CBRE: Bất động sản Việt Nam ghi nhận diễn biến tích cực giữa bức tranh châu Á phân hóa

Trong khi thị trường bất động sản châu Á - Thái Bình Dương đối mặt với lãi suất cao, bất ổn địa chính trị và áp lực chi phí, Việt Nam đang ghi nhận những tín hiệu tích cực ở các phân khúc gắn với sản xuất, tiêu dùng và du lịch.

Thị trường bất động sản châu Á - Thái Bình Dương bước vào nửa cuối năm 2026 với một bức tranh phân hóa rõ nét. Theo báo cáo mới nhất của CBRE, kinh tế khu vực vẫn duy trì sức chống chịu, dòng vốn vào bất động sản tăng mạnh, trong khi nhu cầu tại các tài sản chất lượng cao tiếp tục được củng cố.

Đáng chú ý, Việt Nam hiện nay đang nằm trong nhóm thị trường có diễn biến tích cực, đặc biệt ở khách sạn, logistics và bán lẻ.

Du lịch đưa Việt Nam lên vị trí nổi bật

Trong lĩnh vực khách sạn, Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng mạnh nhất trong số các thị trường được CBRE theo dõi trong nửa đầu năm 2026. Lượng khách quốc tế tăng 15% so với cùng kỳ, nhờ chính sách visa được nới lỏng và mạng lưới kết nối hàng không được mở rộng, qua đó thúc đẩy cả giá phòng bình quân (ADR) và công suất phòng.

Đây cũng là điểm khác biệt đáng chú ý của Việt Nam so với nhiều thị trường trong khu vực. Xung đột tại Trung Đông, tình trạng thiếu công suất bay và chi phí nhiên liệu tăng đã gây sức ép lên ngành khách sạn châu Á - Thái Bình Dương, nhưng tác động tới du lịch nội vùng thấp hơn so với các hành trình đường dài. CBRE cho rằng Việt Nam và Hàn Quốc đều hưởng lợi nhờ sức hút về giá cả, độ tin cậy và an toàn, với lượng khách tăng ở mức hai chữ số.

Tuy nhiên, CBRE cũng lưu ý đà tăng trưởng du lịch có thể chậm lại khi lượng khách tại nhiều thị trường đã tiến gần mức trước đại dịch. Trong bối cảnh đó, các sự kiện, lễ hội và concert được dự báo ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra những đợt tăng đột biến về công suất và giá phòng, đặc biệt vào mùa thấp điểm.

Logistics hưởng lợi từ làn sóng sản xuất mới

Không chỉ du lịch, thị trường logistics Việt Nam cũng đang được hưởng lợi từ sự dịch chuyển của chuỗi cung ứng và làn sóng đầu tư liên quan đến công nghệ.

Báo cáo ghi nhận các nền kinh tế Đông Nam Á có sức chống chịu tốt nhờ chu kỳ điện tử phục hồi và hoạt động đẩy mạnh đơn hàng trước thời điểm áp dụng chính sách thương mại. Nhu cầu sản xuất tăng đang thúc đẩy doanh nghiệp mở rộng, qua đó thu hẹp nguồn cung đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn.

Riêng Việt Nam, nhu cầu sản xuất phục vụ xuất khẩu tại khu vực phía Bắc tăng rõ rệt trong nửa đầu năm, đặc biệt quanh Hải Phòng. CBRE đánh giá đây là yếu tố tạo triển vọng tích cực cho thị trường logistics khu vực này trong nửa cuối năm.

Cách CBRE phân chia dữ liệu cũng cho thấy quy mô không gian logistics Việt Nam đang được nhìn nhận rộng hơn hai cực Hà Nội và TP. HCM. Theo báo cáo, khu vực phía Bắc bao gồm Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng; khu vực phía Nam gồm TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An.

Ở cấp độ khu vực, CBRE dự báo nguồn cung logistics mới sẽ còn cao trong năm 2026 nhưng bắt đầu giảm mạnh từ năm 2027 khi chi phí đất, xây dựng và tài chính khiến các chủ đầu tư thận trọng hơn. Về dài hạn, nguồn cung thu hẹp có thể giúp cân bằng thị trường và hỗ trợ giá thuê phục hồi.

Mặt bằng bán lẻ cao kỷ lục, nhưng dư địa tăng giá thu hẹp

Một tín hiệu khác đáng chú ý là giá thuê bán lẻ tại các khu vực trung tâm của Hà Nội và TP. HCM đã lên mức cao lịch sử. Nguồn cung hạn chế tại các vị trí lõi khiến doanh nghiệp bán lẻ phải tìm kiếm những địa điểm ngoài trung tâm có vị trí và đặc tính phù hợp để mở rộng.

CBRE nhận định giá thuê tại các khu vực trung tâm của Việt Nam vẫn có thể tăng, nhưng với tốc độ vừa phải. Động lực tiếp theo sẽ phụ thuộc nhiều vào việc bổ sung nguồn cung chất lượng cao.

Điều này cho thấy thị trường bán lẻ Việt Nam đang bước sang một giai đoạn khác: bài toán không còn đơn thuần là mở thêm diện tích, mà là tìm đúng vị trí, đúng khách thuê và tạo trải nghiệm đủ hấp dẫn.

Trên toàn khu vực, CBRE nhận thấy các thương hiệu mới gia nhập thị trường, đặc biệt từ Trung Quốc và Hàn Quốc, đang trở thành nguồn cầu quan trọng. Các chủ trung tâm thương mại cũng có xu hướng tăng tỷ trọng ẩm thực, giải trí và không gian trải nghiệm để kéo dài thời gian khách hàng lưu lại.

AI đang tạo một vòng kết nối mới cho bất động sản

Đằng sau những diễn biến trên là một động lực lớn hơn: Làn sóng đầu tư vào AI và chất bán dẫn.

CBRE đã nâng dự báo tăng trưởng GDP năm 2026 của châu Á - Thái Bình Dương từ 3,9% lên 4,3%, chủ yếu nhờ nhu cầu mạnh đối với các sản phẩm liên quan đến AI và chất bán dẫn. Đáng chú ý, xuất khẩu của Việt Nam, Singapore và Malaysia tăng hơn 20% so với cùng kỳ trong nửa đầu năm, cùng hưởng lợi từ dòng đầu tư toàn cầu vào AI và nhu cầu chip.

Sự dịch chuyển này đang tạo tác động lan tỏa tới bất động sản. Khi sản xuất công nghệ mở rộng, nhu cầu về nhà máy, đất công nghiệp, kho vận và các cơ sở logistics hiện đại tăng theo. Xa hơn, sự gia tăng hoạt động kinh tế còn tạo thêm nhu cầu đối với văn phòng, bán lẻ và lưu trú.

Dữ liệu cập nhật của CBRE tại TP. HCM cho thấy xu hướng này đã thể hiện khá rõ ở phía Nam khi hấp thụ ròng đất công nghiệp trong nửa đầu năm 2026 đạt 124 ha, tăng 125% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ Bình Dương và Đồng Nai. Phân khúc nhà xưởng, nhà kho xây sẵn cũng duy trì mức hấp thụ tích cực.

Bức tranh CBRE đưa ra cho thấy thị trường bất động sản châu Á - Thái Bình Dương năm 2026 không vận động theo một chiều. Dòng tiền đang trở lại, nhưng chọn lọc hơn; giá thuê tăng, nhưng tập trung vào tài sản chất lượng; nguồn cung dồi dào ở một số nơi lại trở thành áp lực tại những nơi khác.

Tổng đầu tư bất động sản thương mại trong khu vực tăng 27% so với cùng kỳ trong nửa đầu năm 2026, trong khi riêng đầu tư văn phòng tăng 29%. Tuy nhiên, CBRE dự báo giao dịch có thể chậm lại trong nửa cuối năm khi nhà đầu tư ưu tiên những thị trường có triển vọng tăng trưởng giá thuê tốt như Tokyo, Sydney và Brisbane.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam đang có một lợi thế đáng chú ý khi cùng lúc hưởng lợi từ sản xuất hướng xuất khẩu, sự mở rộng của chuỗi cung ứng, sức mua trong nước và đà phục hồi của du lịch quốc tế.

Điều này không đồng nghĩa mọi phân khúc đều tăng trưởng mạnh. Nhưng nếu xu hướng đầu tư vào AI, dịch chuyển chuỗi cung ứng và mở rộng kết nối hàng không tiếp tục duy trì, những thị trường có nền tảng sản xuất, hạ tầng logistics và du lịch như Việt Nam sẽ tiếp tục có cơ sở để thu hút dòng vốn bất động sản trong thời gian tới.