Chuyên gia VIS Rating: Mua nhanh bán nhanh bất động sản giờ không còn dễ

Chia sẻ tại Diễn đàn với chủ đề “Bất động sản trong kỷ nguyên mới - Tác động chính sách, hạ tầng và điểm nhấn đầu tư”, mới đây, ông Dương Đức Hiếu - Giám đốc Khối xếp hạng và Nghiên cứu, VIS Rating, dẫn số liệu tổng hợp đến tháng 9, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hiện chỉ khoảng 400.000 tỷ đồng, do đó nguồn vốn tín dụng vẫn là động lực chính cho thị trường. Tuy nhiên, trái phiếu doanh nghiệp vẫn đóng vai trò quan trọng như một công cụ bổ trợ, giúp doanh nghiệp huy động vốn khi gặp khó khăn vay ngân hàng và hỗ trợ thanh khoản trong các chu kỳ trước.

Chuyên gia VIS Rating lưu ý, trong những năm gần đây, các chủ đầu tư chủ yếu phát hành trái phiếu để tái cấu trúc nợ, nhưng trong chu kỳ bất động sản mới, vai trò của trái phiếu dự kiến sẽ trở lại hỗ trợ các dự án khu phức hợp, hạ tầng, thương mại và dịch vụ, trong đó nhà ở vẫn là phần hấp dẫn nhất để đầu tư.

Một trong những thách thức lớn hiện nay là giá bất động sản tăng cao phản ánh hạ tầng xung quanh, nhưng nguồn vốn ngân hàng khó đáp ứng cho các dự án dài hạn do tiêu chuẩn Basel III siết chặt an toàn vốn.

Theo ông Hiếu, trái phiếu doanh nghiệp là kênh quan trọng để huy động vốn dài hạn phát triển hạ tầng, từ đó nâng giá trị thực bất động sản, giúp thị trường ổn định và tăng niềm tin nhà đầu tư.

Ông Hiếu cũng chỉ ra tiềm năng huy động vốn từ các tổ chức quản lý dài hạn, như bảo hiểm nhân thọ và bảo hiểm xã hội với tổng quy mô hơn 2 triệu tỷ đồng, có thể trở thành nguồn vốn bền vững cho bất động sản.

Thị trường đang đối mặt với áp lực đáo hạn 69.000 tỷ đồng trái phiếu từ tháng 9 đến 12/2025, trong khi phát hành mới giai đoạn 2021-2022 rất thấp. Tuy nhiên, theo ông Hiếu, các thông tin tiêu cực về trái phiếu doanh nghiệp chỉ phản ánh chu kỳ cũ 3–4 năm trước. Hiện nay, nhu cầu mua trái phiếu từ nhà đầu tư tổ chức rất lớn, nhưng nguồn cung chưa đáp ứng, trong khi một số quy định còn hạn chế tổ chức mua trái phiếu nhằm tái cấu trúc vốn, đây cũng là vướng mắc đang được Bộ Tài chính lên kế hoạch sửa đổi.

"2026–2027 sẽ là giai đoạn kênh trái phiếu doanh nghiệp phát hành mạnh trở lại, đồng thời việc thu hút vốn ngoại sẽ cần áp dụng tiêu chuẩn quốc tế như xếp hạng tín nhiệm, giúp dòng vốn quay trở lại Việt Nam", ông dự báo.

Thị trường đã phản ánh giá trị tương lai

Chuyên gia VIS Rating nhấn mạnh, một sản phẩm bất động sản có thể để sử dụng, đầu cơ ngắn hạn hoặc tích sản lâu dài. Tốc độ tăng giá trong hơn một năm qua cho thấy thị trường đã phản ánh phần lớn giá trị tương lai, tương tự như cổ phiếu.

"Do đó, tham gia thị trường để mua nhanh bán nhanh kiếm lời giờ không còn dễ, và nhà đầu tư cần chiến lược dài hạn, tránh lướt sóng", ông nhận định.

Chính vì sự đa dạng trong mục đích sử dụng này, ông Hiếu nhấn mạnh rằng khó có thể đưa ra một lời khuyên chung cho tất cả nhà đầu tư. Mỗi người cần xác định rõ mục tiêu cá nhân trước khi xuống tiền, vì chiến lược phù hợp sẽ khác nhau nếu bạn mua để ở, lướt sóng hay tích lũy dài hạn.

Chia sẻ về chiến lược cá nhân, ông Hiếu lựa chọn các phân khúc giá trị ở thật như chung cư, với hai nguyên tắc: Đầu tư dài hạn, không chạy theo lợi nhuận ngắn hạn, và hạn chế đòn bẩy tài chính, tránh vay vốn để lướt sóng.

Về vị trí đầu tư, ông Hiếu cho biết sẽ ưu tiên các khu vực lõi, trung tâm thành phố, nơi hạ tầng giao thông và tiện ích đồng bộ. Cụ thể tại Hà Nội, ông cho rằng những dự án nằm trong bán kính gần các ga Metro sắp khởi công sẽ là lựa chọn chiến lược, bởi đây là những khu vực tiềm năng tăng giá dài hạn.

“Tôi sẽ tập trung vào các dự án quanh tuyến Metro mới, nơi cơ sở hạ tầng sắp hoàn thiện, vừa đảm bảo giá trị bất động sản vừa an toàn cho khoản đầu tư dài hạn,” ông Hiếu nhấn mạnh.