Chủ tịch HoREA: Hồ sơ BĐS bị trả lên trả xuống, không ai chịu trách nhiệm, có dự án chỉ gỡ được khi 'gặp trực tiếp'

Phát biểu tại Hội thảo "Tăng trưởng 2 con số - Động lực từ doanh nghiệp", sáng 8/7, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, nhấn mạnh bất động sản là lĩnh vực cảm nhận rõ nhất tác động của chủ trương lấy hoàn thiện thể chế làm đột phá chiến lược. Theo ông, cải cách thể chế là giải pháp "có chi phí thấp nhất nhưng hiệu quả bao trùm nhất" đối với nền kinh tế.

Tuy nhiên, để những chủ trương này đi vào cuộc sống, Chủ tịch HoREA đề xuất ba nhóm giải pháp trọng tâm.

Hồ sơ bị trả đi trả lại, không xác định được ai chịu trách nhiệm

Giải pháp đầu tiên là tiếp tục cắt giảm điều kiện kinh doanh theo chỉ đạo của Chính phủ nhưng phải đồng thời chuẩn hóa quy trình thực hiện.

Ông đánh giá việc Quốc hội lần đầu tiên quy định quy trình triển khai dự án nhà ở ngay trong Luật Nhà ở là bước tiến quan trọng, dù vẫn cần tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm tính minh bạch và thống nhất trong quá trình triển khai.

Giải pháp thứ hai là tiếp tục phân cấp mạnh hơn từ các bộ, ngành về địa phương, đặc biệt là cấp xã. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý bộ máy cấp xã hiện đang quá tải và thiếu cán bộ chuyên môn, do đó việc phân cấp cần đi kèm nâng cao năng lực thực thi và xây dựng mô hình quản trị phù hợp đối với các đô thị đặc biệt.

Theo ông Châu, vấn đề lớn nhất hiện nay nằm ở khâu thực thi pháp luật.

"Điều chúng tôi gặp khó khăn nhất là giai đoạn chưa được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hoặc chấp nhận hồ sơ. Ở giai đoạn này không xác định được trách nhiệm của cơ quan nào. Hồ sơ của doanh nghiệp bị trả đi trả lại nhiều lần nhưng không ai chịu trách nhiệm."

Ông cho biết nhiều doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian chỉ để hoàn thiện hồ sơ, thậm chí có những vướng mắc chỉ được giải quyết sau khi trực tiếp gặp cơ quan có thẩm quyền ở một nơi khác.

Theo Chủ tịch HoREA, đây là điểm nghẽn cần được xử lý dứt điểm nếu muốn cải thiện môi trường đầu tư và nâng cao hiệu quả thực thi chính sách.

Bên cạnh đó, ông cũng kiến nghị cần quan tâm hơn đến đời sống đội ngũ cán bộ, công chức để họ có thể yên tâm làm việc, có nhà ở và thu nhập đủ sống bằng lương, qua đó nâng cao chất lượng thực thi công vụ.

Đề xuất bỏ bớt thủ tục đầu tư, giảm tầng nấc trung gian

Phân tích riêng đối với lĩnh vực bất động sản, ông Lê Hoàng Châu cho rằng điểm nghẽn đầu tiên hiện nay là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo quy định hiện hành, phần lớn dự án phải trải qua thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Tuy nhiên, sau khi hoàn thành bước này, doanh nghiệp vẫn phải tiếp tục thực hiện nhiều nội dung tương tự tại các sở, ngành chuyên môn, khiến quy trình bị lặp lại và kéo dài.

Ông cho biết một số loại dự án như nhà ở xã hội đã được chuyển sang thực hiện theo Luật Nhà ở thay vì Luật Đầu tư. Từ thực tiễn đó, HoREA kiến nghị nghiên cứu khả năng bãi bỏ hoặc thu hẹp thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với những trường hợp đã được điều chỉnh đầy đủ trong các luật chuyên ngành.

Điểm nghẽn thứ hai là các thủ tục trong lĩnh vực xây dựng. Theo ông Châu, việc Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 34/2026/TT-BXD về phân cấp công trình xây dựng đã giúp giảm đáng kể thủ tục thẩm định đối với nhiều dự án, đây là tín hiệu cải cách tích cực.

Bên cạnh đó, Bộ Công an cũng đã cắt giảm một số thủ tục liên quan đến nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy.

Tuy nhiên, ông cho rằng vẫn còn thủ tục kiểm tra công tác nghiệm thu công trình của chủ đầu tư cần tiếp tục rà soát để cắt giảm.

Ông dẫn lại thực tiễn hơn 20 năm trước khi áp dụng cơ chế xã hội hóa, trong đó chủ đầu tư, đơn vị tư vấn và nhà thầu chịu trách nhiệm hoàn toàn về chất lượng công trình. Sau này, việc bổ sung thêm nhiều khâu kiểm tra của cơ quan quản lý đã làm tăng gánh nặng hành chính, kéo dài thời gian thực hiện dự án mà chưa chắc nâng cao hiệu quả quản lý.

Luật đã mở nhưng địa phương vẫn chưa vận dụng

Đối với lĩnh vực đất đai, Chủ tịch HoREA đánh giá Quốc hội đã ban hành nhiều cơ chế tháo gỡ quan trọng, trong đó có Nghị quyết 254/2025/QH15 cho phép áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để xác định tiền sử dụng đất trong một số trường hợp.

Theo ông, đây là công cụ rất quan trọng nhằm tháo gỡ ách tắc cho các địa phương.

Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn những địa phương chưa triển khai đầy đủ các quy định này, dù nghị quyết đã quy định rõ cơ chế chuyển tiếp đối với trường hợp chưa kịp ban hành đầy đủ căn cứ xác định tiền sử dụng đất trước thời điểm 1/7/2026.

"Khu vực bất động sản đang phản ánh đầy đủ nhất những vướng mắc của thể chế, quy trình và thủ tục hành chính", ông Châu nhận định.

Theo Chủ tịch HoREA, mọi quy trình và thủ tục cuối cùng đều bắt nguồn từ quy định của pháp luật. Vì vậy, muốn cải cách thực chất, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật song song với việc nâng cao năng lực tổ chức thực thi tại các địa phương, qua đó thu hẹp khoảng cách giữa chủ trương và thực tế, tạo động lực mới cho doanh nghiệp và mục tiêu tăng trưởng hai con số của nền kinh tế.