Chuyên gia: Tâm lý 'sốt ruột' của người dân khiến chung cư bị đẩy giá

3 nguyên nhân khiến giá chung cư Hà Nội tăng phi mã

Thị trường căn hộ tại Hà Nội vẫn luôn sôi động trong suốt thời gian qua khi liên tục lập đỉnh mới về giá trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Nhiều ý kiến cho rằng với mặt bằng giá hiện tại đã vượt ngoài khả năng mua của đại đa số người dân thậm chí được đánh giá là “không thể chấp nhận được”.

Đồng thời cho rằng đã có sự can thiệp của các "đội lái", nhóm đầu cơ cố tình đẩy giá lên cao nhằm trục lợi.

3 nguyên nhân khiến giá chung cư Hà Nội tăng phi mã.

Lý giải về nguyên nhân khiến giá chung cư Hà Nội tăng phi mã, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, nguyên nhân đầu tiên mang tính chất chu kỳ.

Thị trường bất động sản Hà Nội đang ở trong giai đoạn đầu của quá trình phục hồi sau khoảng thời gian khó khăn. Tâm lý thị trường yếu và còn lo ngại vấn đề thanh khoản thấp nên nhà đầu tư hướng tới loại hình có pháp lý chắc chắn, mang tính chất dòng tiền như chung cư.

Thứ hai là do nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu thị trường. Theo đó, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội rất lớn, mỗi năm cần thêm khoảng 100.000 - 170.000 căn hộ mới, trong khi nguồn cung từ đầu năm mới đáp ứng khoảng 30.000 căn, năm 2023 khoảng 10.000 căn.

Bên cạnh đó, ông Quốc Anh cũng cho biết, nguồn cung đang tập trung ở các phân khúc cao cấp trở lên. Cụ thể, đầu năm 2020, phân khúc cao cấp trở lên (trên 55 triệu đồng/m2) chỉ chiếm khoảng 6% tổng cung thì đến quý III/2024 chiếm gần 60%. Nguồn cung hiện nay tập trung rất nhiều vào phân khúc cao cấp, hạng sang. Phân khúc trung cấp chiếm 40%, phân khúc bình dân không còn.

Điều đó cho thấy, trong bối cảnh lượng cung trên thị trường ít, các chủ đầu tư sau khi gỡ được pháp lý và ra hàng đều tập trung vào việc phát triển nguồn cung từ trung cấp trở lên.

Thứ ba là do tâm lí chờ đợi: “Thời điểm giá chung cư tăng chưa nhiều, người dân có xu hướng chờ giảm giá. Nhưng khi giá tăng 10 - 20% thì tất cả mọi người đều đổ vào mua vì sợ giá sẽ tiếp tục tăng nữa. Đây là đòn tâm lý khiến cho thị trường lại dội lên”.

Lãnh đạo Batdongsan.com.vn cho biết, họ đã thực hiện một khảo sát và nhận thấy thời gian qua có rất nhiều dòng tiền trong khu vực phía Bắc đổ vào thị trường chung cư Hà Nội.

“Mặt bằng giá cao nhưng thực tế dòng tiền và nhu cầu thực vẫn có, chứ không phải do một đội nào đó đẩy giá. Đẩy giá chỉ có thể xảy ra nếu diễn biến tăng trong một giai đoạn ngắn nào đó, nhưng thị trường thực tế đã nóng rất mạnh trong một năm vừa qua. Như vậy nguyên nhân xuất phát từ tâm lý của người dân khá sốt ruột sau thời gian đợi chờ giá chung cư xuống”, ông Quốc Anh nhận định.

Cũng theo vị chuyên gia này, việc mua nhà ở tại những đô thị lớn chưa bao giờ là dễ dàng khi càng ngày số lượng người đổ về những khu vực này càng lớn, mặt bằng giá sẽ rất khó giảm. Tuy nhiên, dự đoán thị trường năm sau sẽ đi ngang, không còn tình trạng sốt nóng như hiện tại.

“Bất cứ thị trường nào sau một giai đoạn phát triển quá nóng thì ít nhất sẽ đi ngang chứ không thể tăng mãi được. Bởi nếu muốn tăng mãi phải có dòng tiền mới đổ vào, nhưng hiện tại dòng tiền một là năm trong tiết kiệm, hai là đã đầu tư và ba là “kẹt” trong trái phiếu, những dự án có vấn đề về mặt pháp lý ”, ông Quốc Anh khẳng định.

Thị trường bất động sản 2025: Đất nền và biệt thự “lên ngôi”

Dự báo về thị trường bất động sản cả nước trong thời gian tới, ông Quốc Anh cho biết, thị trường bất động sản sẽ chia làm 4 giai đoạn.

Cụ thể, từ quý I/2024 đến quý IV/2024, đây là thời điểm đảo chiều trong tâm lý của nhà đầu tư, động thái thăm dò dần xuất hiện trở lại.

Thị trường bất động sản 2025: Đất nền và biệt thự “lên ngôi”.

Tuy nhiên, sự ưu tiên cao nhất của người mua vẫn xoay quanh phân khúc ở thực, có pháp lý bảo đảm. Với các yếu tố nêu trên, phân khúc chung cư vẫn chiếm “ngôi vua” trong giai đoạn này.

Tiếp đến, từ quý IV/2024 đến khoảng đầu quý II/2025, đây sẽ là khoảng thời gian thị trường bước sang giai đoạn củng cố. Nhà đầu tư dần yên tâm hơn với triển vọng phát triển của ngành bất động sản. Phân khúc chung cư lúc này sẽ nhường lại vị trí tâm điểm cho nhà riêng, nhà phố.

Sau giai đoạn này, thị trường sẽ tiến tới thời điểm khởi sắc, dự kiến sẽ bắt đầu từ quý II/2025 đến quý IV/2025, nhà đầu tư giai đoạn này sẽ không còn quá đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm thị trường ảm đạm.

Thay vào đó, tiềm năng tăng giá mới là mấu chốt quyết định xuống tiền. Những phân khúc sinh lời tốt như đất nền và biệt thự dự án cũng vì vậy mà được nhà đầu tư đặc biệt chú ý.

Cuối cùng, từ quý I/2026 đến quý IV/2026, đây sẽ là thời điểm thị trường đi vào quỹ đạo ổn định. Mức giá và khả năng thanh khoản bật tăng ở đa dạng loại hình. Đây có thể coi là viễn cảnh đẹp nhất của thị trường, sau khoảng thời gian dài rơi vào trầm lắng.

“Tại các giai đoạn khác của thị trường, chung cư vẫn sẽ có tỷ suất lợi nhuận tốt nhưng sẽ không còn là loại hình đầu tư hấp dẫn nhất. Nếu thị trường hiện nay vận hành theo đúng quy luật trong các chu kỳ biến động trước đó, chung cư sau khi tăng nóng sẽ chuyển sang đi ngang và tăng trưởng chậm hơn các phân khúc khác như đất nền, biệt thự”, ông Quốc Anh đánh giá.

>>Sở Xây dựng TPHCM được duyệt hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản