Chuyên gia: Cần có những giải pháp “tháo gỡ” cho thị trường trong khi chờ Luật Đất đai được thông qua

So với Dự thảo đã được Quốc hội thảo luận tại Kỳ họp thứ sáu, có 6/26 nội dung của Luật Đất đai đã tiếp thu gọn còn 1 phương án, nhưng vẫn còn tới 14/26 nội dung còn có 2 phương án, trong đó có quy định phương pháp định giá đất và các trường hợp, điều kiện áp dụng (Điều 159). Do vậy, Quốc hội quyết định chưa thông qua luật Đất đai tại kỳ họp 6.

Luật đất đai đặc biệt quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của quốc gia. Với các DN kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư thì đây là Luật được mong chờ nhất để làm nền tảng hoạch định chiến lược và thực hiện đầu tư trong giai đoạn mới.

Hầu hết các chuyên gia đều tỏ ý đồng tình với việc chưa thông qua và cho rằng, Luật đất đai là một bộ luật lớn quan trọng vì vậy cần phải cẩn thận và suy xét nhiều vấn đề xung quanh.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cho biết, ông ủng hộ việc chưa thông qua Luật Đất đai thời điểm này. Theo ông, Luật Đất đai là đạo luật gốc có liên quan đến rất nhiều lĩnh vực và ảnh hưởng lớn đến đời sống xã hội. Nhưng ngay cả trong quá trình sửa đổi thì tính thống nhất giữa Luật đất đai, dự thảo Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản chưa được đảm bảo. Điều này thể hiện ở việc các đại biểu chưa có ý kiến đồng nhất về các phương án đề ra. Thứ hai Luật Đất đai là vấn đề khó, phức tạp nhưng các phương án vẫn chưa đủ sức thuyết phục và còn gây tranh luận.

Do vậy nếu chưa thực sự thuyết phục thì nên có thêm thời gian để nghiên cứu, cân nhắc và xác định ưu, nhược điểm cũng như đánh giá lại tác động của các phương án với thị trường.

“Khi đã xây dựng luật thì phải tính đến tất cả các mặt, vừa đảm bảo chất lượng, vừa phải đáp ứng được yêu cầu của các bên. Vậy nên không cần phải vội vàng hay sốt ruột làm gì cả. Nếu như vội vàng thông qua thì càng bất cập cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư”.

Luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn luật sư TP.HCM cũng có cùng quan điểm trên và cho rằng, ở góc độ tích cực, việc đặt mục tiêu chất lượng của văn bản luật lên trên hết sẽ giúp công tác lập pháp càng trở nên khoa học hơn, phù hợp hơn với thực tiễn. Từ đó, không chỉ có tính tích cực trong lĩnh vực nhà ở mà liên quan cả đến lĩnh vực khác.

“Nếu như việc sửa luật hoặc ban hành mới văn bản có chất lượng khoa học tốt, kéo dài hiệu lực hơn thì tính ổn định, tính hiệu quả sẽ tăng và thậm chí sẽ có thể bớt vài lần toàn bộ công việc (mỗi lần sửa đổi), hoặc chỉ phải sửa đổi, bổ sung ít đi. Quan điểm cá nhân, chúng ta cần phải cương quyết đi theo hướng này, thay cho chu kỳ 10 năm lại sửa một lần”.

Giải pháp nào cho các doanh nghiệp đang “nằm” chờ Luật?

Bên cạnh việc đồng tình thì một số đơn vị có phần lo lắng với tin tức Luật sẽ bị lùi đến kỳ họp tiếp theo. Chứng khoán Vietcap (VCSC) cho rằng việc hoãn thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có tác động tiêu cực đến các chủ đầu tư có những dự án tồn đọng vì sẽ tiếp tục kéo dài thêm thời gian giải quyết và triển khai các dự án mới. Tuy nhiên theo quan điểm của VCSC, mức độ ảnh hưởng cũng sẽ phụ thuộc vào tình trạng pháp lý cụ thể của từng dự án, do VCSC quan sát thấy hầu hết các thủ tục bất động sản đều phức tạp và liên quan đến nhiều bên.

Một bộ phận các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản cũng mang tâm lý lo lắng vì đang mong chờ Luật ra đời để tìm hướng xử lý.

Theo LS. Trần Đức Phượng, doanh nghiệp phải nhận định rõ thị trường để có "kịch bản" cho riêng mình. Nếu doanh nghiệp đã gặp những vướng mắc của dự án thì họ tiếp tục hy vọng vào việc tháo gỡ để dự án tiếp tục hoạt động. Tuy nhiên, kết quả này phụ thuộc nhiều vào yếu tố và lịch sử của chính dự án đó. Nếu doanh nghiệp linh hoạt hơn sẽ có thể có cách giải quyết tốt nhất.

Đối với doanh nghiệp không có dự án, doanh nghiệp mới và các doanh nghiệp đang hoạt động thì họ sẽ định vị lại nền tảng hoạt động của họ.

"Chậm thông qua 3 dự thảo luật này nhưng qua đó có thời gian để rà soát lại, rút kinh nghiệm và đặc biệt là việc phản biện của những nhà khoa học pháp lý, từ đó đảm bảo chất lượng của dự thảo luật, việc thông qua chậm nhưng bù lại là tạo môi trường pháp lý tốt trong môi trường kinh doanh và đời sống xã hội. Hoãn thông qua luật thì tâm lý của các nhà đầu tư và cả xã hội có thể thiếu ổn định, bởi đặt ra kế hoạch nhưng lại không kịp kế hoạch này. Song, những ảnh hưởng khác có thể giảm bớt, hạn chế được, chẳng hạn thông qua dự thảo luật thì phải kèm các dự thảo nghị định, dự thảo thông tư theo đúng quy định. Nếu thực hiện đúng quy định này, chậm trễ thông qua dự thảo luật nhưng luật đi ngay vào đời sống xã hội, thay vì chờ đợi nghị định, thông tư hướng dẫn trong thời gian dài (thường là 1 năm sau). Có thể chậm thay đổi nhưng đây là thời kỳ khó khăn sẽ tạo ra những hướng đi mới trên cơ sở sự căn bản trong cạnh tranh, đáp ứng nhu cầu thị trường và sự uy tín. Tôi tin tưởng sẽ xuất hiện những dooanh nghiệp mới trong giai đoạn này.” – LS. Phượng nhận xét.

PGS. Tuyến "hiến kế", trong khi chờ luật được thông qua không có nghĩa "nằm im” chờ mà có thể hành động nhưng “Các doanh nghiệp phải thận trọng từng bước. Pháp lý nào hiện nay phù hợp với doanh nghiệp thì cứ triển khai”.

Và nếu Chính phủ có thể đưa ra một số giải pháp tạm thời để để tháo gỡ về mặt thể chế thì là giải pháp tốt nhất. Chính phủ và các bộ ban ngành sẽ phải đồng hành để chỉ đạo tháo gỡ, xử lý bớt đi những ách tắc, những tồn đọng đang hiện hữu mà doanh nghiệp đang gặp phải. Còn về phía các doanh nghiệp

Ông cũng cho rằng, trong phiên họp Quốc hội hôm qua, chính phủ cũng đã đưa ra dấu hiệu sẽ thông qua Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản thì đó cũng sẽ là điểm sáng cho thị trường hiện nay bởi điểm chính của hai bộ luật này sẽ nằm ở việc giúp các doanh nghiệp bất động sản giải quyết được các vấn đề liên quan tới quỹ đất nhà ở xã hội. Còn Luật đất đai là luật gốc thì phải tính toán thật cẩn thận bởi nó ảnh hưởng rất lớn đến nhiều lĩnh vực kinh tế.

Điểm lại 6 nội dung chính được chỉnh lý mới nhất của dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi)