Chủ tịch HoREA: Cách tính giá đất mới có thể đẩy giá căn hộ vượt 100 triệu đồng/m²

Đề xuất tính lại thời hạn sử dụng đất để tăng sức hút đầu tư

Tại hội thảo "Định hướng hoàn thiện thể chế pháp luật về đất đai, sửa đổi Luật Đất đai hướng đến mục tiêu giải phóng nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong kỷ nguyên mới", ngày 1/7, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu kiến nghị sửa khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2024 theo hướng cho phép tính lại thời hạn sử dụng đất từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng dự án, gia hạn sử dụng đất, chuyển đổi hình thức sử dụng đất hoặc ban hành quyết định xử lý vi phạm về đất đai.

Theo quy định hiện hành, thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm Nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Điều này dẫn đến thực tế nhiều dự án khi được chuyển nhượng sang nhà đầu tư mới chỉ còn thời gian khai thác rất ngắn.

Ông Châu lấy ví dụ, một dự án thương mại được giao đất trong thời hạn 50 năm nhưng sau 30 năm mới chuyển nhượng cho doanh nghiệp khác. Khi đó, nhà đầu tư mới chỉ còn 20 năm sử dụng đất dù vẫn phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn để cải tạo hoặc phát triển dự án khiến nhiều doanh nghiệp không còn mặn mà với hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án.

HoREA cho rằng nếu được tính lại từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định xử lý thì nhà đầu tư sẽ có đủ thời gian để tiếp tục triển khai dự án, qua đó góp phần khơi thông nguồn lực và tránh lãng phí tài sản.

Bên cạnh việc tính lại thời hạn sử dụng đất, HoREA còn đề xuất cho phép doanh nghiệp được chủ động đề nghị gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu đầu tư, thay vì chỉ được nộp hồ sơ trong năm cuối cùng trước khi hết hạn như quy định hiện hành.

Ông Châu cũng dẫn trường hợp dự án The One Sài Gòn từng được Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) đưa ra đấu giá. Do thời hạn sử dụng đất chỉ còn khoảng 39 năm thay vì đủ 50 năm, giá khởi điểm của dự án bị ảnh hưởng đáng kể.

Theo HoREA, nếu thời hạn sử dụng đất được tính lại từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền xử lý thì giá trị dự án sẽ được cải thiện, qua đó vừa tăng nguồn thu cho Nhà nước, vừa tạo động lực cho nhà đầu tư tiếp tục triển khai dự án.

Một đề xuất khác được HoREA đưa ra là bổ sung loại hình "đất ở sử dụng có thời hạn" bên cạnh chế độ đất ở sử dụng ổn định lâu dài.

Theo ông Lê Hoàng Châu, đây không phải là thay thế chế độ đất ở lâu dài mà chỉ bổ sung thêm một lựa chọn mới, giúp Nhà nước linh hoạt hơn trong quản lý quỹ đất và phù hợp với Luật Nhà ở 2023, vốn đã cho phép phát triển nhà ở có thời hạn.

HoREA dẫn kinh nghiệm của Singapore, nơi phần lớn đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và nhiều dự án nhà ở được bán với thời hạn tối đa 99 năm. Khi hết thời hạn, Nhà nước thu hồi quỹ đất để tái thiết và chỉnh trang đô thị.

Lo ngại cách tính giá đất mới sẽ đẩy giá nhà tăng mạnh

Ngoài các kiến nghị liên quan đến Luật Đất đai, Chủ tịch HoREA cũng đề cập đến dự thảo quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 của TP.HCM.

Theo Hiệp hội, việc thành phố tạm thời chưa áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh đối với nhiều dự án bất động sản là phù hợp khi các căn cứ theo Nghị quyết 254 của Quốc hội chưa được hoàn thiện. Tuy nhiên, TP.HCM cần sớm xây dựng đầy đủ bảng giá đất để triển khai cơ chế mới.

Điều HoREA đặc biệt lưu ý là nếu tiền sử dụng đất chỉ được xác định bằng cách lấy bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh thì chi phí đất của dự án có thể tăng rất mạnh.

Theo ví dụ HoREA đưa ra, với một dự án giả định trên đường Nguyễn Xiển (TP Thủ Đức cũ), giá đất tính theo bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh lên tới khoảng 80 triệu đồng/m², trong khi nếu áp dụng phương pháp thặng dư chỉ khoảng 35 triệu đồng/m².

Khoảng chênh lệch rất lớn này khiến chi phí đầu vào tăng mạnh. Theo phân tích của HoREA, trong trường hợp áp dụng mức giá đất cao hơn, doanh nghiệp có thể buộc phải bán căn hộ với giá trên 100 triệu đồng/m² mới đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Tương tự, tại khu vực đường Đặng Công Bỉnh (Hóc Môn), giá đất tính theo bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh cũng cao hơn nhiều lần so với phương pháp thặng dư.

Từ những ví dụ trên, HoREA cho rằng nếu mở rộng cơ chế tính giá đất mới thì công thức xác định hệ số điều chỉnh cần được nghiên cứu kỹ lưỡng, phản ánh đúng đặc điểm từng loại dự án. Nếu không, chi phí sử dụng đất sẽ tăng quá cao và cuối cùng áp lực sẽ được chuyển vào giá bán nhà ở, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.