Đề xuất linh hoạt 'hệ số K' trong biên độ từ 0,2 đến 3 lần khi tính bảng giá đất mới từ năm 2026

Theo Báo Thanh niên thông tin, trong văn bản kiến nghị gửi Bí thư và Chủ tịch UBND TP.HCM ngày hôm nay (27/11), Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM (Viện IEEr) đã nhấn mạnh rằng một bảng giá đất được xây dựng trên cơ sở khoa học là yêu cầu bắt buộc nếu thành phố muốn phát triển bền vững và góp phần củng cố ổn định kinh tế vĩ mô của cả nước. Cách tiếp cận này cũng đặt nền móng cho tư duy quản lý đất đai hiện đại và hỗ trợ tốt hơn cho an sinh xã hội lâu dài.

Theo định hướng của Bộ Chính trị, bảng giá đất mới sẽ dựa trên giá cơ sở nhân với hệ số điều chỉnh (hệ số K), áp dụng từ ngày 1/1/2026. Mục tiêu là giữ thị trường bất động sản ổn định và bảo đảm quỹ nhà ở xã hội cho người lao động.

Trên tinh thần đó, Viện IEEr đề xuất TP.HCM nên xây dựng bảng giá đất mới dựa trên nền tảng bảng giá đất được áp dụng­­ trước khi luật đất đai 2024 có hiệu lực (bảng giá đất theo quyết định 02/2020), rồi nhân với hệ số K để tạo ra bảng giá đất giai đoạn 2026. Hệ số K có thể điều chỉnh linh hoạt, tăng hoặc giảm trong biên độ từ 0,2 đến 3 lần mỗi lần điều chỉnh nhằm giữ giá thị trường không gây áp lực lên lạm phát.

Đối với đất nông nghiệp, Viện đề nghị mức giá phải bằng 30% giá đất ở tại cùng thửa. Một số địa phương như Nghệ An đã áp dụng tỷ lệ 20%, giúp người dân chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở với chi phí “dễ chịu” hơn.

Viện cũng phân tích rằng việc xác định hệ số K chỉ cần tham vấn cơ quan chuyên môn để đảm bảo phù hợp với từng khu vực. Về dài hạn, hệ số này có thể áp cho từng thửa đất hoặc từng dự án khi dữ liệu đất đai của thành phố được chuẩn hóa đầy đủ.

Nếu TP.HCM triển khai theo đúng tinh thần chỉ đạo của Tổng Bí thư và đề xuất của Bộ Tài chính, việc điều chỉnh bảng giá đất trong năm sẽ trở nên nhanh gọn, không bị giới hạn số lần điều chỉnh. Cách làm này giúp Nhà nước tính giá đất trực tiếp qua hệ số, thay cho phương thức thuê đơn vị thẩm định kéo dài nhiều năm mà vẫn không xác định chính xác, thậm chí dẫn đến nhiều sai phạm bị xử lý hình sự trong thời gian qua. Đây được xem là hướng đi tối ưu, giảm rủi ro và tăng tính minh bạch cho công tác quản lý giá đất.

Mới đây, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM đã kiến nghị xây dựng bảng giá đất lần đầu theo trình tự rút gọn, để kịp áp dụng thống nhất từ 1/1/2026. Đơn vị này đã gửi đề xuất để UBND TP HCM chấp thuận áp dụng thủ tục rút gọn nhằm đảm bảo trình thông qua và ban hành đúng tiến độ.

Bảng giá đất mới sẽ là căn cứ áp dụng để tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai; xác định bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất; tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất...

Trước đó, vào tháng 9, UBND TP HCM đã phê duyệt dự án xây dựng bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024. Dự kiến thành phố thực hiện khoảng 27.000 phiếu khảo sát trên 7.505 tuyến, đoạn đường. Dự kiến cần gần 16,3 tỷ đồng để khảo sát lập bảng giá đất, tiến hành từ tháng 8 đến hết tháng 12.

Đây là lần đầu tiên thành phố triển khai bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, văn bản pháp lý mới yêu cầu việc định giá phải sát thị trường và có sự tham gia góp ý của người dân.

Sau khi tổng hợp kết quả khảo sát, dự thảo sẽ được đưa ra lấy ý kiến rộng rãi từ các tổ chức và người dân, trước khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để áp dụng từ năm 2026.

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho biết, so sánh sơ bộ cho thấy mặt bằng giá đất mới không chênh lệch lớn so với bảng giá hiện hành (theo Quyết định 79). Tuy nhiên, khi áp dụng đồng thời với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), giá đất thực tế có thể tăng đáng kể so với hiện nay.

Trước đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường từng đề xuất hai phương án xây dựng bảng giá đất lần đầu gồm: chỉ định thầu rút gọn hoặc giữ nguyên mức giá hiện hành ở TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Tuy nhiên, UBND TP yêu cầu xây dựng bảng giá đất mới thống nhất sau sáp nhập thay vì giữ nguyên và tích hợp mức giá cũ của 3 địa phương này.

Từ 1/7, TP HCM mới gồm 168 đơn vị hành chính cấp xã sau khi sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Hiện địa phương vẫn áp dụng ba bảng giá đất của ba khu vực trước sáp nhập đến hết ngày 31/12.

Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm một lần như trước đây. Việc tiếp tục sử dụng bảng giá cũ đến hết năm nay phù hợp với quy định chuyển tiếp tại khoản 1 Điều 144 của luật này.