến tâm lý người mua và chủ đầu tư, giúp họ tự tin hơn trong các quyết định và kế hoạch kinh doanh, phát triển trong thời gian tới.

Cũng theo nhận định của Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, trong tương lai, khi thị trường bất động sản hồi phục, đất nền sẽ có cơ hội tăng giá, nhưng chỉ ở mức độ vừa phải. Ở chu kỳ mới này sẽ không giống các chu kỳ trước khi sẽ không còn hiện tượng "sốt ảo" đất nền hay "bong bóng" bất động sản diễn ra.

Tại Hà Nội, thời gian tới, thực trạng quỹ đất, dự án và nguồn cung tại trung tâm có hạn nên sẽ xuất hiện xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đô. Xu hướng này tiếp tục diễn ra mạnh mẽ, tác động đến nhiều phân khúc bất động sản như căn hộ, biệt thự và liền kề, đất nền.

Ông Nguyễn Văn Đức – nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho rằng, việc đấu giá đất với kết quả gấp nhiều lần như ở huyện Thanh Oai vừa qua đã gây bất ngờ trong thị trường. Điều này cũng là tín hiệu lạc quan về thị trường đất nền, cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư với phân khúc này. Song, có thể do tâm lý là các luật liên quan đến bất động sản vừa có hiệu lực dự báo sẽ siết chặt nguồn cung đất đai khiến các nhà đầu tư vội vàng “ôm hàng" chờ thời tăng giá. Điều này cũng góp phần đẩy giá tăng “ảo”.

Đánh giá về xu hướng chuyển về ven đô của Hà Nội, theo các chuyên gia, thành phố đang đầu tư phát triển hạ tầng vành đai, giãn dân ra các vùng ven. Hiện nay, đã có các khu đô thị mới ở những khu vực xa trung tâm được đầu tư tiện ích đồng bộ, chất lượng với số lượng giao dịch ngày càng tăng. Điều này khiến người dân đã cởi mở hơn trong việc dịch chuyển ra các khu vực ngoại thành.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến cáo, khi thị trường đất nền sôi động, đấu giá đất có thể sẽ trở thành một thị trường đầu cơ mới. Thay vì tạo thêm nguồn cung mới cho người có nhu cầu ở thì sẽ xuất hiện thêm tình trạng mua đi, bán lại các suất trúng đấu giá. Đây có thể là những hình thức tạo mặt bằng giá mới rồi bỏ cọc để hưởng lợi từ việc tăng giá ăn theo các khu vực lân cận. Nhà đầu tư vì thế cần cẩn trọng trước tình trạng này.

>> Một phân khúc BĐS chưa có dấu hiệu phục hồi giữa thời điểm thị trường đón chu kỳ mới