Chuyên gia tiết lộ nhóm bất động sản vẫn có thể giảm giá sau cơn sốt

Tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt - Giá sẽ đi về đâu” do Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt ngày 15/10, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing (thuộc One Mount Group) đã có những chia sẻ, nhận định về diễn biến thị trường bất động sản thời gian tới.

Theo đó, diễn biến giá bất động sản thời gian tới phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là thị trường vốn và áp lực tài chính của nhà đầu tư. Trong đó, phân khúc nhà đất thổ cư vẫn có khả năng tiếp tục điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng năm 2024-2025.

Theo ông Trung, rất khó xác định chính xác thị trường bất động sản đã chạm đáy hay chưa, bởi diễn biến giá chịu tác động của nhiều yếu tố và khác biệt giữa từng phân khúc, nhóm nhà đầu tư. Vì vậy, việc đánh giá xu hướng thị trường cần được đặt trong các kịch bản khác nhau, từ tiêu cực, cơ sở đến tích cực, gắn với những điều kiện kinh tế vĩ mô tương ứng.

Trong số các yếu tố chi phối thị trường, đại diện OneHousing nhấn mạnh vai trò của dòng vốn đối với mặt bằng giá và quyết định đầu tư của người dân. Theo ông, khả năng phục hồi của bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với việc dòng tiền dịch chuyển giữa các kênh đầu tư.

“Khi nào người dân không còn ưu tiên mang tiền gửi ngân hàng mà chuyển sang các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản, thì thị trường mới có cơ hội phục hồi rõ nét”, ông Trung chia sẻ.

Tuy nhiên, việc xác định giá bất động sản còn giảm hay không cũng khó đưa ra câu trả lời chung cho toàn thị trường. Tương tự diễn biến trên thị trường chứng khoán, thời điểm tạo đáy chỉ có thể được đánh giá trên cơ sở những yếu tố cụ thể, trong đó cần chú ý đến đặc điểm tài chính của người mua và áp lực bán tài sản.

Đối với thị trường thứ cấp, ông Trung cho rằng cần đặc biệt quan tâm đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, với tỷ lệ vốn tự có ban đầu khoảng 20-30%. Khi gặp áp lực trả nợ và buộc phải bán tài sản để cắt lỗ, nhóm này có thể chịu mức thua lỗ tương đương phần vốn tự có đã bỏ ra, tùy thuộc vào quy mô khoản vay, chi phí phát sinh và giá bán thực tế.

Đây là một trong những yếu tố có thể tạo thêm áp lực điều chỉnh giá trên thị trường, nhất là tại những khu vực từng ghi nhận mức tăng mạnh trong thời gian ngắn.

Phân tích sâu hơn về sự phân hóa giữa các phân khúc, ông Trung lưu ý thị trường nhà đất thổ cư có những đặc điểm riêng. Trước đây, hoạt động đầu tư ở phân khúc này tương đối tự do, trong khi các nhà đầu tư mua đất, tách thửa hoặc xây nhà để bán thường ít có những giải pháp tài chính hỗ trợ chuyên biệt.

Theo chuyên gia, điều này khiến một bộ phận nhà đầu tư dễ chịu áp lực khi thị trường đảo chiều, đặc biệt nếu sử dụng vốn vay cho cả việc mua đất và xây dựng công trình.

Giai đoạn thị trường tăng nóng trong năm 2024-2025 đã đẩy giá bất động sản tại nhiều khu vực lên cao. Tại phía Đông Hà Nội, gồm Long Biên, Đông Anh và Gia Lâm, có trường hợp nhà đầu tư vay vốn để mua đất, sau đó tiếp tục sử dụng đòn bẩy tài chính xây nhà nhằm bán lại kiếm lời.

Khi giá bán không đạt kỳ vọng hoặc thanh khoản suy giảm, mô hình đầu tư dựa nhiều vào vốn vay có thể phát sinh rủi ro, buộc chủ sở hữu phải điều chỉnh giá để tìm người mua và thu hồi dòng tiền.

Từ thực tế này, ông Trung nhận định phân khúc nhà đất thổ cư vẫn có khả năng tiếp tục giảm giá. Mức độ điều chỉnh cụ thể sẽ phụ thuộc vào tình hình tài chính của nhà đầu tư, khả năng hấp thụ của thị trường và diễn biến của dòng vốn trong thời gian tới.