Vĩ mô

Chuyên gia: 'Thị trường bất động sản đã tích luỹ nguồn lực đủ lớn để phục hồi'

Khúc Văn • 18/07/2024 - 09:57

Theo các chuyên gia, sau giai đoạn trầm lắng (từ tháng 4/2022), thị trường bất động sản đã tích lũy được một lượng đủ lớn nguồn lực để phục hồi.

Nửa cuối năm 2024 sẽ là thời gian khởi đầu

Kinh nghiệm các thời kỳ 2004-2007 và 2014-2018 cho thấy, sau giai đoạn trầm lắng, cùng với sự thay đổi theo hướng hỗ trợ của hệ thống thể chế, thị trường sẽ có giai đoạn tăng trưởng. Tất nhiên, thời điểm tăng trưởng có thể sai khác nhau từ 6 tháng đến 1 năm. Tuy nhiên, nửa cuối năm 2024 sẽ là thời gian khởi đầu.

Nửa cuối năm 2024 sẽ là thời gian khởi đầu.

Theo PGS-TS Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, có 3 kịch bản đối với thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2024.

Kịch bản thứ nhất, thị trường đi ngang, ngoại suy, tiệm tiến. Đây là phương án chủ đạo do thị trường bất động sản chuyển từ chế độ chờ sang chế độ thực thi.

“Việc 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản đã được dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 nên nhiều doanh nghiệp đã định hướng vận hành năm 2024 ở chế độ chờ. Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 đã có rất nhiều điểm mới, tích cực cho thị trường bất động sản”, ông Chung nói.

Theo đó, ông Chung cho rằng các quy định theo hướng thị trường hơn (về giá, về tiếp cận đất đai, về hạn mức đất đai); các quy định theo hướng chính quy hơn (về đăng ký thống kê, về giao dịch qua sàn); các quy định theo hướng mở rộng đối tượng tham gia thị trường hơn.

Chẳng hạn, các quy định về thu hồi đất rõ ràng hơn, đặc biệt cơ chế thu hồi đất phụ cận các công trình hạ tầng đưa vào đấu giá, xây dựng theo quy hoạch để tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng được đề cập đến từ thời kỳ 1994-1995, nay đã được chính thức luật hóa.

“Với cơ chế này, thị trường sẽ được tạo thêm một xung lực rất mạnh để thị trường phát triển. Cơ chế này có vai trò tương đương với công cụ tái thế chấp, quỹ tiết kiệm tương hỗ và quỹ đầu tư tín thác trong thị trường bất động sản”, ông Chung nói.

Theo ông Trần Kim Chung, mặc dù việc Quốc hội, Chính phủ rất nỗ lực trong việc đưa 3 luật này vào có hiệu lực sớm nhưng việc điều chỉnh sản xuất kinh doanh cần có thời gian. Vì vậy, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm sẽ khó có nhiều biến động lớn mà chủ yếu vận hành như dự kiến những có chiều hướng tích cực hơn.

Kịch bản thứ 2, thị trường tăng trưởng nhưng không bùng nổ. Kịch bản này xảy ra nếu hội tụ một số những yếu tố bổ sung. Thứ nhất, tình hình kinh tế và bối cảnh thế giới diễn biến tích cực. Thứ hai, kinh tế vĩ mô tiếp tục có kết quả tốt. Lạm phát được kìm giữ. Việc tăng lương 30% cho lương cơ bản của người lao động và 15% đối với những người hưởng lương hưu được quản lý tốt, tích cực. Thứ ba, đầu tư nước ngoài thu hút được một số nhà đầu tư chiến lược. Đây là phương án có khả năng xảy ra ở mức không cao nhưng cũng không quá thấp.

Kịch bản thứ 3, thị trường bùng nổ. Kịch bản này sẽ xảy ra nếu hội tụ được một số những điều kiện đặc biệt tích cực.

Đó là các nhà đầu tư chiến lược đồng loạt đến đầu tư và tìm kiếm cơ hội đầu tư vào Việt Nam như thời kỳ 2004-2007; du lịch bùng nổ trở lại; kinh tế vĩ mô tăng mạnh mẽ; dưới tác động của bộ 3 luật liên quan đến thị trường BĐS, các công cụ tài chính phái sinh (quỹ tín thác đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm tương hỗ, hệ thống tái thế chấp được hình thành).

Ngoài ra, vấn đề condotel-officetel được ban hành văn bản xử lý, cơ chế thu hồi đất phụ cận công trình hạ tầng... được vận hành đồng bộ và đầy đủ; cơ chế thí điểm công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khi nhà đầu tư đã có đất nhưng không chưa phải là đất ở được vận hành...

Tuy nhiên, phương án này, do có quá nhiều yếu tố kỳ vọng nên khả năng xảy ra, tuy vẫn có thể, nhưng khả năng không cao.

>>7 nghĩa vụ của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

Còn rủi ro về biến động kinh tế

Dù vậy, ông Trần Kim Chung cũng cho rằng có một số tủi ro tiềm tàng. Đó là rủi ro biến động kinh tế và bối cảnh quốc tế.

Theo đó, vẫn có thể có khả năng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm trầm lắng nếu xảy ra những điều kiện bất khả kháng về kinh tế quốc tế, về các vấn đề ngoài kinh tế có liên quan đến những vấn đề toàn cầu. Tuy nhiên, điều này khó xảy ra trong ngắn hạn của 6 tháng cuối năm 2024.

Lãi suất tiền gửi kém hấp dẫn, nhà đầu tư kỳ vọng đợt “sóng” mới từ bất động sản

Còn rủi ro về biến động kinh tế.

Rủi ro tiếp theo là kinh tế vĩ mô. Ông Chung cho biết trong bối cảnh 6 tháng tới, các biến động kinh tế vĩ mô được dự báo là ít có biến động khác biệt. Tuy nhiên, một số vấn đề của biến động tỷ giá, các biến động về nguồn vốn đầu tư nước ngoài, giải ngân đầu tư công vẫn có những tác động nhất định nếu xảy ra những tình huống ngoài dự báo.

Ngoài ra, do thị trường vừa qua giai đoạn điều chỉnh nên chưa phải các chủ thể đều đã vượt qua được khó khăn. Tuy vậy, rủi ro đối tác cũng đã giảm thiểu trong trung và dài hạn đối với thị trường bất động sản. Nếu có, chỉ là các rủi ro ngắn hạn, khi các chủ thể chưa bộc lộ hết những khó khăn, thách thức.

Do đó, ông Trần Kim Chung đề nghị các cơ quan hữu quan cần tập trung nghiên cứu, trình ban hành đồng bộ các văn bản hướng dẫn các luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản và cả Luật Các tổ chức tín dụng để làm hậu thuẫn cho giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản.

Đối với các chủ thể đầu tư, kinh doanh bất động sản, ông Chung cho rằng đây là một giai đoạn phát triển mới. Tuy nhiên, kinh nghiệm cho thấy, cơ hội luôn song hành với rủi ro. Vấn đề là thời điểm, địa bàn và liều lượng đầu tư yếu tố quan trọng đối với thành công của mối chủ thể.

“Thị trường sẽ vận hành theo quy luật và sự tham gia của các bên cho đến hết giai đoạn và chuyển sang giai đoạn khác. Vì vậy, mỗi chủ thể phải cân nhắc, lựa chọn thời gian, địa điểm và vị thế của mình”, ông Chung nêu.

PGS-TS Trần Kim Chung cũng cho rằng thị trường vừa qua giai đoạn khó khăn, việc chuyển giai đoạn thành công và tránh được những khó khăn, rủi ro cần sự tham gia của tất cả các bên. Nhất là, vấn đề thông tin, truyền thông, sự minh bạch, khách quan là rất quan trọng đối với thị trường trong giai đoạn này.

“Việc các bên hữu quan nỗ lực vượt bậc đề kết thúc trạng thái chờ của thị trường bất động sản sẽ tạo một cơ hội mới cho giai đoạn phát triển mới”, ông Chung nêu.

>>10 trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh theo Luật Đất đai 2024