Chuyên gia: Không nên coi mọi dự án bất động sản có mức độ rủi ro như nhau

Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng không nên kiểm soát tín dụng bất động sản theo cách cào bằng, mà cần chuyển sang phương thức đánh giá rủi ro theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.

Theo VARS IRE, yêu cầu đặt ra trong giai đoạn hiện nay không phải là mở rộng hay thu hẹp tín dụng bất động sản một cách cơ học, mà là nâng cao chất lượng phân bổ vốn và khả năng nhận diện rủi ro.

Tín dụng có thể tạo thêm sức mua và hỗ trợ thanh khoản cho thị trường, nhưng không thể thay thế nhu cầu thực và khả năng hấp thụ của thị trường.

Việt Nam hiện vẫn có dư địa để chủ động nhận diện và phòng ngừa rủi ro từ sớm. Hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang được hoàn thiện đồng bộ hơn, trong khi hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản từng bước được xây dựng.

Tuy nhiên, theo VARS IRE, dữ liệu giữa ngân hàng, doanh nghiệp, dự án và người mua vẫn còn phân mảnh. Khả năng nhận diện sớm một dự án có nguy cơ mất khả năng thanh toán cũng chưa đủ rõ.

Nếu không cải thiện được khâu này, chính sách “ưu tiên tín dụng” có nguy cơ trở thành cơ chế phân bổ vốn mang tính hành chính thay vì một công cụ quản trị rủi ro dựa trên dữ liệu.

VARS IRE cho rằng tư duy quản lý tín dụng cần được thay đổi. Thay vì coi bất động sản là một lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất và áp dụng một cơ chế kiểm soát chung, chính sách cần chuyển sang đánh giá rủi ro theo từng người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.

Theo đó, cần có cơ chế phân loại dự án để định hướng dòng vốn, thay vì áp dụng một tiêu chuẩn kiểm soát chung cho toàn bộ thị trường.

VARS IRE đề xuất phân loại các dự án bất động sản thành ba nhóm dựa trên khả năng triển khai và phục hồi.

Nhóm A gồm các dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành và tác động lan tỏa lớn. Đây là những dự án chủ yếu thiếu vốn để tiếp tục triển khai.

Nhóm B là những dự án có khả năng phục hồi nhưng cần tái cơ cấu, chẳng hạn bổ sung vốn chủ sở hữu hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ nợ.

Nhóm C gồm những dự án không còn khả năng phục hồi, cần được chuyển nhượng hoặc thanh lý theo quy định.

Theo đề xuất, Chính phủ có thể giao Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường, các địa phương và Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu cơ chế đánh giá, phân loại dự án dựa trên tình trạng pháp lý, khả năng triển khai, năng lực tài chính của chủ đầu tư và khả năng tạo dòng tiền.

Cách tiếp cận này sẽ giúp dòng vốn được phân bổ có trọng tâm hơn, thay vì kiểm soát toàn bộ tín dụng bất động sản theo một tiêu chuẩn chung.

Với các dự án đủ điều kiện pháp lý, có khả năng triển khai và tạo ra sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, việc tiếp cận vốn cần được duy trì phù hợp. Ngược lại, những dự án có rủi ro cao hoặc không còn khả năng phục hồi cần được nhận diện sớm để có phương án xử lý.

Chuyển từ kiểm soát theo lĩnh vực sang kiểm soát theo người vay và tài sản

Một đề xuất khác của VARS IRE là Ngân hàng Nhà nước cần từng bước tăng cường đánh giá tín dụng dựa trên các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ của người vay.

Theo đơn vị này, người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và các tài sản tạo dòng tiền cần được tiếp cận tín dụng phù hợp hơn.

Việc phân tầng tín dụng nên dựa trên dữ liệu thực tế về người vay và tài sản, thay vì chủ yếu dựa vào tên gọi của sản phẩm.

VARS IRE cũng cho rằng Ngân hàng Nhà nước cần thường xuyên kiểm tra khả năng chịu đựng của các ngân hàng trước những kịch bản như giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đáo hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm.

Kết quả đánh giá cần gắn với các biện pháp phù hợp như tăng dự phòng, bổ sung vốn hoặc kiểm soát tốc độ tăng tín dụng đối với những ngân hàng có mức độ tập trung rủi ro cao.

Đối với cơ cấu lại nợ, VARS IRE cho rằng đây chỉ nên là giải pháp có thời hạn đối với các khoản vay còn khả năng phục hồi. Những khoản vay không còn khả năng thu hồi cần được nhận diện và xử lý theo quy định.

Bên cạnh việc nâng cao chất lượng phân bổ tín dụng ngân hàng, VARS IRE cho rằng cần từng bước đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn cho thị trường bất động sản.

Theo đó, Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu phát triển các nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản và các sản phẩm tài chính phù hợp.

Tuy nhiên, việc mở rộng các kênh vốn phải đi cùng yêu cầu về minh bạch thông tin, định giá độc lập và quản trị rủi ro.

“Không nên tạo thêm một kênh huy động nếu cuối cùng rủi ro vẫn quay trở lại ngân hàng hoặc ngân sách”, VARS IRE lưu ý.

Theo đơn vị này, các chính sách ưu tiên tín dụng cũng cần có tiêu chí, thời hạn và cơ chế hậu kiểm rõ ràng.

Hiệu quả chính sách không nên chỉ được đánh giá qua số vốn cam kết và giải ngân, mà cần xem xét cả số dự án được hoàn thành, số căn nhà được đưa vào sử dụng, số người dân tiếp cận được vốn và chất lượng tín dụng sau hỗ trợ.

Trong giai đoạn trước mắt, cơ quan quản lý có thể tập trung hoàn thiện dữ liệu và thí điểm phân loại dự án. Việc mở rộng các cơ chế mới cần dựa trên kết quả thực tế và khả năng kiểm soát rủi ro.

Theo VARS IRE, thị trường bất động sản đang phân hóa ngày càng rõ giữa những dự án đáp ứng nhu cầu thực và những dự án có vấn đề về pháp lý, triển khai hoặc huy động vốn.

“Việc kiểm soát tín dụng theo cách cào bằng sẽ làm mất đi động lực tăng trưởng bền vững cho thị trường bất động sản”, VARS IRE nhận định.

Do đó, tín dụng bất động sản cần tập trung tái cấp vốn cho các dự án có đủ điều kiện, an toàn về pháp lý để thúc đẩy thị trường hồi phục, đồng thời hạn chế nguy cơ phát sinh các hệ lụy về thanh khoản, niềm tin, nợ xấu và tăng trưởng kinh tế.