Chỉ hơn 6 tháng nữa: Chưa làm sổ đỏ, nhiều người có thể phải nộp thêm một khoản tiền lớn

Chỉ còn hơn nửa năm nữa, một thay đổi quan trọng trong chính sách giá đất sẽ chính thức có hiệu lực. Điều này đồng nghĩa, đối với nhiều trường hợp đang đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng vẫn chưa hoàn tất thủ tục, số tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính có thể cao hơn so với hiện nay.

Đây cũng là lý do thời gian gần đây xuất hiện nhiều khuyến nghị người dân nên sớm hoàn thành thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước thời điểm ngày 1/1/2026.

Vì sao làm sổ đỏ sau năm 2025 có thể tốn nhiều tiền hơn?

Nguyên nhân không nằm ở việc Nhà nước tăng lệ phí cấp sổ đỏ, mà xuất phát từ việc bảng giá đất mới sẽ được áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất hiện hành tiếp tục được sử dụng đến hết ngày 31/12/2025. Sau thời điểm này, UBND các tỉnh, thành phố sẽ ban hành bảng giá đất mới và cập nhật hằng năm theo nguyên tắc sát với giá thị trường.

Đây là điểm thay đổi rất đáng chú ý so với trước đây, khi bảng giá đất thường được xây dựng theo chu kỳ 5 năm.

Đồng thời, Luật Đất đai 2024 cũng đã bỏ cơ chế khung giá đất. Thay vào đó, việc xác định giá đất sẽ căn cứ vào các nguyên tắc và phương pháp định giá theo thị trường, giúp bảng giá phản ánh sát hơn giá trị thực tế của từng khu vực.

Ở nhiều địa phương, nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng, các khoản nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc cấp sổ đỏ cũng có thể tăng theo.

Những khoản tiền nào có thể bị ảnh hưởng?

Không phải toàn bộ chi phí làm sổ đỏ đều thay đổi từ năm 2026.

Tuy nhiên, một số khoản nghĩa vụ tài chính được xác định trên cơ sở bảng giá đất sẽ chịu tác động trực tiếp, gồm:

Tiền sử dụng đất;

Tiền thuê đất (nếu thuộc trường hợp phải nộp);

Lệ phí trước bạ.

Trong số này, tiền sử dụng đất thường là khoản có giá trị lớn nhất đối với người làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu, ngoại trừ các trường hợp được miễn theo quy định.

Do đó, nếu bảng giá đất mới cao hơn hiện nay thì số tiền phải nộp cũng có thể tăng tương ứng.

Có phải ai cũng nên làm sổ đỏ trước năm 2026?

Câu trả lời là không phải tất cả. Theo đó, việc hoàn thành thủ tục trước năm 2026 chủ yếu có ý nghĩa đối với những người đang sử dụng đất và đã đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng vẫn chưa nộp hồ sơ hoặc chưa hoàn tất thủ tục.

Đối với nhóm này, việc thực hiện sớm có thể giúp giảm nguy cơ phát sinh nghĩa vụ tài chính cao hơn nếu bảng giá đất tại địa phương được điều chỉnh tăng từ năm 2026.

Ngược lại, nếu thửa đất chưa đủ điều kiện được cấp sổ đỏ thì việc thay đổi bảng giá đất không đồng nghĩa người sử dụng đất có thể làm thủ tục ngay.

Luật Đất đai 2024 quy định việc xác định giá đất như thế nào?

Theo Luật Đất đai 2024, giá đất được xác định trên cơ sở nhiều yếu tố nhằm phản ánh sát hơn giá trị thực tế của thị trường.

Các căn cứ gồm:

Mục đích sử dụng đất;

Thời hạn sử dụng đất (trừ một số trường hợp đối với đất nông nghiệp theo quy định);

Dữ liệu giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về giá;

Giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

Thông tin điều tra, khảo sát thị trường đối với những nơi chưa có dữ liệu;

Doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất;

Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất theo quy định của pháp luật.

Việc chuyển sang cơ chế xây dựng bảng giá đất sát với thị trường được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch trong quản lý đất đai. Tuy nhiên, với những người đang có kế hoạch làm sổ đỏ và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, việc hoàn tất thủ tục trước thời điểm bảng giá đất mới có hiệu lực là điều đáng cân nhắc, nhất là tại những khu vực có khả năng được điều chỉnh giá đất tăng trong thời gian tới.