Đánh thuế chuyển nhượng trên lãi bất động sản: Nơi ủng hộ, nơi lo ngại

Bộ Xây dựng ủng hộ thu thuế lãi chuyển nhượng bất động sản

Trong báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý II, Bộ Xây dựng đã đề xuất một loạt giải pháp trọng tâm, trong đó có đánh thuế bất động sản.

Bộ Xây dựng ủng hộ đề xuất áp thuế thu nhập cá nhân lên phần chênh lệch giữa các lần giao dịch nhà đất của Bộ Tài chính. Bộ Xây dựng cho rằng, giải pháp này giúp "tránh đầu cơ, thổi giá bất động sản.

Trước đó, Bộ Tài chính đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế thu nhập cá nhân 20% trên khoản chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng tại hồ sơ dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế).

Trường hợp không xác định được giá mua hoặc chi phí liên quan, thuế sẽ tính trên giá bán với mức thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ: dưới 2 năm là 10%, từ 2 đến 5 năm là 6%, từ 5 đến10 năm là 4% và trên 10 năm chỉ còn 2%.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng kiến nghị nghiên cứu chính sách đánh thuế phần chênh lệch giữa mức tính tiền sử dụng đất và giá bán sản phẩm tại các dự án; đồng thời áp thuế với nhà, đất không sử dụng, nhằm hạn chế tích trữ tài sản, gây lãng phí và làm méo mó thị trường.

Chuyên gia nói gì?

Trao đổi với PV Tiền Phong, bà Giang Huỳnh - Giám đốc Dịch vụ Nghiên cứu & S22M, Savills TP HCM cho rằng, trước tiên, cần xác định rõ mục tiêu của chính sách trước khi phân tích tác động. Nếu so sánh giữa việc áp thuế 2% trên giá chuyển nhượng (theo quy định hiện hành) và đề xuất áp 20% trên lãi thực tế, thì mục tiêu thứ nhất sẽ là tăng thu ngân sách.

"Mục tiêu thứ hai là tạo sự công bằng về thuế, vì người có lợi nhuận cao sẽ nộp thuế cao hơn. Nhìn xa hơn, mục tiêu thứ ba là chính sách được xem như công cụ điều tiết thị trường, giúp hạn chế đầu cơ nắm giữ bất động sản và thúc đẩy giao dịch minh bạch hơn. Đây là những mục tiêu tích cực, có thể có lợi cho thị trường trong dài hạn", bà Huỳnh nói.

Tuy nhiên, bà Huỳnh cho rằng, khi đánh giá về hiệu quả khả năng thực hiện, cũng như vấn đề thực tiễn trên thị trường, thì đây vẫn là một câu hỏi lớn. Bởi vì, thực tiễn cho thấy điều kiện tiên quyết để áp dụng là cần có một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá thị trường, phải xác định được giá mua, giá bán, chi phí liên quan, mà hiện vẫn chưa có dữ liệu nào đầy đủ. Tôi đánh giá việc áp dụng hiện tại cho các chính sách này vẫn còn khó khăn.

Bà Huỳnh nhấn mạnh, việc áp dụng chính sách trong khi hiện tại chưa có hạ tầng cần thiết sẽ dẫn đến hai ảnh hưởng đáng kể. Thứ nhất, ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường, có thể làm chậm quá trình giao dịch, làm tắc nghẽn quá trình thu thuế, cũng như xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp. Thứ hai việc áp thuế mới sẽ dẫn đến mức thuế cao hơn, khi người bán vẫn muốn giữ lợi nhuận tối thiểu, thì gánh nặng thuế này sẽ đẩy sang người mua, dẫn đến áp lực giá nhà tăng cao.

Do vậy, để áp được thuế hiệu quả, cần phải có hai yếu tố: hạ tầng và lộ trình. Cụ thể, về hạ tầng, cần một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật liên tục, bao gồm giá mua/giá thực tế, chi phí đầu tư và các yếu tố liên quan...

Về lộ trình, cần đánh giá lại tính hiệu quả thực thi và thí điểm tại những khu vực có hệ thống dữ liệu tốt. Sau khoảng 2 tới 6 tháng có thể kiểm tra tính hiệu quả và phát hiện lỗ hổng, từ đó hoàn thiện quy trình. Đây là vấn đề cần có chiến lược từ các cơ quan chức năng trước khi đưa ra thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, chiều qua (28/7), Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam có cuộc họp với các hội viên liên quan đến góp ý Dự thảo Luật thuế Thu nhập cá nhân với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Theo ông Đính, các hội viên đều cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam vừa trải qua thời gian khó khăn kéo dài, chỉ mới bước vào chu kỳ phát triển mới. Do đó, mọi thay đổi chính sách có liên quan cần được cân nhắc kỹ lưỡng, tránh tạo thêm áp lực, gây tác động tiêu cực đến quá trình phục hồi, phát triển của thị trường trong trung và dài hạn.

Ông Đính cho rằng, nếu thuế chuyển nhượng tính 20% trên phần lãi chuyển nhượng được áp dụng, thì tại các thị trường có nhu cầu ở thực lớn, giá bất động sản có thể tiếp tục xu hướng tăng do một phần nghĩa vụ thuế được người bán tính vào giá bán. Hiện nay, phần lớn các giao dịch đến từ nhu cầu đầu tư. Khi lực cầu đầu tư sụt giảm, sẽ kéo theo lượng giao dịch sụt giảm.

"Theo tôi, cần quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực thi hành khi luật mới được ban hành, nhằm tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp và các chủ thể thị trường có thời gian nghiên cứu, chuẩn bị và thích ứng. Cơ quan chức năng cần quy định cụ thể danh mục các khoản chi phí được khấu trừ khi tính thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đồng thời, chúng ta nên xem xét có áp dụng định mức trần cho từng khoản chi phí hay không. Ví dụ: chi phí môi giới được khấu trừ tối đa bao nhiêu phần trăm trên giá bán? chi phí cải tạo, sửa chữa có được tính không?", ông Đính nói.

>> Bộ Xây dựng có đề xuất quan trọng, liên quan trực tiếp đến chuyển nhượng bất động sản