Đề xuất cho phép chuyển nhượng nhà chưa có sổ hồng
Dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản đề xuất mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng, trong đó đáng chú ý là hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Sáng 19/8, Quốc hội khóa XVI tiếp tục Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, xem xét định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Một trong những nội dung đáng chú ý là bổ sung quyền chuyển nhượng đối với một số hợp đồng mua bán bất động sản chưa hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Cụ thể, dự thảo bổ sung hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng chưa có giấy chứng nhận vào nhóm hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng.
Bên cạnh đó, các hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai; hợp đồng mua bán công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng có sẵn nhưng chưa có giấy chứng nhận cũng được đề xuất bổ sung vào nhóm được chuyển nhượng.
Quy định này nếu được thông qua sẽ mở rộng khả năng giao dịch trên thị trường thứ cấp ngay cả khi tài sản chưa hoàn tất thủ tục đăng ký. Tuy nhiên, đây cũng là vấn đề được cơ quan thẩm tra yêu cầu đánh giá kỹ về tác động và cơ chế kiểm soát.
Theo Ủy ban Kinh tế - Tài chính, cần làm rõ cơ sở thực tiễn, nguyên tắc kế thừa quyền và nghĩa vụ của các bên khi chuyển nhượng hợp đồng. Đặc biệt, việc mở rộng giao dịch đối với tài sản chưa đăng ký phải được kiểm soát để hạn chế nguy cơ chuyển nhượng trùng lặp, đầu cơ, phát sinh tranh chấp và thất thu thuế.
Cùng với nội dung trên, dự thảo Luật còn bổ sung khung quy trình giao dịch bất động sản và quy định về mã định danh điện tử cho tổ chức, cá nhân, bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Dự thảo cũng đề xuất cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận giữa các bên.
Như vậy, điểm đáng chú ý của lần sửa đổi này không chỉ nằm ở việc mở rộng phạm vi hợp đồng được chuyển nhượng, mà còn đặt ra yêu cầu xây dựng cơ chế quản lý đủ chặt để thị trường thứ cấp vận hành minh bạch. Với nhà ở chưa có sổ hồng, việc cho phép chuyển nhượng có thể tạo thêm thanh khoản cho tài sản, nhưng đồng thời đòi hỏi kiểm soát rõ quyền, nghĩa vụ và tình trạng pháp lý của từng hợp đồng để hạn chế rủi ro cho người mua.
