6 giai đoạn của bất động sản Việt Nam: Từ thị trường chạy theo giá đến thời của nhu cầu thực

Trong tổng kết nhìn lại 20 năm (2006-2026) của thị trường bất động sản Việt Nam, Batdongsan.com.vn đã chia thị trường Việt Nam thành 6 giai đoạn. Mỗi giai đoạn không chỉ tạo ra biến động về giá, nguồn cung hay dòng vốn, mà còn làm thay đổi cách người dân tìm kiếm, lựa chọn và giao dịch bất động sản.

Ở giai đoạn đầu, trước năm 2009, thị trường được Batdongsan.com.vn gọi là “Khởi đầu”. Đây là thời kỳ hành lang pháp lý từng bước được hoàn thiện, trong khi dòng vốn nước ngoài vào bất động sản tăng mạnh sau khi Việt Nam gia nhập WTO. FDI vào lĩnh vực này tăng từ 5,3 tỷ USD trong cả giai đoạn 1998-2006 lên 8,5 tỷ USD năm 2007 và 23,6 tỷ USD năm 2008. Nguồn cung còn hạn chế trong khi nhu cầu tăng nhanh khiến người mua tại Hà Nội, TP. HCM phải xếp hàng, bốc thăm, thậm chí đặt cọc hàng trăm triệu đồng để có suất mua nhà. Khi đó, thông tin bất động sản vẫn khá khan hiếm, chủ yếu được tìm kiếm qua báo chí, người quen, môi giới, tờ rơi và biển quảng cáo.

Từ năm 2009 đến 2012, thị trường bước vào giai đoạn “Định hình”. Tín dụng bị siết, lãi suất tăng và thanh khoản suy giảm, kéo theo lượng tồn kho bất động sản tăng mạnh. Theo số liệu trong báo cáo của Batdongsan.com.vn, lượng tồn kho tăng từ 53,7 nghìn tỷ đồng năm 2007 lên 192,7 nghìn tỷ đồng năm 2011, trong khi hạn mức tăng trưởng tín dụng giảm dần, từ 25% xuống 7% trong giai đoạn này. Khó khăn về vốn và thanh khoản cũng khiến nhiều dự án đình trệ, trong khi niềm tin của người mua suy giảm. Đây đồng thời là thời điểm các kênh thông tin bất động sản trực tuyến phát triển, mở ra cách tiếp cận mới với thị trường.

Giai đoạn 2013-2019 được xác định là thời kỳ “Tăng trưởng”. Ba đạo luật quan trọng gồm Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tiếp tục định hình thị trường. Đáng chú ý, Luật Nhà ở 2014 mở rộng quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho người nước ngoài trong những điều kiện nhất định. Cùng với sự phục hồi của thị trường, nhiều khu đô thị quy mô lớn được phát triển và các sản phẩm công nghệ bất động sản bắt đầu hỗ trợ ngày càng rõ hơn cho hoạt động tìm kiếm, giao dịch.

Covid-19 đưa thị trường sang giai đoạn “Biến động” trong năm 2020-2021. Tăng trưởng GDP giảm từ 7% năm 2019 xuống 2,6% năm 2021; 13,7 triệu người bị giảm thu nhập. Dù vậy, hoạt động mua bán bất động sản không dừng lại mà chuyển dịch mạnh hơn lên môi trường số, với các công cụ tìm kiếm, định giá, mô phỏng 3D, thực tế ảo, tư vấn và giao dịch trực tuyến ngày càng phổ biến.

Đến giai đoạn 2022-2024, thị trường bước vào thời kỳ “Thách thức”. Những vấn đề về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, pháp lý và dòng tiền bộc lộ rõ hơn. Giá trị trái phiếu bất động sản phát hành giảm từ 28,5 nghìn tỷ đồng trong quý I xuống còn 3,9 nghìn tỷ đồng trong quý IV/2022. Nhiều doanh nghiệp phải tái cấu trúc, trong khi người mua trở nên thận trọng hơn với năng lực chủ đầu tư, pháp lý và giá trị thực của sản phẩm.

Nhưng từ năm 2025, thị trường bắt đầu xuất hiện một sự thay đổi khác. Đây không còn đơn thuần là câu chuyện giá tăng hay giảm, nguồn cung nhiều hay ít, mà là quá trình thị trường được định hình lại bởi chính sách.

Nếu 5 giai đoạn trước cho thấy thị trường liên tục thích ứng với các chu kỳ kinh tế, tín dụng và nhu cầu, thì giai đoạn hiện tại đang chứng kiến một sự thay đổi ở tầng sâu hơn: chính sách đang tác động đồng thời đến nguồn cung, khả năng tiếp cận nhà ở, thị trường cho thuê, thuế và tính minh bạch của giao dịch.

Trong bức tranh mới này, nhà ở xã hội nổi lên như một trong những trụ cột quan trọng nhất. Năm 2025, cả nước hoàn thành 102.633 căn nhà ở xã hội, đạt 102% kế hoạch được giao. Đây là lần đầu chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội được hoàn thành vượt kế hoạch năm, trong bối cảnh Chính phủ tiếp tục đặt mục tiêu lớn cho giai đoạn tiếp theo.

Bước sang giai đoạn 2026-2030, quy mô nhiệm vụ tiếp tục được nâng lên. Theo Nghị quyết số 07/NQ-CP ngày 12/1/2026 của Chính phủ về giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, Hà Nội được giao phát triển 84.000 căn, còn TP. HCM 180.757 căn trong cả giai đoạn. Việc đặt ra những chỉ tiêu lớn cho hai đô thị đặc biệt cho thấy trọng tâm chính sách đang dịch chuyển rõ hơn về giải quyết nhu cầu ở thực và mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở.

Không chỉ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cũng đang được nâng lên thành một hướng ưu tiên. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được công bố năm 2026 dành một chương riêng cho nhà ở cho thuê, đồng thời đề xuất các cơ chế về nguồn vốn, quỹ đất, ưu đãi, giá thuê và quản lý. Chính phủ cũng định hướng từng bước hình thành thị trường nhà ở cho thuê ổn định, lâu dài, thay vì chỉ tập trung vào mục tiêu sở hữu nhà.

Chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản cũng được điều chỉnh theo hướng mới. Từ năm 2026, ngưỡng doanh thu không phải chịu thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh được nâng lên 1 tỷ đồng/năm theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP.

Một hướng thay đổi khác là minh bạch hóa thị trường. Hoạt động môi giới đang được chuẩn hóa thông qua yêu cầu về chứng chỉ hành nghề, trong khi cơ sở dữ liệu về nhà ở, đất đai và thị trường bất động sản tiếp tục được hoàn thiện.

Nếu 5 giai đoạn trước có thể được nhìn nhận như những bước chuyển từ khát nguồn cung, thiếu thông tin, tăng trưởng, số hóa đến tái cấu trúc, thì giai đoạn thứ 6 đang có một đặc điểm khác biệt, thị trường không chỉ tự điều chỉnh theo chu kỳ mà đang được định hình lại bằng chính sách.

Sau 30 năm liên tục thay đổi, bất động sản Việt Nam đang đứng trước một bước chuyển mới: từ một thị trường vận động mạnh theo giá và dòng tiền sang một thị trường được định hình ngày càng rõ bởi chính sách, nhu cầu thực, hạ tầng, dữ liệu và tính minh bạch.