Lượng tìm kiếm nhà đất giảm 36%, đòn bẩy tài chính sẽ bị đào thải

Đất nền từ "điểm nóng" thành nơi chôn vốn

Đầu năm 2025, anh Nguyễn Văn Tuấn quyết định mua một lô đất 50 m2 tại Thạch Thất (Hà Nội) với giá 2,5 tỷ đồng. Thời điểm đó, đất nền vẫn được xem là kênh đầu tư hấp dẫn khi giá liên tục tăng. Có lúc lô đất của anh được trả khoảng 2,7 tỷ đồng.

Tuy nhiên, mức giá tăng không đồng nghĩa với thanh khoản. Đến đầu năm 2026, khi cần xoay vòng vốn, anh nhiều lần rao bán nhưng không có người mua. Hiện giá lô đất chỉ còn khoảng 2 tỷ đồng song vẫn rất khó giao dịch.

Hoàn cảnh tương tự cũng xảy ra với nhiều nhà đầu tư khác. Chị Trần Hải Lan mua đất tại Văn Giang (Hưng Yên) vào cuối năm 2024 với kỳ vọng lướt sóng trong vài tháng. Thế nhưng thị trường nhanh chóng giảm nhiệt. Ngay cả khi chấp nhận bán ngang giá mua, môi giới vẫn cho rằng mức giá này cao hơn mặt bằng hiện tại và muốn giao dịch phải tiếp tục giảm giá.

Thực tế tại nhiều "điểm nóng" đấu giá đất cũng phản ánh rõ sự đảo chiều của thị trường.

Nếu cuối năm 2024, các khu vực như Sơn Đồng (Hoài Đức cũ) hay Thanh Cao từng chứng kiến cảnh hàng nghìn người thức trắng đêm đấu giá, nhiều lô đất được sang tay ngay sau khi trúng với mức chênh hàng trăm triệu đồng, thì đến giữa năm 2026, khung cảnh hoàn toàn trái ngược.

Những khu đất từng được săn đón nay vắng lặng, cỏ dại mọc um tùm, nhiều lô đất trị giá hàng chục tỷ đồng vẫn bỏ trống, văn phòng môi giới đóng cửa, thanh khoản gần như đóng băng.

Thanh khoản suy giảm, thị trường bước vào giai đoạn phân hóa

Dữ liệu của PropertyGuru Việt Nam cho thấy mức độ quan tâm toàn thị trường trong tháng 5 giảm 4% so với quý trước và giảm tới 36% so với cùng kỳ năm trước.

Giá chung cư Hà Nội cũng điều chỉnh từ khoảng 87 triệu đồng/m2 xuống còn khoảng 85 triệu đồng/m2. Phân khúc nhà mặt phố ghi nhận lượng tìm kiếm giảm gần 50%.

Trong khi đó, theo SSI Research, lãi suất vay mua nhà hiện dao động khoảng 8,5-10% trong thời gian ưu đãi và có thể lên tới 11-15% sau đó. Chi phí vốn tăng khiến nhu cầu vay suy giảm, thanh khoản yếu đi và nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải giảm giá từ 100-300 triệu đồng để thu hồi vốn.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tâm lý đầu cơ ngắn hạn đang dần nhường chỗ cho xu hướng đầu tư bền vững. Người mua hiện không còn chỉ nhìn vào khả năng tăng giá mà ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng sống tốt, có khả năng khai thác kinh doanh và tạo dòng tiền ổn định.

Đòn bẩy tài chính sẽ bị đào thải

Đánh giá về triển vọng thị trường, chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng xu hướng tăng lãi suất đang tạo sức ép rất lớn đối với bất động sản, đặc biệt là các dự án phụ thuộc nhiều vào vốn vay.

Theo ông, lãi suất cao khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà đều giảm nhu cầu vay vốn. Doanh nghiệp khó triển khai dự án vì chi phí tài chính tăng, trong khi người dân cũng mất động lực tiếp cận tín dụng để mua bất động sản.

Không chỉ vậy, chi phí vốn tăng còn kéo theo áp lực tăng giá thành dự án do cộng hưởng với giá đất, chi phí nhân công và vật liệu xây dựng, đồng thời làm gia tăng nguy cơ tồn kho, nợ xấu và áp lực tài chính đối với doanh nghiệp.

Đáng chú ý, TS. Nguyễn Minh Phong dự báo thị trường sẽ bước vào một cuộc thanh lọc mạnh mẽ. Theo ông, những chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tín dụng hoặc không phát triển được sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi.

Ở phía người mua, nhóm đầu cơ lướt sóng sử dụng vốn vay, vốn ngắn hạn cũng sẽ ngày càng thu hẹp do phải đối mặt với rủi ro tài chính lớn.

"Đừng kỳ vọng vào những dòng tiền không phải của mình để đầu tư bất động sản, nhất là đầu cơ lướt sóng. Nếu không, nhà đầu tư có thể mất cả thanh khoản lẫn khả năng trả nợ", TS. Nguyễn Minh Phong khuyến nghị.

Theo các chuyên gia, sự thay đổi hiện nay không đơn thuần là một giai đoạn trầm lắng mà phản ánh quá trình trưởng thành của thị trường sau nhiều chu kỳ tăng nóng.

Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện đã tiệm cận 45%, cao hơn đáng kể so với khoảng 30% cách đây hơn một thập kỷ. Theo kinh nghiệm quốc tế, khi đạt ngưỡng này, giá bất động sản sẽ không còn tăng đồng loạt mà chỉ những khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, việc làm, dịch vụ và khả năng khai thác thực tế mới duy trì được đà tăng giá.

Bên cạnh đó, dữ liệu thị trường ngày càng minh bạch giúp nhà đầu tư dễ dàng tra cứu lịch sử giao dịch, mặt bằng giá và diễn biến từng khu vực, khiến việc chạy theo tin đồn hay tâm lý đám đông không còn dễ mang lại lợi nhuận như trước.

Chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang bước sang giai đoạn trưởng thành. Trong chu kỳ mới, giá trị của bất động sản sẽ không còn được quyết định bởi kỳ vọng đầu cơ mà bởi khả năng sử dụng, khai thác và tạo ra dòng tiền bền vững.

Điều đó đồng nghĩa với việc những cơn sốt đất chỉ dựa trên tin đồn có thể chưa biến mất hoàn toàn, nhưng "cuộc chơi" đã thay đổi. Khi chi phí vốn cao hơn, pháp lý ngày càng chặt chẽ và nhà đầu tư thận trọng hơn, bất động sản đang dần quay trở lại đúng giá trị cốt lõi: phục vụ nhu cầu ở thực và tạo ra giá trị khai thác lâu dài.