Đất nền Đông Anh chững giá, Hòa Lạc và Phú Xuyên vẫn hoang sơ: Chuyên gia chỉ ra điều nhà đầu tư dễ bỏ qua

Đông Anh hưởng lợi lớn từ quy hoạch nhưng giá đã lên quá cao

Sau nhiều đợt điều chỉnh quy hoạch và hàng loạt dự án hạ tầng được công bố, Đông Anh, Hòa Lạc và Phú Xuyên tiếp tục là ba "điểm nóng" trên bản đồ đầu tư bất động sản Hà Nội.

Theo chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn, không thể phủ nhận Đông Anh đang sở hữu nhiều lợi thế hiếm có khi trở thành cửa ngõ kết nối sân bay Nội Bài, hưởng lợi trực tiếp từ Vành đai 4, hệ thống cầu bắc qua sông Hồng cùng định hướng trở thành trung tâm tài chính, logistics và đô thị thông minh của Hà Nội.

Đặc biệt, sự hiện diện của các dự án quy mô lớn từ Vingroup càng củng cố niềm tin của thị trường về tiềm năng phát triển dài hạn.

"Tập đoàn Vingroup có bộ phận nghiên cứu quy hoạch rất sâu và thường đi trước thị trường hàng chục năm. Ở đâu Vin đầu tư quy mô lớn thì nơi đó thường trở thành cực tăng trưởng trong tương lai", ông Rich Nguyễn nhận định.

Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng tiềm năng dài hạn không đồng nghĩa với cơ hội đầu tư ngắn hạn.

Theo ông, giá đất Đông Anh hiện đã tăng lên mức rất cao, nhiều khu vực đất làng, đất dân cư đã phổ biến quanh ngưỡng 70-100 triệu đồng/m². Trong khi đó, ngoài các đại dự án của Vingroup, nhiều dự án lớn khác vẫn chưa được triển khai đồng bộ.

"Muốn nhìn Đông Anh phải nhìn bằng tầm nhìn 20 năm chứ không phải 3-5 năm. Nơi đây phù hợp với chiến lược tích sản hơn là đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá nhanh", ông nói.

Điều khiến Rich Nguyễn đặc biệt lưu ý là thanh khoản. Theo ông, sau nhiều năm sốt đất liên tục, thị trường Đông Anh đang bước vào giai đoạn đi ngang, giao dịch chậm hơn đáng kể.

Ông cho rằng cơ hội vẫn tồn tại ở một số "vùng trũng" về giá, nhưng muốn tìm được phải nghiên cứu rất kỹ quy hoạch, tiến độ triển khai hạ tầng, kế hoạch phát triển từng khu đô thị cũng như chiến lược của các chủ đầu tư lớn.

Hòa Lạc: Sau gần 20 năm vẫn chủ yếu sống bằng kỳ vọng

Nếu Đông Anh là câu chuyện của giá cao thì Hòa Lạc lại là câu chuyện của những kỳ vọng kéo dài gần hai thập kỷ. Theo Rich Nguyễn, ông đã theo dõi thị trường Hòa Lạc từ năm 2009 và chứng kiến nhiều chu kỳ sốt đất lặp đi lặp lại.

Giá đất từng tăng mạnh khi xuất hiện thông tin về thành phố vệ tinh, sau đó nhiều năm gần như đi ngang, rồi lại tăng theo các đợt quy hoạch mới.

"Hòa Lạc cứ sốt rồi lại chững, rồi lại sốt. Chu kỳ ấy lặp đi lặp lại suốt gần 20 năm."

Dù hiện nay khu vực tiếp tục được định hướng trở thành trung tâm công nghệ cao, cực AI của Hà Nội và hưởng lợi từ dự án metro, Rich Nguyễn cho rằng tốc độ hiện thực hóa vẫn chậm hơn rất nhiều so với kỳ vọng của thị trường.

"Giá đất không còn rẻ nhưng sự phát triển thực tế vẫn rất chậm."

Theo ông, các trường đại học vẫn đang trong quá trình xây dựng, lượng sinh viên chuyển về chưa nhiều, cộng đồng chuyên gia cũng chưa hình thành rõ nét.

"Hiện nay người ta vẫn chủ yếu sống bằng kỳ vọng. Nếu kinh tế khó khăn hoặc thị trường trầm lắng thì nhiều khu đất vẫn chỉ là đất để không, cỏ mọc."

Phú Xuyên: Câu chuyện của sau năm 2035

Đối với Phú Xuyên - khu vực đang được định hướng trở thành cực logistics, công nghiệp và gắn với sân bay thứ hai phía Nam Hà Nội - Rich Nguyễn cho rằng nhà đầu tư cần đặc biệt tỉnh táo.

Theo ông, riêng câu chuyện sân bay thứ hai cũng phải sau năm 2035 mới có thể tính đến. Còn hiện nay logistics hay công nghiệp cũng mới ở giai đoạn ban đầu. Do đó, việc kỳ vọng hạ tầng ngay lập tức tạo ra mặt bằng giá mới là chưa có cơ sở.

Tuy vậy, ông cũng thừa nhận thị trường Phú Xuyên đã bắt đầu sôi động hơn khi thông tin quy hoạch xuất hiện.

Đây cũng là quy luật quen thuộc của bất động sản Việt Nam. "Sốt đất thường đi trước quy hoạch và tin đồn, sau đó thực tế mới theo sau."

Theo Rich Nguyễn, nếu trước đây giá đất thường đi trước khoảng 5 năm thì hiện nay khoảng cách này đã kéo dài lên 7-10 năm, phản ánh tâm lý kỳ vọng rất lớn của nhà đầu tư.

Muốn đầu tư phải "nhìn bằng cái đầu"

Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư, Rich Nguyễn nhấn mạnh điều quan trọng nhất không phải là chạy theo quy hoạch mà là hiểu quy hoạch.

"Đầu tư phải nhìn bằng cái đầu chứ không phải bằng đôi mắt."

Theo ông, "nhìn bằng cái đầu" là nghiên cứu kỹ quy hoạch, tiến độ triển khai, năng lực chủ đầu tư, giá trị khai thác thực tế và khả năng sinh lời, thay vì chỉ chạy theo thông tin lan truyền trên thị trường.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần tránh tâm lý FOMO. "Nếu tôi thấy một khu vực có tiềm năng nhưng giá đã vượt quá mức hợp lý thì tôi sẽ tìm thị trường khác. Không nhất thiết cứ phải đầu tư bằng được vào nơi mình đang quan tâm."

Theo Rich Nguyễn, trong bối cảnh giá bất động sản nhiều nơi đã phản ánh kỳ vọng của cả một thập kỷ, giữ được sự tỉnh táo và kỷ luật sẽ quan trọng hơn việc chạy theo những cơn sốt ngắn hạn.