TS Nguyễn Văn Đính: Nhiều chủ đầu tư ra hàng nhỏ giọt tạo FOMO, đẩy giá nhà lên cao bất hợp lý
"Một số chủ đầu tư kết hợp với sàn phân phối chủ động kiểm soát nguồn cung bằng cách ra hàng nhỏ giọt để gây hiện tượng khan hiếm giả, tạo tâm lý FOMO cho khách hàng và nhà đầu tư", TS Đính nêu rõ.
Cơ cấu sản phẩm tiếp tục lệch pha nghiêm trọng
Chia sẻ tại Hội nghị Ban Thường vụ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lần thứ 7 (mở rộng), nhiệm kỳ 2022 – 2027 sáng 14/11, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho hay, dòng tín dụng “rẻ” là động lực quan trọng cho thị trường: Dư nợ tín dụng/GDP cuối 2024 đã đạt 134%Tính đến 29/9/2025, dư nợ nền kinh tế đạt 17,7 triệu tỷ đồng. Riêng 9 tháng, 2,1 triệu tỷ đồng đã được bơm ra nền kinh tế.
“Việc dòng tiền nới lỏng đang thúc đẩy cả nhu cầu ở thực lẫn nhu cầu đầu tư, khiến thị trường bất động sản tăng nhiệt nhanh chóng”, TS. Đính cảnh báo.
Thị trường nhà ở ghi nhận sự sôi động trở lại rõ rệt. Trong quý III/2025 có 34.686 sản phẩm mới được tung ra, gấp 2,4 lần so với cùng kỳ 2024. Tổng cung 9 tháng đạt hơn 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024.
Tuy nhiên, điểm đáng lo ngại là cơ cấu sản phẩm tiếp tục lệch pha nghiêm trọng: Căn hộ sang, siêu sang chiếm 42% nguồn cung mới, căn hộ cao cấp chiếm 21%, căn hộ trung cấp chiếm 34%, trong khi căn hộ bình dân chỉ 3%, chủ yếu từ nhà ở xã hội
“Mặt bằng giá mới gần như vượt khỏi khả năng tiếp cận của đa số người dân đô thị, đặc biệt là người trẻ”, ông Đính nhấn mạnh.
Giá nhà tiếp tục leo thang ở cả hai đầu thị trường lớn: Hà Nội: Giá căn hộ sơ cấp trung bình 95 triệu đồng/m², 43% nguồn cung mới trên 120 triệu đồng/m²; TP.HCM (cũ): Trung bình 91 triệu đồng/m², thấp hơn nhờ nhiều dự án vùng ven; Phân khúc thấp tầng thậm chí tăng giá 10 – 15% so với năm ngoái.
Giá neo cao nhưng thanh khoản vẫn mạnh nhờ sự đổ bộ của dòng tiền đầu tư trong bối cảnh lạm phát gia tăng và lãi suất thấp.
Có chủ đầu tư 'ra hàng nhỏ giọt' để tạo FOMO
Trong quý III/2025: Giao dịch toàn thị trường đạt 34.000, tỷ lệ hấp thụ chung tăng lên 66%. Riêng căn hộ đạt 81%. Tính chung 9 tháng có gần 60.000 giao dịch, gấp đôi cùng kỳ 2024. Tuy nhiên, phần lớn giao dịch vẫn đến từ nhà đầu tư thứ cấp – những người mua bất động sản thứ hai, thứ ba, không phải nhu cầu ở thực.
Nguồn cung tại miền Nam đang cải thiện nhanh, thu hút dòng nhà đầu tư mới nhờ mức giá dễ tiếp cận hơn và hạ tầng được đẩy mạnh. Song song đó, TS. Đính lưu ý một thực tế đáng lo: “Nhiều người trẻ mất động lực sở hữu nhà vì giá tăng quá nhanh so với thu nhập.”
Một trong những cảnh báo quan trọng nhất của TS. Đính tại hội nghị là hiện tượng thao túng nguồn cung:
“Cá biệt có trường hợp một số chủ đầu tư kết hợp với sàn phân phối chủ động kiểm soát nguồn cung bằng cách ra hàng nhỏ giọt để gây hiện tượng khan hiếm giả, tạo tâm lý FOMO cho khách hàng và nhà đầu tư.”
Không chỉ vậy, ông cho biết một số nhóm đầu cơ đang thu gom sản phẩm rồi lướt cọc hưởng chênh, khiến giá bị đẩy lên nhanh chóng. “Những hiện tượng này làm sai lệch cung – cầu, tạo mặt bằng giá ảo và đe dọa sự ổn định của thị trường”, TS. Đính phân tích.
TS. Đính dự báo thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng nhờ nguồn cung mới lớn, hạ tầng vùng ven mở rộng và dòng vốn rẻ. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh: “Nếu tình trạng đẩy giá, tạo khan hiếm giả và đầu cơ lướt sóng không được kiểm soát, thị trường có thể bước vào chu kỳ tăng nóng thiếu bền vững.”
Sự phân hóa sẽ diễn ra ngày càng mạnh: Dự án pháp lý tốt, kết nối hạ tầng tốt sẽ tiếp tục hút dòng tiền. Dự án vùng ven thiếu tiện ích, chủ đầu tư năng lực yếu sẽ “kẹt” thanh khoản
