Chung cư và nhà phố trở thành tâm điểm ngành bất động sản?

Năm 2022, thị trường bất động sản trong nước đã hứng chịu hai cú sốc liên tiếp là tắc nghẽn dòng tiền và thử thách niềm tin. Mặc dù, một cuộc khủng hoảng toàn diện khó có thể xảy ra song năm 2023 được Colliers Việt Nam dự báo sẽ còn nhiều trở ngại trong bối cảnh bất ổn kinh tế toàn cầu kéo dài và biến động trong nước chưa thể giải quyết trong ngắn hạn.

Theo đơn vị nghiên cứu, các yếu tố lạm phát, lãi suất và suy thoái kinh tế thế giới tiếp tục cản trở đà hồi phục của các thị trường bất động sản trọng điểm tại châu Á - Thái Bình Dương đến ít nhất nửa đầu năm 2023. Các nhà đầu tư chuyển sang chiến lược phòng thủ, dẫn đến làn sóng tháo chạy khỏi các tài sản rủi ro cao. Thị trường Việt Nam cũng không tránh khỏi quỹ đạo chung đó.

Tiềm năng các phân khúc bất động sản

Các tài sản chất lượng cao có giá trị bền vững như văn phòng, công nghiệp - hậu cần và nhà ở sẽ dẫn đầu tăng trưởng trong năm 2023, cũng như có những chuyển biến rõ nét trong vài năm tới.

Trong đó, loại hình chung cư, nhà phố (nhà ở đa gia đình) dẫn đầu mức độ quan tâm nhưng nguồn cung và giá bán, cũng như thanh khoản dự kiến tiếp tục khó khăn đến ít nhất quý III/2023.

Tâm lý thị trường nhìn chung sẽ theo hướng đòi hỏi tính minh bạch và tập trung vào các dự án phân khúc tầm trung với giá hợp lý. Các khu vực có khu đô thị, khu dân cư mới gần khu công nghiệp (KCN) sẽ tăng trưởng mạnh hơn.

Với bất động sản công nghiệp, các chuyên gia của Colliers dự báo, đây là phân khúc sôi động nhất tại thị trường Việt Nam trong năm nay. Một trong những lý do khiến cầu vượt cung ở phân khúc này là do nguồn cung đất cho thuê trong KCN chưa đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư về vị trí, diện tích, hạ tầng và thời hạn thuê.

Các doanh nghiệp sản xuất đến từ những thị trường phát triển ngày càng quan tâm hơn đến hệ sinh thái xung quanh KCN và các tiêu chí về phát triển bền vững. Bên cạnh đó, vấn đề cấp phép, chính sách ưu đãi đầu tư và các dịch vụ hỗ trợ pháp lý khác cũng được nhà đầu tư đặc biệt lưu tâm.

Với bất động sản bán lẻ, tiềm năng thị trường vẫn còn dồi dào, các thương hiệu lớn tiếp tục đầu tư mở rộng quy mô.

Tuy vậy, nhà đầu tư cũng hết sức cẩn trọng với dự án mới do lo ngại lạm phát, chi phí tăng và các quỹ đất lớn, đầy đủ pháp lý còn hạn chế. Bên cạnh đó là những yêu cầu khắt khe về mật độ dân cư, mức độ phát triển tại từng khu vực.

Đất nền giảm giá, chung cư vẫn tăng giá

Giá rao bán chung cư trên chợ địa ốc online vẫn ghi nhận tăng, trong khi làn sóng giảm giá trên thị trường thứ cấp, nhất là phân khúc đất nền đang tiếp diễn.

Thị trường bất động sản sắp đi qua 1/4 chặng đường của năm 2023 nhưng vẫn chưa lấy lại được đà tăng trưởng. Theo thống kê của DKRA, hai tháng đầu năm, sức cầu chung của thị trường đất nền phía Nam giảm mạnh, chỉ có rất ít lượng giao dịch phát sinh. Xu hướng giảm kéo dài từ thời điểm giữa năm 2022 và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp trong hai tháng đầu năm 2023 giảm 10 - 23% so với thời điểm cuối năm 2022, mức giảm phổ biến 100 - 690 triệu đồng/nền, hoặc lên đến 1 tỷ đồng/nền và tập trung chủ yếu ở nhóm các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư.

Đối với phân khúc căn hộ chung cư, thống kê của đơn vị này chỉ ra, mặt bằng giá bán sơ cấp tại TP HCM và vùng phụ cận vẫn neo ở mức cao trong khi giá và thanh khoản thứ cấp sụt giảm, giá bán thứ cấp ghi nhận giảm nhẹ.

Còn theo thống kê của Batdongsan.com, trong hai tháng đầu năm, mặt bằng giá rao bán chung cư không ghi nhận giảm mặc dù thanh khoản còn gặp nhiều rào cản. Thậm chí giá rao bán căn hộ tại Hà Nội trong 2 tháng đầu năm 2023 vẫn tăng khoảng 9 - 16% ở tất cả các phân khúc so với cùng kỳ năm trước, và tăng mạnh nhất ở dòng sản phẩm trung cấp. Chung cư tại TP HCM cũng ghi nhận tăng giá bán khoảng 3 - 6% đối với phân khúc trung và cao cấp.