Dân khốn khổ, dòng tiền ngừng chảy với cách xác định mức độ “bất thường” trong thu thuế chuyển nhượng bất động sản

Siết chặt kê khai giá chuyển nhượng bất động sản

Kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá giao dịch thực tế để trốn thuế là câu chuyện diễn ra mặc nhiên trên thị trường bất động sản trong một thời gian dài.

Nhằm giảm tình trạng thất thoát ngân sách Nhà nước, thời gian gần đây, nhiều đơn vị thuế đã có nhiều giải pháp cụ thể để siết chặt hơn hoạt động này.

Cụ thể, trong tháng 1, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã đề nghị Bộ Công an xử lý nghiêm trốn thuế bất động sản; tháng 3 này, Tổng Cục Thuế có văn bản đề nghị các ngành phối hợp trong hoạt động chống khai gian trốn thuế chuyển nhượng bất động sản…

Liên quan và cụ thể, tại phiên chất vấn của Quốc hội đối về hai vấn đề lớn là giá xăng dầu và đấu giá đất diễn ra vào ngày 16/3 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết, trong vòng 15 ngày đầu tháng 1, qua kiểm tra 85.000 bộ hồ sơ và cho kê khai lại đã tăng thu hơn 222 tỷ đồng tiền thuế.

Kết quả trên phản ánh một phần thực tế trốn thuế trong giao dịch bất động sản thời gian qua và hiện nay. Song, đó mới chỉ là một khía cạnh trong nhiều vấn đề phát sinh từ cách thu thuế ở lĩnh vực này.

Trước đó, Tổng cục Thuế đã chỉ đạo cơ quan thuế các cấp phối hợp với cơ quan Công an quản lý địa bàn, chuyển cơ quan Công an điều tra các trường hợp có dấu hiệu trốn thuế, không kê khai, hoặc kê khai giá trên hợp đồng, hóa đơn thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng.

Thông qua công tác đấu tranh với những đối tượng trốn thuế, tránh thuế liên quan đến chuyển nhượng bất động sản, ngành Thuế đã phát hiện ra 3 thủ đoạn, chiêu trò cơ bản:

Thứ nhất, thực tế hiện nay phát sinh trường hợp chuyển nhượng bất động sản với giá thể hiện trên hợp đồng không đúng với giá thực tế giao dịch. Theo đó có thể tồn tại song song 2 loại hợp đồng:

(1) Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động;

(2) Hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại Toà. Thực tế có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá hoặc bằng giá của UBND.

Thứ hai, đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, nhằm trốn thuế, tránh thuế.

Thứ ba, hai bên mua và bán chuyển nhượng bất động sản không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản) nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.

Tiền ngừng chảy, dân mệt mỏi vì khó lường định mức độ “bất thường”

Một luật sư tại TP. HCM mới đây đã chia sẻ câu chuyện của mình liên quan đến quá trình làm thủ tục công chứng giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Theo đó, luật sư này cho biết, giao dịch của ông bị ngừng trệ vì đến bước công chứng thì hồ sơ bị trả về kèm với khuyến cáo cơ quan thuế sẽ không chấp nhận mức giá chuyển nhượng kê khai. Và thực tế, cả bên công chứng và cơ quan thuế đều cho rằng mức giá thể hiện trong giao dịch là mức giá bất thường, họ có thể chuyển cơ quan công an để phối hợp xử lý.

Băn khoăn về cách xác định mức độ “bất thường” mà cơ quan thuế nói đến, người luật sư nói: “Ngôi nhà giá 10 tỷ đồng được cho là hợp lý, giá chuyển nhượng chỉ 2 tỷ đồng là bất thường. Vậy 5 tỷ hay 8 tỷ thì có bất thường không và với các mức độ như vậy phải xử lý thế nào?

Trên thực tế, anh em ruột hoặc bạn bè có thể bán rẻ nhà, đất cho nhau, giá thấp hơn thị trường nhưng không hề trốn thuế. Việc quyết định mức giá là quyền tự do của cá nhân và doanh nghiệp, không thể vì sợ thất thu thuế mà hạn chế quyền này”.

Theo người luật sư này, thật khó để xác định thế nào là bất thường và mức độ nào là bất thường. Bản thân ông là luật sư mà còn thấy mệt mỏi thì những người dân bình thường sẽ càng khố khổ hơn với cách "định lượng" này. 

“Tình trạng trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản là có. Người kê khai trốn thuế sẽ phải chịu rủi ro và trách nhiệm pháp lý, kể cả rủi ro trong trường hợp giao dịch phát sinh tranh chấp… Song thế nào là bất thường, hoặc dựa vào "bất thường" khó định lượng cụ thể để gây thêm những phát sinh nào đó là điều được chú ý hiện nay", luật sư nêu quan điểm.

Cùng với phát sinh xác định giá "bất thường" nói trên, người luật sư cho rằng cách thu thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản hiện nay cũng không hẳn là công bằng.

Ông lập luận, thu nhập thực của doanh nghiệp phải xác định theo kết quả toàn bộ hoạt động của doanh nghiệp theo năm tài chính. Doanh nghiệp có thể lỗ từ những hoạt động khác, nay vì khó khăn tài chính mà phải bán bất động sản mà vẫn không hết lỗ nhưng lại phải chịu thuế thu nhập 20% riêng cho bất động sản là vô lý.

Thuế thu nhập là để điều tiết thu nhập, tạo sự công bằng trong xã hội. Một doanh nghiệp bị lỗ, không có thu nhập mà vẫn phải đóng thuế thu nhập, vẫn bị điều tiết thu nhập là không công bằng. Với doanh nghiệp, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế riêng cho hoạt động này là không công bằng.

Ở một khía cạnh khác, người luật sư trên cho biết, nhiều hồ sơ chuyển nhượng bất động sản bị cơ quan thuế trả về hoặc kéo dài không giải quyết; nguyên nhân do giá chuyển nhượng "bất thường", chuyển công an xác minh, rà soát trốn thuế, phải kê khai lại…

Trong khi đó, cũng giống như nền kinh tế nói chung, tiền là máu đối với thị trường bất động sản. Khi nhiều hồ sơ bị trả về, giao dịch bị ngừng lại, máu ngừng chảy thì cơ thể vận động không thể khỏe mạnh như bình thường.

Việc siết lại thu thuế đang khiến hồ sơ bị trả về nhiều hơn, ngừng trệ nhiều hơn. Bản thân thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp; từ dó kéo theo chi phí cơ hội từ các giao dịch, từ nguồn vốn liên quan quay trở lại đầu tư vào nền kinh tế càng bị hạn chế.

Theo luật sư, thay vì liên tiếp ra các chỉ đạo tăng cường siết thu thuế bất động sản, "dọa" chuyển sang hoặc phối hợp với cơ quan công an… thì nhà làm chính sách nên đầu tư nhiều hơn cho việc xây dựng các chính sách có tính thực tiễn cao, tạo điều kiện thông thoáng cho doanh nghiệp và người dân, thay vì sống chung với nhiều bất cập để rồi phải liên tục "lên cót" rà soát và tra soát.