Chung cư hết hạn sử dụng 50 năm xử lý thế nào?

Bộ Xây dựng đã đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay khi trình Chính phủ hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014.

Trong đó, Bộ đã đề xuất 2 phương án.

Phương án 1: Bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Câu chuyện tranh cãi về thời hạn sử dụng chung cư 50-70 năm là nội dung thuộc phương án này.

Phương án 2: Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Các phương án này được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023.

Đối với phương án 1, Bộ Xây dựng cho biết, đề xuất được tham khảo dựa trên kinh nghiệm nhiều nước trên thế giới. Căn cứ thực tiễn tại Việt Nam, cơ sở để Bộ đưa ra đề xuất này xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng công trình sẽ xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn.

Do đó, khi hết niên hạn sử dụng theo quy định hoặc khi chưa hết hạn nhưng công trình xuống cấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm định, đánh giá chất lượng. Nếu công trình còn sử dụng được sẽ cho phép tiếp tục, ngược lại công trình không bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản của người sử dụng, buộc phá vỡ để xây dựng lại.

Theo Bộ Xây dựng, hiện người dân cho rằng quyền sở hữu tài sản nhà ở là vĩnh viễn nên họ có quyền quyết định phá dỡ nhà cho dù pháp luật dân sự đã quy định việc sở hữu, sử dụng tài sản của chủ sở hữu không được làm ảnh hưởng đến tài sản của các chủ sở hữu khác, nhất là các bất động sản liền kề. Điều này khiến cho việc cải tạo chung cư cũ gặp nhiều khó khăn.

Trong khi đó, việc xử lý các chung cư cũ hết niên hạn sử dụng có chất lượng không đảm bảo cần phải sớm thực hiện bên cạnh phát triển chung cư mới. Do đó, Bộ Xây dựng cho rằng việc bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng công trình là cần thiết.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh, các quyền lợi của người sở hữu nhà với đề xuất này vẫn được đảm bảo.

Cụ thể, người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán, tặng cho, để thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư...

Khi hết hạn sử dụng công trình, nếu kết quả kiểm định chất lượng chung cư còn đảm bảo an toàn, các chủ sở hữu tiếp tục được sở hữu theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại sẽ xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại chung cư, người đang có sở hữu nhà có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác.

Trong trường hợp tại địa điểm cũ, Nhà nước có quy hoạch làm các công trình công cộng hoặc công trình an ninh, quốc phòng, người dân sẽ được giải quyết tái định cư tại địa điểm khác theo chính sách tái định cư chung.

Ông Khởi giải thích thêm, đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng không có nghĩa là nhà chung cư chỉ có thời hạn 50-70 năm. Theo quy định của pháp luật về xây dựng, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (tuổi thọ thiết kế) và theo thời hạn sử dụng thực tế.

Tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể 50-70 năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể). Khi hết hạn sử dụng, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm hoặc có thể dài hơn, là 80, 90 năm...tùy thuộc vào chất lượng của công trình.

Với phương án 2, Bộ Xây dựng cho hay cơ sở để đưa ra đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng đất tuân thủ theo quy định của Luật Đất đai.

Luật đất đai 2013 đang được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung, dẫn đến có 2 tình huống. Thứ nhất, nếu giữ nguyên quy định về thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài như luật hiện hành thì thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ vẫn lâu dài như hiện hành.

Trường hợp bổ sung quy định về thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư thì thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất.

Bộ Xây dựng cũng đánh giá đề xuất 1 sẽ không dẫn đến việc người dân chuyển từ mua chung cư sang mua nhà đất riêng lẻ. Trong khi đó, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ có tác động đến giá bán nhà ở (giá bán sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài), từ đó tạo điều kiện để người dân có tài chính trung bình có thể mua nhà; đồng thời sẽ đáp ứng cho những người có nhu cầu sở hữu một thời hạn nhất định...