Từ nay, không có sổ đỏ, đất bị thu hồi có được bồi thường không? Luật quy định thế nào?

Nhiều người cho rằng chỉ khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì mới được bồi thường nếu Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai 2024, vẫn có những trường hợp chưa có sổ đỏ nhưng vẫn được bồi thường nếu đáp ứng các điều kiện luật định.

Đây cũng là một trong những nội dung được nhiều người dân quan tâm khi thực hiện các dự án thu hồi đất phục vụ quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Không có sổ đỏ vẫn có thể được bồi thường trong 2 trường hợp

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024, điều kiện để được bồi thường về đất không chỉ giới hạn ở việc đã có sổ đỏ.

Trường hợp thứ nhất: Chưa có sổ đỏ nhưng đủ điều kiện được cấp

Đây là trường hợp phổ biến nhất.

Theo quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất (không phải đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm) vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

Đã có giấy tờ đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024; Có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền;

Nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký đất đai;

Được sử dụng đất theo thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp hoặc theo kết quả đấu giá quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Nói cách khác, việc chưa được cấp sổ đỏ không đồng nghĩa với việc mất quyền được bồi thường, nếu người sử dụng đất vẫn có căn cứ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thứ hai: Đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 1/7/2004

Ngoài trường hợp trên, Luật Đất đai 2024 còn quy định một ngoại lệ tại khoản 3 Điều 96.

Theo đó, dù không đủ điều kiện được cấp sổ đỏ, người sử dụng đất vẫn có thể được bồi thường nếu đồng thời đáp ứng hai điều kiện:

Đất nông nghiệp đã được sử dụng trước ngày 1/7/2004;

Người sử dụng đất là hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Đối với trường hợp này, việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ. Tuy nhiên, diện tích được bồi thường chỉ tính trên phần đất đang sử dụng thực tế và không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định.

Như vậy, pháp luật hiện hành không mặc nhiên loại trừ quyền được bồi thường chỉ vì người sử dụng đất chưa có sổ đỏ.

Nếu đủ điều kiện, người dân được bồi thường bằng gì?

Sau khi xác định đủ điều kiện được bồi thường, hình thức bồi thường sẽ được thực hiện theo Điều 98 Luật Đất đai 2024 và Điều 11 Nghị định 88/2024/NĐ-CP.

Đối với hộ gia đình, cá nhân có đất ở bị thu hồi, Nhà nước có thể xem xét bồi thường bằng:

Đất ở; Nhà ở; Tiền; Hoặc đất có mục đích sử dụng khác với loại đất bị thu hồi.

Trong khi đó, đối với tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án nhà ở, việc bồi thường được thực hiện bằng đất hoặc bằng tiền theo quy định.

Việc lựa chọn hình thức bồi thường sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể và phương án bồi thường do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Tiền bồi thường được xác định như thế nào?

Một nội dung khác cũng được nhiều người dân quan tâm là cách xác định mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo khoản 6 Điều 158 và Điều 160 Luật Đất đai 2024, cùng khoản 5 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, trong nhiều trường hợp, giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Công thức được áp dụng là:

Giá đất cụ thể = Giá đất trong bảng giá đất × Hệ số điều chỉnh giá đất (K).

Trong đó:

Giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định và công bố áp dụng. Theo Luật Đất đai 2024, từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất sẽ được các địa phương xây dựng và điều chỉnh hằng năm để tiệm cận với giá thị trường.

Hệ số K được xác định theo từng loại đất, vị trí và khu vực trên cơ sở chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá trong bảng giá đất.

Điều này đồng nghĩa với việc mức bồi thường không được xác định theo một mức giá cố định, mà phụ thuộc vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do địa phương ban hành đối với từng thời kỳ. Có thể thấy, việc chưa có sổ đỏ không đồng nghĩa với việc chắc chắn không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Điều quan trọng là người sử dụng đất có thuộc các trường hợp được pháp luật công nhận hay không.

Vì vậy, trước khi kết luận mình có hay không có quyền được bồi thường, người dân nên đối chiếu hồ sơ, nguồn gốc sử dụng đất và các điều kiện được quy định tại Luật Đất đai 2024 để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình.