GS.TS. Hoàng Văn Cường hiến kế giải pháp khơi thông hơn 3 triệu tỷ đồng bị 'mắc kẹt'

Động lực tăng trưởng đang bị khóa chặt

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, điều đáng lo ngại nhất của hơn 3,3 triệu tỷ đồng nguồn lực đang bị ách tắc không đơn thuần nằm ở giá trị tài sản bị "đóng băng", mà ở việc dòng vốn này không thể tham gia vào chu trình vận động của nền kinh tế.

Ông phân tích, lượng vốn khổng lồ này gắn với hơn 3.000 dự án bất động sản đang gặp vướng mắc về pháp lý, thủ tục hoặc nguồn vốn. Khi các dự án bị đình trệ, không chỉ doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng mà hàng loạt ngành nghề liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính, logistics, thương mại, dịch vụ... cũng bị kéo chậm theo.

"Nếu khơi thông được hơn 3 triệu tỷ đồng này, trước hết dòng vốn sẽ quay trở lại nền kinh tế và tạo động lực cho tăng trưởng. Hơn 3.000 dự án được tái khởi động sẽ kéo theo hàng loạt hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh khác cùng phát triển. Hiệu ứng lan tỏa của nó không chỉ dừng ở bất động sản mà sẽ tác động đến toàn bộ nền kinh tế", GS.TS. Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.

Theo ông, khác với nhiều lĩnh vực khác, bất động sản có tính lan tỏa rất lớn bởi mỗi dự án được triển khai đều kéo theo nhu cầu về hạ tầng, vật liệu xây dựng, tài chính, lao động, thương mại và dịch vụ. Vì vậy, việc khơi thông các dự án đồng nghĩa với việc đánh thức một chuỗi giá trị rộng lớn đang bị "ngủ quên".

Không chỉ tăng GDP, hàng triệu người có thể hưởng lợi từ việc làm và nguồn cung nhà ở

GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng tác động của việc giải phóng hơn 3 triệu tỷ đồng sẽ không chỉ được phản ánh qua tốc độ tăng trưởng GDP.

Theo ông, khi hàng nghìn dự án được triển khai trở lại, thị trường sẽ có thêm nguồn cung nhà ở đa dạng hơn, từ đó góp phần giảm tình trạng lệch pha cung - cầu vốn kéo dài nhiều năm.

"Nguồn cung tăng lên sẽ đáp ứng tốt hơn nhu cầu của các nhóm dân cư khác nhau, giúp thị trường cân bằng hơn thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp như hiện nay", ông nói.

Quan trọng hơn, mỗi dự án được triển khai sẽ tạo ra hàng loạt cơ hội việc làm, từ lao động xây dựng, kỹ sư, kiến trúc sư cho đến thương mại, dịch vụ và các ngành hỗ trợ.

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, xu hướng phát triển đô thị hiện đại hiện nay không còn là xây dựng những khu nhà ở đơn thuần mà hướng tới mô hình đô thị tích hợp, nơi người dân có thể đáp ứng gần như toàn bộ nhu cầu sống trong bán kính 15 phút.

Ở những khu đô thị này, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng và không gian làm việc được quy hoạch đồng bộ. Điều đó không chỉ tạo ra nơi ở mà còn hình thành những trung tâm kinh tế mới, thu hút doanh nghiệp, dịch vụ và người lao động.

"Nếu khơi thông được các dự án đi cùng với đầu tư hạ tầng và chính sách phù hợp thì chúng ta sẽ tạo ra động lực phát triển không chỉ về kinh tế mà cả về xã hội", ông nhận định.

Ba đột phá để biến "vốn chết" thành động lực tăng trưởng

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, muốn hơn 3 triệu tỷ đồng thực sự trở thành động lực phát triển thay vì tiếp tục bị "giam" trong các dự án dang dở, cần thực hiện đồng thời ba đột phá lớn.

-Đột phá thứ nhất: Cải cách pháp lý và chống đầu cơ. Theo ông, nút thắt lớn nhất hiện nay vẫn là pháp lý.

Việc ưu tiên hàng đầu là tháo gỡ các vướng mắc để dự án đủ điều kiện triển khai, đồng thời tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm định hướng thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Ông cho rằng Việt Nam vẫn thiếu những công cụ đủ mạnh để hạn chế đầu cơ bất động sản.

"Nếu không có các công cụ điều tiết phù hợp thì thị trường sẽ tiếp tục méo mó, nhà đầu tư chỉ chạy theo phân khúc cao cấp, còn nhà ở phục vụ nhu cầu thực sẽ tiếp tục thiếu hụt", ông phân tích.

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, cần sớm nghiên cứu các chính sách thuế chống đầu cơ, thuế điều tiết phần giá trị gia tăng của đất đai do đầu tư hạ tầng mang lại, qua đó đưa bất động sản trở về đúng bản chất là tài sản phục vụ nhu cầu ở và phát triển kinh tế thay vì công cụ tích trữ tài sản.

Bên cạnh đó, ông cũng đề xuất xây dựng thị trường giao dịch minh bạch hơn thông qua các sàn giao dịch chuyên nghiệp nhằm hạn chế tình trạng môi giới tung tin sai lệch, thao túng giá và tạo sốt đất ảo.

-Đột phá thứ hai: Quy hoạch phải đi cùng chiến lược phát triển kinh tế. Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, bất động sản không thể phát triển tách rời quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội.

Ông nhấn mạnh, nơi nào muốn phát triển thành đô thị, khu công nghiệp hay trung tâm thương mại thì phải có hạ tầng, nhà ở, kho bãi, trung tâm logistics và các dự án bất động sản đi trước để tạo nền tảng.

"Nếu chỉ quy hoạch phát triển kinh tế mà không có bất động sản thì không thể hình thành không gian phát triển. Ngược lại, nếu chỉ xây nhà để bán mà không gắn với phát triển kinh tế thì cũng sẽ dẫn đến mất cân đối", ông phân tích.

Theo đó, Nhà nước cần xây dựng chiến lược phát triển nhà ở theo từng phân khúc, xác định rõ quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại và các loại hình khác nhằm bảo đảm cân đối cung - cầu trong dài hạn.

-Đột phá thứ ba: Tái cấu trúc dòng vốn cho bất động sản. Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, điểm yếu lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng.

Ông dẫn số liệu cho biết khoảng 25,5% tổng dư nợ tín dụng đang chảy vào lĩnh vực bất động sản - một tỷ lệ mà theo ông là "quá rủi ro" bởi bất động sản là lĩnh vực cần nguồn vốn dài hạn, trong khi tín dụng ngân hàng chủ yếu là vốn ngắn hạn.

"Chúng ta phải phát triển thị trường vốn dài hạn cho bất động sản thay vì chỉ dựa vào ngân hàng", ông nhấn mạnh.

Theo đó, Việt Nam cần thúc đẩy các quỹ đầu tư bất động sản, đa dạng hóa các kênh huy động vốn dài hạn và từng bước tài chính hóa thị trường bất động sản để giảm áp lực cho hệ thống tín dụng, đồng thời nâng cao tính chuyên nghiệp của thị trường.