Chủ tịch DKRA Group: Phát triển đô thị theo trục giao thông công cộng là ‘chìa khóa’ hạ nhiệt giá nhà

Tại Hội thảo “Hành trình hiện thực hóa đô thị TOD Việt Nam: Cơ hội & Thách thức” diễn ra ngày 19/11, theo ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Group, Trưởng văn phòng đại diện phía Nam, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc điều chỉnh địa giới hành chính và sáp nhập một số tỉnh, thành phố tạo ra cơ hội nhưng cũng đặt ra thách thức rất lớn.

Trước đây, với 64 tỉnh thành, bài toán quy hoạch vùng từng được nhắc đến nhiều lần nhưng chưa phát huy hiệu quả, dẫn đến tình trạng phát triển phân mảnh và thiếu sự liên kết giữa các khu vực.

“Nếu TP.HCM mở rộng quy mô địa giới khi sáp nhập, nhưng chúng ta không có một chiến lược vùng rõ ràng, thì tắc nghẽn quy hoạch trong tương lai là điều chắc chắn,” ông Lâm cảnh báo.

Từ góc nhìn quy hoạch đô thị mới của TP.HCM, ông cho rằng cần xem xét bán kính 100–200 km lấy trung tâm thành phố (CBD) làm trục, và đặt câu hỏi: Liệu Việt Nam đã có chiến lược quy hoạch toàn diện cho không gian rộng lớn này chưa?

Không gian đó bao gồm: Đồng Nai,Bình Dương, Tây Ninh, Bình Thuận thậm chí một phần Bà Rịa – Vũng Tàu. Đây là quỹ đất khổng lồ có thể khai thác cho chiến lược nhà ở trung – dài hạn, giúp giảm áp lực lên lõi đô thị.

Một trong những vấn đề khiến thị trường bất động sản căng thẳng nhất hiện nay là giá nhà vượt xa thu nhập. Theo nhiều thống kê gần đây, tại TP.HCM, tỷ lệ giá nhà/thu nhập đã lên tới 20–25 lần, cao hàng đầu châu Á.

Thủ tướng Chính phủ cũng nhiều lần chỉ đạo phải giảm giá nhà ở, tăng nguồn cung nhà ở phù hợp thu nhập. Ông Phạm Lâm cho rằng, muốn giải bài toán giá nhà, không thể chỉ trông chờ vào ưu đãi tài chính hay gói tín dụng, mà cần thay đổi căn bản tư duy quy hoạch: Hạ tầng giao thông công cộng phải giữ vai trò xương sống trong quy hoạch, thay vì tiếp tục phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.

Theo ông, khi các tuyến metro, BRT, đường sắt đô thị, đường sắt cao tốc được triển khai đúng hướng, người dân có thể sống cách trung tâm 50–200 km mà vẫn thuận lợi đi lại. Đồng thời, khi bán kính lựa chọn tăng lên, giá nhà tự nhiên sẽ giảm vì không còn tập trung quá mức vào khu lõi, cùng với đó, không gian sống sẽ tốt hơn, nhờ giảm ô nhiễm, giảm ùn tắc, tăng diện tích cây xanh và các tiện ích. Mô hình này đã được chứng minh ở nhiều quốc gia có đô thị hiện đại như Nhật Bản, Hàn Quốc hay châu Âu.

“Người dân hoàn toàn có thể chọn một cách sống mới, dựa vào phương tiện công cộng, chứ không buộc phải bám vào ô tô hay xe máy như hiện nay,” ông Lâm nói.

Ông Lâm nêu rõ, các tuyến metro từng được quy hoạch trước đây chưa đủ để phát triển mô hình TOD. Đây là lý do TP.HCM cần tư duy lại toàn bộ mạng lưới hạ tầng công cộng, đặc biệt trong bối cảnh sáp nhập địa bàn.

Ông đưa ra ví dụ: Tuyến đường sắt cao tốc Bắc – Nam, nếu triển khai, có thể giúp TP.HCM kết nối nhanh với Bình Thuận, nơi chỉ cách hơn 100 km. Khi đó, một chuỗi cụm TOD mới hoàn toàn có thể hình thành, giải phóng nhu cầu nhà ở, giảm áp lực lên giá nhà nội đô.

Bên cạnh đó, mới đây đề xuất của Bí thư Đồng Nai về cơ chế đặc thù để xây dựng tuyến metro kết nối TP.HCM – sân bay Long Thành cũng được ông Lâm đánh giá là điểm phải đặc biệt quan tâm trong chiến lược vùng.

“Nếu tuyến metro vào Long Thành được thông qua, nó không chỉ phục vụ sân bay mà còn định hình lại không gian đô thị của toàn vùng Đông Nam Bộ.”

Chủ tịch DKRA cho biết, nhiều năm qua DKRA đã tiên phong với các hội thảo, tọa đàm về phát triển xanh, đô thị bền vững, chính sách hỗ trợ người mua nhà cũng như định hình xu hướng sống mới dựa trên phương tiện công cộng. DKRA coi đây là trách nhiệm và chiến lược dài hạn nhằm góp phần phát triển thị trường lành mạnh hơn, bền vững hơn.

“Chúng tôi luôn đồng hành cùng chính quyền và các tổ chức nghề nghiệp để thúc đẩy các mô hình đô thị mới, nhằm giúp người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn và tạo lập môi trường sống chất lượng,” ông Lâm chia sẻ.