Chuyển hơn 100 m2 đất vườn sang đất ở tốn gần 500 triệu đồng: Chuyên gia chỉ cách giảm gánh nặng cho người dân

Vì sao tiền chuyển đất vườn sang đất ở tăng mạnh?

Thời gian qua, dư luận xã hội liên tục phản ánh áp lực tài chính đè nặng lên vai người dân khi thực hiện các thủ tục về đất đai, đặc biệt sau khi bảng giá đất được điều chỉnh theo hướng tiệm cận giá thị trường. Câu chuyện thực tế tại huyện Đông Anh (Hà Nội) cho thấy giá đất tại khu vực này đã tăng mạnh từ khoảng 700.000 đồng/m2 lên khoảng 3,5 triệu đồng/m2.

Điều này khiến người dân muốn chuyển hơn 100 m2 đất vườn sang đất ở phải chuẩn bị khoản tiền sử dụng đất dự kiến tăng thêm hơn 400 triệu đồng. Thậm chí, khi bảng giá đất năm 2026 tiếp tục được điều chỉnh, số tiền này có thể lên tới gần 500 triệu đồng, tạo nên cú sốc lớn đối với quyền an cư của nhiều gia đình.

Trong bối cảnh Nhà nước cần xác định giá đất sát thị trường để minh bạch hóa và chống thất thoát, vấn đề đặt ra là làm thế nào để chính sách không trở thành gánh nặng khiến người dân không đủ khả năng thực hiện quyền lợi chính đáng của mình.

Lý giải nguyên nhân của áp lực này trong talkshow mới đây do VTC News thực hiện, GS.TS. Hoàng Văn Cường - Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam phân tích rằng người dân thường coi đất vườn là tài sản cá nhân đang sử dụng, nên việc phải nộp thêm hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng khi chuyển sang đất ở dễ tạo cảm giác vô lý.

Tuy nhiên, ông nhấn mạnh cần nhìn lại nguyên lý đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Theo đó, đất vườn thực chất là đất nông nghiệp được Nhà nước giao làm tư liệu sản xuất và người sử dụng không phải nộp tiền sử dụng đất.

Khi Nhà nước cho phép chuyển sang đất ở, điều đó đồng nghĩa với việc Nhà nước giao một phần đất ở mới cho người dân. Nếu không thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phát sinh sự bất bình đẳng giữa người được giao đất ở phải nộp tiền và người chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở mà không phải nộp. Đồng thời, điều này cũng tạo kẽ hở để trục lợi thông qua việc tích trữ đất nông nghiệp rồi chuyển mục đích sử dụng để bán kiếm lời.

Dưới góc độ chính sách, trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân gặp rất nhiều rào cản về thủ tục và chưa có khung pháp lý thực sự thông thoáng. Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ ràng hơn, mở ra cơ hội tiếp cận bình đẳng cho mọi người nếu diện tích đất phù hợp với quy hoạch đất ở.

Tuy nhiên, một rào cản mới lại xuất hiện khi bảng giá đất được xác định sát thị trường, làm tăng mạnh khoản chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở mà người dân phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng.

GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng điều này dẫn đến tình trạng ách tắc khi người chuyển đổi để bán thì không còn lợi nhuận, còn người chuyển đổi để ở lại không đủ khả năng tài chính để nộp tiền và xây dựng nhà ở.

Giải pháp nào để giảm gánh nặng cho người dân và hạn chế đầu cơ?

Để tháo gỡ nút thắt này, cuối năm 2025, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15 nhằm thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất theo hướng phân tầng diện tích. Theo đó:

- Đối với diện tích chuyển mục đích trong hạn mức đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở, tương đương được miễn giảm 70%.

- Đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức, mức thu là 50%. Chỉ khi diện tích vượt quá ngưỡng này, người dân mới phải nộp 100% phần chênh lệch.

GS.TS. Hoàng Văn Cường đánh giá đây là cơ chế tác động trực tiếp nhằm cân bằng lợi ích, vừa đáp ứng nhu cầu ở thiết yếu của người dân, vừa hạn chế tình trạng trục lợi chính sách

Đồng thời, ông cũng đề xuất một giải pháp linh hoạt là cho phép ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để ở, giúp người dân giảm áp lực tài chính trước mắt trong khi vẫn có nguồn lực để xây dựng nhà ở.

Bên cạnh câu chuyện nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, vấn đề về giá đất cũng được GS.TS. Hoàng Văn Cường đặc biệt lưu tâm.

Theo ông, tác động của giá đất đối với thị trường bất động sản là rất lớn khi chi phí đất đai hiện chiếm bình quân khoảng 30% giá trị bất động sản, thậm chí lên tới 60-70% tại các khu vực trung tâm. Việc đẩy giá đất lên quá cao sẽ trực tiếp làm tăng giá nhà, khiến người dân ngày càng khó tiếp cận nhà ở và đồng thời kích thích tâm lý đầu cơ.

Vì vậy, đối với phân khúc nhà ở cho thuê, ông đề xuất Nhà nước không nên thu tiền sử dụng đất một lần mà chuyển sang cơ chế thuê đất trả tiền hằng năm. Cơ chế này sẽ giúp giảm chi phí đầu tư ban đầu cho doanh nghiệp, từ đó hạ giá thuê nhà và đáp ứng nhu cầu ở thực của xã hội thay vì phục vụ mục đích tích lũy tài sản.

Bên cạnh đó, ông cho rằng cần áp dụng mức thuế cao đối với căn nhà thứ hai, thứ ba trở đi nhằm hạn chế đầu cơ và đưa thị trường trở về trạng thái cân bằng giữa cung và cầu thực.

Về công cụ kỹ thuật, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đang được xem là giải pháp giúp đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ và bồi thường, giải phóng mặt bằng. GS.TS. Hoàng Văn Cường phân tích rằng theo Luật Đất đai 2024, hệ số K không còn là một hệ số chung áp dụng cho toàn địa phương mà phải được xây dựng linh hoạt theo từng khu vực và từng vị trí cụ thể.

Cách tiếp cận này giúp phản ánh đúng giá trị của từng loại đất, tránh tình trạng "cào bằng" giữa đất mặt tiền với đất trong ngõ, giữa đất thương mại với đất dành cho công trình công cộng. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều địa phương vẫn gặp khó khăn trong việc xây dựng hệ số K phù hợp do hạn chế về dữ liệu và năng lực kỹ thuật. Điều này dẫn đến tâm lý e ngại rủi ro hoặc lựa chọn áp dụng hệ số bằng 1 để bảo đảm an toàn cho người quản lý nhưng lại gây thiệt thòi cho người dân.

GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng sự thành công của quá trình cải cách pháp luật về đất đai không chỉ được đánh giá qua các quy định trên giấy mà phải được đo bằng cảm nhận thực tế của người dân sau một thời gian thực hiện.

Một hệ thống pháp luật được coi là thành công khi người dân có thể hiểu và dự báo được nghĩa vụ tài chính của mình; người bị thu hồi đất có điều kiện ổn định cuộc sống; doanh nghiệp tính toán được chi phí đầu tư; đồng thời thị trường giảm thiểu được tình trạng giá ảo, giá méo.

Đất đai là nguồn lực quốc gia nhưng cũng là nền tảng an cư của hàng triệu gia đình. Vì vậy, mọi chính sách tài chính về đất đai đều phải hướng tới mục tiêu cao nhất là bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân và khơi thông nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội.