TS. Nguyễn Văn Đính chỉ ra nghịch lý bất động sản: Giá nhà tăng nóng, giao dịch ngày càng hụt hơi

Tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt - Giá sẽ đi về đâu?” do Báo Nông thôn Ngày nay/Báo điện tử Dân Việt tổ chức ngày 15/10 tại Hà Nội, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định thị trường bất động sản đang phát đi những tín hiệu trái chiều. Sau giai đoạn phục hồi và tăng giá mạnh, giao dịch có xu hướng chững lại, trong khi mặt bằng giá tại nhiều phân khúc vẫn neo ở mức cao.

Theo ông Đính, năm 2023 là giai đoạn thị trường suy thoái, thanh khoản xuống thấp. Từ năm 2024 đến năm 2025, bất động sản phục hồi nhanh, song đà tăng giá tại nhiều khu vực diễn ra đột biến, bất thường. Có nơi, giá bất động sản tăng gấp đôi, khiến người thu nhập thấp và nhóm có nhu cầu mua nhà để ở ngày càng khó tiếp cận thị trường.

Diễn biến này đặt ra nghịch lý khi giá bán vẫn cao trong khi sức mua suy yếu, còn nguồn cung được cải thiện nhưng không chuyển hóa tương ứng thành giao dịch thực tế.

Giá chung cư Hà Nội đạt 123 triệu đồng/m2

Số liệu trong tham luận của VARS cho thấy, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt bình quân 123 triệu đồng/m2 trong quý II/2026. Tại TP.HCM, mức giá tương ứng là 108 triệu đồng/m2, còn Đà Nẵng đạt 91 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, thị trường Hà Nội đã trải qua giai đoạn tăng giá mạnh từ năm 2024, đạt đỉnh vào cuối năm 2025 trước khi điều chỉnh giảm khoảng 7% trong 6 tháng đầu năm 2026. Dù vậy, giá căn hộ vẫn cao hơn đáng kể so với đầu năm 2023. Trong khi đó, giá chung cư tại TP. HCM gần như đi ngang trong quý II/2026, nhưng vẫn tăng khoảng 3% so với cuối năm 2025. Tại Đà Nẵng, giá căn hộ đạt 91 triệu đồng/m2, tương đương quý trước và tăng khoảng 5% so với cuối năm 2025.

Không chỉ chung cư, đất nền và nhà phố cũng ghi nhận diễn biến tăng giá mạnh trong giai đoạn phục hồi. Theo báo cáo của VARS, giá thứ cấp đất nền tại nhiều khu vực giảm khoảng 10-15% trong năm 2023, sau đó dần phục hồi từ năm 2024. Đến năm 2025, một số địa bàn xuất hiện các đợt tăng giá cục bộ gắn với thông tin quy hoạch, phát triển hạ tầng và sáp nhập địa giới hành chính.

Sang năm 2026, thị trường đất nền có xu hướng chững lại. Riêng quý II, giá giao dịch thứ cấp nhìn chung giảm nhẹ khoảng 2-3%. Thanh khoản cũng phân hóa theo vị trí, pháp lý, hạ tầng và khả năng khai thác thực tế.

Nguồn cung tăng, tỷ lệ hấp thụ giảm còn 41%

Một trong những biểu hiện rõ nhất của nghịch lý thị trường là nguồn cung nhà ở tăng lên, nhưng sức hấp thụ lại suy yếu. Theo tham luận của VARS, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm nhà ở mở bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mở bán mới, tăng 40%.

Tuy nhiên, lượng giao dịch sơ cấp chỉ đạt khoảng 48.000 sản phẩm, với tỷ lệ hấp thụ 49%, thấp hơn mức 62% của cùng kỳ năm trước. Riêng quý II/2026, thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp, tỷ lệ hấp thụ đạt 41%, giảm so với mức 47% trong quý I.

Đối với các dự án mới, tỷ lệ hấp thụ trong quý II/2026 đạt 58%, giảm từ mức 61% của quý trước. Tính chung nửa đầu năm, phân khúc này ghi nhận khoảng 43.000 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ 58%, thấp hơn mức 62% cùng kỳ năm 2025.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, khi nguồn cung dồi dào hơn, người mua có thêm lựa chọn và không còn tâm lý phải xuống tiền nhanh như giai đoạn khan hiếm. Thay vào đó, khách hàng có xu hướng so sánh giá, vị trí, chất lượng và chính sách bán hàng giữa các dự án, đồng thời chờ đợi những điều kiện giao dịch thuận lợi hơn.

Trong khi đó, giá bán vẫn neo cao, khiến khoảng cách giữa giá bất động sản và khả năng thanh toán của người mua ngày càng rõ rệt. Đây là một trong những nguyên nhân khiến lượng sản phẩm đưa ra thị trường chưa chuyển hóa tương ứng thành giao dịch thực tế.

Vì sao giá nhà khó giảm nhanh?

Lý giải nguyên nhân giá bất động sản vẫn cao dù thanh khoản suy yếu, Chủ tịch VARS cho rằng cần nhìn vào cấu trúc chi phí hình thành sản phẩm. Theo tham luận, chi phí đất đai chiếm khoảng 30-35% giá thành bất động sản; chi phí thủ tục đầu tư khoảng 10-15%; chi phí xây dựng khoảng 45-60%; chi phí quản lý khoảng 2-5%; chi phí vốn khoảng 8-15%; còn chi phí hạ tầng khoảng 5-7%. Đây là các tỷ trọng tham khảo trong báo cáo, không phải cơ cấu cố định áp dụng cho mọi dự án.

Trong đó, chi phí đất đai và xây dựng có ảnh hưởng lớn đến giá thành. Giá vật liệu, nhân công, chi phí giải phóng mặt bằng và nghĩa vụ tài chính về đất tạo áp lực lên tổng mức đầu tư. Với các dự án kéo dài, doanh nghiệp còn phải gánh thêm chi phí lãi vay và quản lý.

Bên cạnh giá thành, giá bán còn phụ thuộc vào thương hiệu, chất lượng thiết kế, tiện ích, khả năng bảo đảm tiến độ và mức lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư. Vì vậy, ngay cả khi sức mua suy yếu, doanh nghiệp cũng không dễ giảm giá bán sâu nếu chi phí phát triển dự án vẫn ở mức cao.

Tuy nhiên, theo ông Đính, giá giao dịch thực tế còn chịu ảnh hưởng từ hoạt động đầu tư và đầu cơ. Khi bất động sản liên tục được mua đi bán lại, mỗi nhà đầu tư đều kỳ vọng có thêm lợi nhuận, khiến giá tăng qua nhiều tầng giao dịch.

Ông cho rằng việc đầu cơ, tạo sóng ngắn hạn có thể đẩy giá lên cao hơn giá trị khai thác thực tế, làm gia tăng rủi ro cho người mua sau. Khi kỳ vọng tăng giá nhanh suy yếu, nhóm nhà đầu tư phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính có xu hướng thận trọng hơn, qua đó làm giảm thêm lượng giao dịch trên thị trường.

Một yếu tố khác là điều kiện tín dụng và chi phí vay vốn. Theo phân tích của TS. Nguyễn Văn Đính tại hội thảo, lãi suất vay mua nhà và phát triển dự án ở mức cao tạo áp lực lên cả doanh nghiệp lẫn người mua. Với người dân, nghĩa vụ trả nợ làm hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở; với doanh nghiệp, chi phí vốn cao ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và khả năng điều chỉnh giá bán.

VARS kiến nghị cơ cấu lại nguồn cung, kiểm soát đầu cơ

Trước tình trạng giá bán cao trong khi thanh khoản suy yếu, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng cần có giải pháp đồng bộ từ doanh nghiệp, cơ quan quản lý đến hệ thống tín dụng. Đối với chủ đầu tư, VARS kiến nghị cơ cấu lại danh mục sản phẩm, hạn chế tập trung quá nhiều vào nhà ở thương mại cao cấp, hạng sang, đồng thời ưu tiên phát triển các phân khúc phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của số đông người dân.

Về phía cơ quan quản lý, cần rút gọn thủ tục hành chính, giảm thời gian và chi phí chuẩn bị đầu tư, hỗ trợ công tác giải phóng mặt bằng và có cơ chế thúc đẩy nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở cho thuê. Theo ông Đính, việc kiểm soát chi phí đầu vào là một trong những hướng quan trọng để từng bước đưa giá bán về gần hơn với sức mua thực tế.

VARS cũng đề xuất hoàn thiện các công cụ pháp lý nhằm ngăn chặn hành vi đầu cơ, thao túng và đẩy giá bất động sản; đẩy nhanh chuyển đổi số, kết nối dữ liệu về hạ tầng và hàng hóa bất động sản để nâng cao tính minh bạch, phục vụ công tác quản lý và điều tiết thị trường. Đối với chính sách tín dụng, ông Đính kiến nghị có nguồn vốn hỗ trợ cho các dự án đáp ứng nhu cầu thực và duy trì lãi suất hợp lý đối với người dân đủ điều kiện nhưng gặp khó khăn về nhà ở.

Theo định hướng trong tham luận của VARS, bài toán của thị trường hiện nay không chỉ nằm ở việc giá bất động sản có giảm hay không, mà còn ở khả năng đưa giá bán, cơ cấu nguồn cung và sức mua về trạng thái cân bằng hơn. Khi sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực và khả năng tài chính của người dân, thị trường mới có cơ sở cải thiện thanh khoản và phát triển ổn định, bền vững.