Chuyện trái phiếu doanh nghiệp bất động sản: Nhiều vấn đề khó "minh bạch"

Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong quý I/2022, có tổng cộng 48 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với tổng giá trị khoảng 30.998 tỷ đồng và 9 đợt phát hành ra công chúng giá trị 8.696 tỷ đồng; tổng giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng tăng gần 14% so với cùng kỳ năm trước và giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ giảm hơn 24% đạt 30.998 tỷ đồng.

Nhóm bất động sản hiện dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng phát hành đạt 17.211 tỷ đồng - chiếm hơn 43%. Kỳ hạn từ 1 đến 3 năm chiếm phần lớn giá trị phát hành trong nhóm này với 10.004 tỷ đồng - tương đương hơn 58%. 

Nhóm xây dựng đứng ở vị trí thứ hai với 8.280 tỷ đồng, chiếm 20,86% tổng giá trị phát hành.

Một số đợt phát hành trái phiếu có trị giá lớn thuộc nhóm bất động sản và xây dựng trong thời gian này có thể kể đến: CTCP Tập đoàn R&H có đợt phát hành huy động tổng cộng 5.000 tỷ đồng; CTCP Đầu tư và Phát triển Eagle Side phát hành 3.930 tỷ đồng; CTCP WorldWide Capital phát hành hai lô có tổng giá trị 3.410 tỷ đồng; CTCP Đầu Tư Xây Dựng Tường Khải phát hành 2.990 tỷ đồng; CTCP Xây Dựng Minh Trường Phú phát hành 2.950 tỷ đồng,...

Theo dữ liệu từ CTCP Chứng khoán SSI, tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp lưu hành tại thời điểm cuối năm 2021 khoảng 1,4 triệu tỷ đồng (tương đương tốc độ tăng trưởng bình quân 46%/năm trong giai đoạn 2017 - 2021). Quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã tăng mạnh từ 4,9% GDP (2017) lên 16,6% GDP (2021).

Các doanh nghiệp bất động sản là nhóm phát hành nhiều nhất với 318.200 tỷ đồng (tăng 66,3% so với năm 2020), chiếm 44% tổng lượng phát hành trong năm 2021.

Như vậy có thể thấy, dòng vốn trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu. Hai nguồn vốn này chiếm 75% tổng nguồn vốn phát triển dự án, còn lại là vốn từ khách hàng và vốn chủ sở hữu.

Đáng nói, trong 5 - 6 năm gần đây, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã bắt đầu phát triển mạnh - nhất là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Tùy theo từng năm, giá trị trái phiếu doanh các doanh nghiệp bất động sản phát hành chiếm 30 - 35% tổng giá trị trái phiếu toàn thị trường và trở thành nguồn vốn huy động ưa thích của doanh nghiệp địa ốc.

Tuy nhiên, với những bất cập đã được báo chí phản ánh trong thời gian gần đây, Bộ Tài chính, Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước và Ngân hàng Nhà nước đã bắt đầu triển khai kiểm soát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp, tập trung giám sát 3 mục tiêu: Nền tảng tài chính của công ty phát hành; tài sản đảm bảo; việc sử dụng vốn trái phiếu của công ty phát hành.

Tại hội thảo "Tạo đà phục hồi của thị trường bất động sản phía Nam" do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức mới  đây, chuyên gia kinh tế - TS. Lê Xuân nghĩa đánh giá, việc giám sát tài chính của công ty phát hành là tốt; giám sát tài sản đảm bảo ở thời điểm hiện nay cũng là cần thiết nhưng việc giám sát mục đích sử dụng vốn của công ty phát hành rất cần cân nhắc.

Theo phân tích của ông Nghĩa, “giám sát mục đích sử dụng vốn của công ty phát hành tưởng là hợp lý nhưng rất khó thực hiện và không phù hợp với thông lệ quốc tế. Nói khó thực hiện vì không có lực lượng kiểm toán, cơ quan giám sát nào có thể kiểm soát được đơn vị phát hành sử dụng vốn vào mục đích gì. Trái phiếu không phải là dòng tiền đi ra từ ngân hàng nên không cơ quan nào kiểm soát được. Doanh nghiệp phát hành phải tự chịu trách nhiệm về mục đích sử dụng vốn của mình.

Do đó, việc đặt vấn đề giám sát mục đích sử dụng vốn đối với doanh nghiệp phát hành là không khả thi.

“Theo tôi, các đơn vị liên quan, cơ quan quản lý như Bộ Tài chính, Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước và Ngân hàng Nhà nước cần xem xét làm thế nào để giám sát tài chính của doanh nghiệp phát hành, làm cách nào để kiểm toán, xếp hạng tín nhiệm; phải có quy định cụ thể giám sát tài sản đảm bảo như thế nào; phát hành với giá trị bao nhiêu thì cần có tài sản đảm bảo; những start-up, hợp tác xã không có tài sản đảm bảo thì huy động thế nào?

Muốn giám sát mục đích sử dụng vốn của doanh nghiệp phải có ngân hàng đứng ra bảo lãnh thanh toán mới làm được nhưng ngân hàng nào dám đứng ra bảo lãnh? Đây là quy định khó khả thi. Phải thấy rằng vấn đề quan trọng nhất để phát triển thị trường là minh bạch, không phải giám sát”, ông Nghĩa nêu quan điểm.

Ngoài ra, TS. Nghĩa cũng lưu ý, để kiểm soát được hoạt động của công ty phát hành, cơ quan quản lý phải dựa vào xếp hạng tín nhiệm của nhà phát hành. Việc xếp hạng này cũng cần thực hiện định kỳ và cập nhật hàng quý hoặc nửa năm một lần cho các nhà đầu tư.

Đối với việc giám sát tài sản đảm bảo, hầu hết các nước trên thế giới không quan tâm đến vấn đề này trong hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Ở Việt Nam, hiện tại có thể xem đây là một tiêu chí để giám sát song cũng cần thấy rằng trái phiếu đóng vai trò quan trọng đối với hoạt động sản xuất kinh doanh nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng.

“Cần giám sát vừa đủ để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển, trở thành một kênh huy động vốn quan trọng của doanh nghiệp, không nên tạo ra ấn tượng trái phiếu doanh nghiệp là xấu như nhận thức của nhiều nhà đầu tư trong vài ngày trở lại đây. Càng không nên đặt quy định giám sát mục đích sử dụng vốn của nhà phát hành – một quy định gần như bất khả thi – khiến việc phát hành trái phiếu càng thêm tắc nghẽn và phức tạp không cần thiết”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.