Chủ tịch Nam Long (NLG): ‘Giãn dân không thể ép buộc, mà phải tạo ra nơi ở tốt hơn để người dân tự nguyện dịch chuyển’

Trong tập mở đầu của mini-series “Lãnh đạo kiến tạo” thuộc chương trình Business Insights trên kênh Vietsuccess, ông Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch HĐQT kiêm Nhà sáng lập Tập đoàn Nam Long (NLG) đã chia sẻ về tư duy quy hoạch đô thị sau nhiều năm phát triển nhiều dự án bất động sản.

Theo ông Quang, muốn thị trường bất động sản lành mạnh và người dân có thể mua được nhà, điều tiên quyết là phải tăng nguồn cung. Đó là những khu đô thị có hạ tầng, tiện ích và dịch vụ đủ đầy để người dân sẵn sàng “ra ngoài lõi” mà sống. Ngoài ra, Việt Nam cũng cần những đô thị bao gồm: nơi kinh tế, cộng đồng và an sinh cùng tồn tại trong một cấu trúc bền vững.

Tăng nguồn cung nhà ở

Theo ông Nguyễn Xuân Quang, khi cung không theo kịp cầu, giá nhà tất yếu leo thang. Nhưng để tăng được nguồn cung, phải giải quyết từ gốc của quy hoạch – tức là mở rộng không gian phát triển, cắt giảm thủ tục, và tạo điều kiện cho các nhà phát triển triển khai nhanh các dự án nhà ở.

“Tăng nguồn cung có 3 hướng”, ông nói. Thứ nhất, mở rộng quy hoạch đô thị ra các vành đai, hình thành những vùng phát triển mới thay vì dồn nén vào trung tâm. Thứ hai, đẩy mạnh nhà ở xã hội và nhà ở giá hợp lý (affordable housing) để tạo sự lựa chọn cho thị trường. Khi có nhiều sản phẩm vừa túi tiền, mặt bằng giá chung sẽ tự điều chỉnh về hợp lý. Và thứ ba, giảm chi phí tài chính và thời gian đầu tư, thông qua việc rút ngắn quy trình cấp phép, đền bù, giải phóng mặt bằng - yếu tố đang làm chi phí phát triển nhà ở bị đội lên đáng kể.

Ông Quang phân tích, giá thành của một căn nhà phụ thuộc vào 4 yếu tố: chi phí đất, chi phí đền bù, chi phí xây dựng và chi phí tài chính. Trong đó, chi phí tài chính là phần Nhà nước có thể tác động mạnh nhất. “Khi quy trình đầu tư kéo dài, chi phí vốn tăng gấp nhiều lần. Nếu thời gian được rút ngắn, giá nhà có thể giảm đáng kể”, ông nhấn mạnh.

Đặc biệt, ông cho rằng chính sách phát triển nhà ở xã hội cần thực chất hơn, gắn liền với quy hoạch hạ tầng, tiện ích và vị trí phù hợp, thay vì chỉ dừng ở các chương trình hành chính. “Khi người dân có thêm lựa chọn, thị trường sẽ tự cân bằng – đó là cách tăng cung bền vững nhất”, ông nói.

Với Nam Long, hướng đi “tăng cung” đã được cụ thể hóa bằng chiến lược phát triển các dòng sản phẩm vừa túi tiền EHome, EHomeS. Các dự án này được thiết kế theo mô hình cộng đồng - đảm bảo chất lượng sống nhưng vẫn phù hợp với khả năng chi trả của số đông.

Các dự án EHome không chỉ đơn thuần là nơi ở, mà được quy hoạch theo mô hình cộng đồng khép kín, với đầy đủ hạ tầng thiết yếu: trường học, khu sinh hoạt, cây xanh, giao thông nội khu và dịch vụ tiện ích cơ bản. Dù phát triển phân khúc giá phải chăng, Nam Long vẫn duy trì tiêu chuẩn thiết kế, thi công và vận hành tương đương các dự án trung cấp, qua đó tạo nên môi trường sống văn minh, an toàn, và có giá trị cộng đồng rõ nét.

Phát triển đô thị vệ tinh

Sau khi phân tích câu chuyện nguồn cung, ông Nguyễn Xuân Quang mở rộng sang một quy luật lớn hơn: giãn dân và hình thành các đô thị vệ tinh. “Khi trung tâm đã quá tải, phát triển đô thị vệ tinh là xu hướng tất yếu, và đó phải là đô thị tích hợp, nơi người dân có thể sống trọn vẹn”, ông nói.

Ở góc độ quy hoạch, Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp: dân số đô thị tăng nhanh, nhưng hạ tầng trung tâm chưa đủ sức đáp ứng. Để giải quyết, phải chuyển hướng phát triển ra ngoài lõi, tạo các cực tăng trưởng mới. Tuy nhiên, ông Quang nhấn mạnh: “Giãn dân không thể ép buộc, mà phải tạo ra nơi ở tốt hơn để người dân tự nguyện dịch chuyển”.

Ông chỉ ra sự khác biệt vùng miền rất rõ, TP. HCM – đô thị mở, hội nhập quốc tế sớm đã có xu hướng giãn dân tự nhiên. Khi các khu vực như Thủ Thiêm, Quận 2, hay Waterpoint (Tây Ninh) được đầu tư bài bản, cư dân sẵn sàng chuyển đến sống. Trong khi đó, tại Hà Nội vẫn đang trong quá trình “mở lõi”. Các khu vực như Mỹ Đình, Đông Anh, Long Biên, Ecopark… chỉ thực sự hút dân khi tiện ích và việc làm được bảo đảm.

Cũng theo ông, vấn đề lớn nhất hiện nay là thiếu kết nối hạ tầng và thiếu nhà phát triển đủ năng lực tài chính để gánh phần hạ tầng của Nhà nước. Ở các nước phát triển, Chính phủ đầu tư phần “public domain” như metro, công viên, trường học; còn doanh nghiệp phát triển khu dân cư trên nền hạ tầng đó. Tại Việt Nam, ngân sách hạn chế, nên doanh nghiệp phải vừa làm hạ tầng, vừa phát triển dự án.

Đó cũng là lý do vì sao Nam Long kiên định theo đuổi mô hình đô thị tích hợp (Integrated Township) - nơi hạ tầng, tiện ích và cộng đồng cùng được phát triển song song. Từ Waterpoint (Long An, 355 ha) đến Izumi City (Đồng Nai, 170 ha) hay Akari City (Bình Tân)... Nam Long không chỉ xây nhà mà còn xây dựng một đô thị hoàn chỉnh, có hệ sinh thái sống, việc làm, giáo dục, y tế và cây xanh. “Đô thị tích hợp là cách để Việt Nam đi đúng quy luật giãn dân, giảm tải cho trung tâm, và kiến tạo mô hình sống bền vững cho tương lai”, ông Quang chia sẻ.