GS. Đặng Hùng Võ đề xuất phá dỡ tòa nhà xây trái phép của Mường Thanh, truy trách nhiệm cán bộ 'bật đèn xanh'

Ngày 28/10, HĐND TP Hà Nội thông qua nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù nhằm giải quyết hậu quả vi phạm đất đai và trật tự xây dựng tại 12 dự án thuộc Tập đoàn Mường Thanh. Quyết định này đặt ra các nguyên tắc xử lý vi phạm, đồng thời xác định trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ chế bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

12 dự án gồm tổ hợp chung cư cao cấp và thương mại Bemes (CT6 Kiến Hưng), dự án công trình có chức năng hỗn hợp Đại Thanh, dự án đầu tư xây dựng công trình hỗn hợp nhà ở và trung tâm thương mại CT5 Tân Triều, dự án Khu nhà ở Xa La, dự án nhà ở CT11, CT12 tại ô đất CT2 khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ, các tòa nhà hỗn hợp VP3, VP5, VP6 và bốn tổ hợp chung cư, dịch vụ thương mại tại các ô đất HH1, HH2, HH3, HH4 thuộc ô CC6, khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm.

Theo quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng, tổng số căn hộ tại 12 dự án là 6.759 căn. Tuy nhiên, thực tế chủ đầu tư đã xây dựng 24.943 căn, vượt 18.184 căn so với quy hoạch.

Điển hình là tổ hợp HH Linh Đàm, nơi quy hoạch ban đầu chỉ cho phép xây dựng 4 tòa nhà nhưng chủ đầu tư đã xây thành 12 tòa chung cư cao tầng, vượt cả số tòa và số tầng. Điều này đi ngược định hướng bảo vệ tính chất đô thị sinh thái của khu vực Hồ Linh Đàm và các quy định pháp luật về xây dựng.

GS. Đặng Hùng Võ: Việc xử lý không thể chỉ dừng ở chủ đầu tư Tập đoàn Mường Thanh

Bình luận về các sai phạm tại HH Linh Đàm nói riêng và những dự án của Mường Thanh nói chung trong talkshow "Phải tôn trọng pháp luật, 18184 căn hộ vượt quy hoạch ở Mường Thanh xử lý ra sao?" do VTC News thực hiện, GS. Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng nguyên tắc quan trọng hàng đầu là tôn trọng pháp luật và xác định đúng trách nhiệm của các bên liên quan.

Theo ông, vi phạm lớn nhất tại HH Linh Đàm là việc tự ý chuyển từ 4 tòa nhà theo quy hoạch thành 12 tòa chung cư, vượt số tòa và số tầng rồi bán cho người dân. GS. Đặng Hùng Võ cho rằng cơ quan chức năng cần xử lý mạnh tay, giải tỏa các tòa nhà xây dựng trái phép để trả lại đúng quy hoạch.

Đặc biệt, việc xử lý không thể chỉ dừng ở chủ đầu tư Tập đoàn Mường Thanh mà còn phải truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với những cán bộ, người quản lý trong chính quyền có thẩm quyền, đã "bật đèn xanh" và ký các quyết định cho phép dự án vi phạm nghiêm trọng tại khu đô thị được định hướng bảo vệ tính sinh thái như Linh Đàm.

Để tháo gỡ vướng mắc pháp lý khiến hàng vạn cư dân HH Linh Đàm chưa được cấp sổ hồng trong nhiều năm, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất tách bạch ba mối quan hệ pháp lý độc lập, thay vì duy trì mối quan hệ tay ba khiến người mua nhà chịu nhiều thiệt hại.

Thứ nhất là quan hệ giữa Nhà nước và chủ đầu tư. Khi chủ đầu tư vi phạm trật tự xây dựng hoặc nợ nghĩa vụ tài chính, Nhà nước có quyền xử phạt hành chính hoặc khởi kiện ra tòa để cưỡng chế tài sản, buộc chủ đầu tư bỏ tiền khắc phục hậu quả.

Thứ hai là quan hệ dân sự giữa chủ đầu tư và người mua nhà. Khi người dân đã trả đủ tiền, chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao nhà theo cam kết. Nếu công trình bị phá dỡ do sai phạm của chủ đầu tư, chủ đầu tư phải bồi thường hoặc bố trí căn hộ khác để người dân tái định cư.

Thứ ba là quan hệ giữa Nhà nước và người mua nhà trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Theo GS. Đặng Hùng Võ, khi người dân có đầy đủ chứng từ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư và căn hộ thuộc diện được phép tồn tại, Nhà nước phải có trách nhiệm cấp sổ hồng.

Ông cho rằng việc cơ quan quản lý từ chối cấp sổ hồng vì chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc vi phạm pháp luật là sự lằng nhằng về cơ chế, đẩy rủi ro và thiệt hại sang người dân. Người mua nhà không có lỗi nhưng lại chịu thiệt hại chủ yếu.

Vì vậy, việc tách riêng ba mối quan hệ sẽ giúp bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân, đồng thời xác định đúng trách nhiệm của chủ đầu tư vi phạm.

Từ câu chuyện HH Linh Đàm, chung cư nên được nhìn nhận là “tiêu sản”, không phải “tích sản”

Từ câu chuyện HH Linh Đàm, GS. Đặng Hùng Võ mở rộng phân tích về tư duy sở hữu bất động sản, đặc biệt là giá trị của nhà chung cư.

Theo ông, chung cư có vòng đời kỹ thuật và niên hạn sử dụng nhất định, chất lượng công trình sẽ suy giảm theo thời gian. Vì vậy, cần nhìn nhận chung cư là một loại “tiêu sản”, thay vì “tích sản”. Cách tiếp cận này có thể giúp giảm giá thành căn hộ, đưa giá trị bất động sản về đúng thực chất và tạo điều kiện để nhiều người có nhu cầu ở thực tiếp cận nhà ở.

GS. Đặng Hùng Võ cũng khuyến nghị người dân thay đổi tư duy truyền thống “hy sinh đời bố, củng cố đời con” sang quan niệm “đời ai nấy lo”, như tại các nước công nghiệp phát triển như Hàn Quốc và Nhật Bản. Theo ông, quy định niên hạn chung cư khoảng 99-100 năm là phù hợp với một đời người, đáp ứng nhu cầu chỗ ở từ sau 18 tuổi đến cuối đời mà không tạo áp lực tích lũy tài sản qua nhiều thế hệ.

Ông nhận định việc thay đổi cách nhìn về chung cư có thể hạn chế tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại để tích trữ và đẩy giá bất động sản. Khi chung cư không còn được xem là kênh tích sản sinh lời vô tận, giá nhà có thể hạ nhiệt, còn tính thanh khoản của thị trường sẽ phản ánh sát hơn nhu cầu ở thực.

Dẫn kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển như Mỹ, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng dòng vốn tư nhân có thể được định hướng vào thị trường chứng khoán và doanh nghiệp công nghệ, thay vì tập trung vào đất đai.

Trong khi đó, tại Trung Quốc, dòng vốn tư nhân vẫn luẩn quẩn trong bất động sản, khiến Nhà nước phải gánh phần lớn vốn đầu tư công nghệ. Từ thực tế này, ông đề xuất Việt Nam sớm ban hành các chính sách ưu đãi về thuế và quyền lợi để thu hút vốn tư nhân vào công nghệ và sản xuất.

Phân tích kinh nghiệm quốc tế, GS. Đặng Hùng Võ cho biết Trung Quốc quy định thời hạn giao đất ở là 70 năm nhưng từ giữa thập niên 1990 đã xác lập nguyên tắc tự động gia hạn quyền sử dụng đất khi hết thời hạn theo tinh thần Bộ luật Dân sự. Tại các khu vực thí điểm thời hạn 20 năm như Thâm Quyến, khi hết hạn, người dân tiếp tục nộp tiền sử dụng đất cho chu kỳ mới để sinh sống. Khi chung cư hết niên hạn sử dụng, người dân tự đóng góp chi phí xây dựng lại hoặc chuyển nhượng suất ở.

Trong khi đó, mô hình nhà ở công HDB có thời hạn 99 năm của Singapore được đánh giá là thành công nhờ sự tham gia mạnh mẽ của vốn ngân sách nhà nước. Nước này áp dụng giá ưu đãi cho căn nhà đầu tiên và tăng dần giá đối với các căn nhà tiếp theo. Tuy nhiên, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng Việt Nam khó áp dụng mô hình Singapore do nguồn ngân sách công còn hạn chế, trong khi thành phố vẫn phải thực hiện cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng”.

Với Vương quốc Anh, ông phân tích nước này có hai hình thức sở hữu đất đai là Leasehold (thời hạn thuê đất) và Freehold (sở hữu vĩnh viễn). Do cơ cấu tiền lương đã tích hợp chi phí chỗ ở, người dân sống tại chung cư Leasehold có nghĩa vụ đóng góp định kỳ vào quỹ tích lũy tái thiết. Khi công trình hết niên hạn kỹ thuật, quỹ này được sử dụng để đầu tư xây dựng lại tòa nhà.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, Việt Nam chưa thể áp dụng cơ chế tương tự do cấu trúc tiền lương chưa bao gồm khoản tích lũy dành cho nhà ở. Tuy nhiên, Việt Nam có thể học hỏi các nước công nghiệp trong việc xây dựng hệ thống kiểm định chất lượng công trình độc lập.

Ông cho rằng cần công khai, minh bạch quỹ bảo trì 2% dưới sự giám sát của Hội đồng cư dân và đơn vị quản lý, kết hợp với các công ty thẩm định chất lượng uy tín. Đây là cơ sở để xác định chính xác vòng đời công trình và bảo đảm an toàn cho người dân.