Cơ chế giảm 70% phí chuyển đổi: Lối mở cho người dân muốn chuyển đất vườn lên đất ở theo bảng giá đất mới?

Chỉ còn khoảng hơn 1 tháng nữa, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng. Nhiều địa phương sẽ chứng kiến mức tăng đáng kể so với hiện hành. Sự thay đổi này kéo theo nghĩa vụ tài chính lớn hơn nhiều khi người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn (đất nông nghiệp) sang đất ở, bởi chi phí chuyển đổi được tính dựa trên chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá.

Cơ chế giảm 70% cho người chưa có đất ở

Thực tế hiện nay cho thấy, gánh nặng nghĩa vụ tài chính khi người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn lên đất ở là khá lớn. Trong buổi thảo luận mới đây do VTC News thực hiện, Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn Đồng Tháp) đã chia sẻ quan điểm xung quanh vấn đề này. Ông nhận định, theo nguyên tắc chung, khi Luật Đất đai đã có hiệu lực và thực hiện theo bảng giá đất mới, việc xác định giá đất phải theo giá thị trường. Điều này đảm bảo tính công bằng, tức khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ quốc phòng, an ninh, công trình công cộng hay thương mại, Nhà nước phải bồi thường theo giá thị trường; đồng thời, khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại khác lên đất ở thì cũng phải tính thuế theo giá thị trường.

Việc áp dụng giá thị trường đã dẫn đến thực trạng người dân gặp khó khăn khi tiếp cận đất để xây nhà ở do giá quá cao. Thị trường bất động sản hiện nay gần như "đóng băng," khiến người thu nhập thấp hay người có nhu cầu mua nhà ở đều gặp trở ngại, dù chủ đầu tư có giá đất tăng nhưng lại không bán được.

Trước những khó khăn về nghĩa vụ tài chính đè nặng lên người dân, Đại biểu Phạm Văn Hòa đã thông tin về một cơ chế mới từ Chính phủ nhằm hỗ trợ người dân. Cụ thể, sắp tới đây, nếu bà con chưa có đất ở mà muốn chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư để làm nhà, Nhà nước sẽ áp dụng cơ chế giảm tới 70% theo giá định giá đất. Điều này đồng nghĩa với việc Nhà nước chỉ tính 30% theo giá đất ở đối với trường hợp bà con chưa có đất ở. Đại biểu Hòa khẳng định: "Bà con cứ yên tâm với cơ chế này, nhu cầu xây dựng nhà ở sắp tới sẽ thuận lợi và dễ dàng hơn".

Tuy nhiên, Đại biểu cũng lưu ý rõ, đối với những trường hợp người dân đã có đất ở rồi mà không cất nhà, hoặc muốn chuyển thêm một phần đất khác lên đất ở để xây dựng, thì Nhà nước vẫn sẽ tính theo giá thị trường. Nguyên nhân là bởi Nhà nước đã đền bù theo giá thị trường, nên khi chuyển mục đích sử dụng đất, cũng phải tính theo giá thị trường. Một điểm quan trọng khác cần lưu ý là đất muốn chuyển lên đất ở phải nằm trong quy hoạch đất ở; nếu là đất nông nghiệp hay đất không thuộc khu quy hoạch nhà ở mà xin chuyển mục đích, Nhà nước sẽ không chấp thuận.

Bất cập trong định giá đất nông nghiệp

Bên cạnh gánh nặng tài chính khi chuyển đổi đất, vấn đề định giá đất nông nghiệp vẫn còn nhiều bất cập. Thực tế cho thấy, việc định giá đất nông nghiệp hiện nay thường vẫn còn thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế trên thị trường. Khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển dự án, sự chênh lệch này khiến người nông dân có cảm giác bị thiệt thòi rất lớn về quyền lợi, đặc biệt khi chi phí bồi thường không đủ để tái thiết cuộc sống.

Đại biểu Hòa thừa nhận có trường hợp Nhà nước tính giá đất nông nghiệp rất hợp lý, nhưng cũng có trường hợp người dân chưa hài lòng và cho rằng giá thấp. Theo cơ chế thị trường, người dân đôi khi không nắm rõ phương pháp định giá đất. Họ có thể nghĩ giá Nhà nước đưa ra thấp, nhưng thực tế Nhà nước có thể tính đúng, tính đủ và hỗ trợ thêm hai hoặc ba lần giá đất, khi đó người dân hoàn toàn không bị thiệt. Tuy nhiên, việc người dân mua bán đất nông nghiệp với nhau theo giá thị trường rất khó xác định do giá phụ thuộc vào cung cầu.

Đại biểu dẫn chứng, như tại khu vực của tôi, Nhà nước tính giá đất thổ, đất cây lâu năm, đất cây hàng năm để làm đường đều rất hợp lý, người dân rất đồng tình. "Vì sao có nơi đồng thuận, nơi không? Là do đặc thù từng địa phương", đại biểu Hòa nhận định.

Ông cũng dẫn chứng thêm, giữa đồng rộng mênh mông, làm một con đường ngang qua, đất rất rộng nên giá đất thực tế người dân bán không cao. Nhà nước tính giá 200.000 đồng/m² theo bảng giá đất nông nghiệp, rồi hỗ trợ thêm hai lần thành 600.000 đồng/m². Nhưng người dân lại chỉ nhìn vào con số 200.000 đồng và cho rằng Nhà nước đền bù thấp, trong khi thực tế tổng mức bồi thường là 600.000 đồng.

"Trước đây, khi Luật Đất đai 2004 chưa ban hành, khiếu nại rất nhiều. Nhưng sau khi luật có hiệu lực, các địa phương tính giá đất tốt hơn, đảm bảo quyền lợi người dân", đại biểu Hòa chia sẻ.

Vấn đề cốt lõi khó khăn hiện nay là bảng giá đất và cách tính giá đất sao cho hợp lý, để người dân không bị thiệt thòi khi giao đất cho doanh nghiệp hoặc Nhà nước sử dụng vì nhiều mục đích. Cần đảm bảo sự hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. Đại biểu Hòa phân tích rằng, nếu Nhà nước thu hồi đất để phục vụ sản xuất kinh doanh thì phải tính toán đến lợi nhuận và phần chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá sau khi hình thành khu nhà ở thương mại, và người dân phải được hưởng phần lợi đó. Nếu thu hồi đất để giao cho doanh nghiệp kinh doanh thì phải tính giá cho hài hòa với người dân.

Thực tế thời gian qua cho thấy người dân không hài lòng khi Nhà nước thu hồi đất giá chỉ 1 triệu đồng/m², nhưng khi giao cho doanh nghiệp hoàn thiện hạ tầng thì họ bán tới 30-40 triệu đồng/m². Người dân có một công đất nhưng chỉ nhận được 1 tỷ, trong khi doanh nghiệp bán ra tới 30 tỷ, nên họ thấy mất quyền lợi và không chấp nhận.

Do đó để giải quyết các vấn đề sát sườn này, đại biểu Hòa cho rằng cần phải tính toán hợp lý, nếu thu hồi đất vì mục đích gì thì phải rõ ràng. Sắp tới theo tôi biết, Luật Đất đai cũng tạo điều kiện cho doanh nghiệp thỏa thuận trực tiếp với người dân để mua đất trong các khu vực dự án.

"Ví dụ, nếu thỏa thuận được 70% số hộ dân đồng ý thì 25% hộ còn lại không đồng thuận sẽ được Nhà nước thu hồi theo quy định mới, Mục tiêu là tạo điều kiện cho doanh nghiệp thỏa thuận để phục vụ nhu cầu phát triển, thay vì tình trạng chỉ cần một hộ không đồng ý là dự án đứng yên mãi", đại biểu Nguyễn Văn Hòa chỉ rõ.

Tuy nhiên, ông nhấn mạnh việc thu hồi vẫn phải đảm bảo quyền lợi chính đáng cho các hộ dân còn lại để không phát sinh khiếu kiện kéo dài.