TS Định Hạnh: Bảng giá đất Hà Nội phải được điều chỉnh linh hoạt, không ‘chốt cứng’ hiệu lực đến hết năm 2026

Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội mới đây đã có dự thảo tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 đến ngày 31/12/2026. Dự kiến giá đất được chia thành 17 khu vực sau sắp xếp đơn vị hành chính.

Trong bối cảnh đó, việc ban hành Nghị quyết quy định Bảng giá đất mới là yếu tố then chốt nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, đồng thời làm cơ sở quan trọng để tính toán các nghĩa vụ tài chính, thuế, phí, tiền thuê đất theo nguyên tắc thị trường.

Chia sẻ tại Hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo Nghị quyết của HĐND TP quy định về bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên địa bàn TP Hà Nội (diễn ra sáng nay 24/11), các chuyên gia đều cho rằng bảng giá đất sát giá thị trường sẽ giúp công bằng trong phân bổ nguồn lực đất đai, cải thiện môi trường đầu tư và thúc đẩy sử dụng đất hiệu quả hơn, qua đó góp phần đạt được các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội bền vững của TP Hà Nội.

Tuy nhiên, góp ý về thời hạn áp dụng bảng giá đất, TS Đinh Hạnh - Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về kinh tế (Ủy ban MTTQ Việt Nam TP Hà Nội) nhận định, hiện dự thảo quy định bảng giá đất chỉ có hiệu lực đến ngày 31/12/2026, có thể tạo tâm lý trông chờ từ phía người dân và nhà đầu tư, bởi giá đất thường tăng theo thời gian. Việc chốt cứng thời gian hiệu lực có thể dẫn đến tình trạng trì hoãn giao dịch, ảnh hưởng đến thị trường.

Từ phân tích đó, TS.Đinh Hạnh đề xuất bỏ cụm từ “đến ngày 31/12/2026” và thay thế bằng “cơ chế điều chỉnh linh hoạt dựa trên phương pháp ‘trượt giá’”. Cụ thể, nếu giá đất có biến động tăng hoặc giảm, cơ quan có thẩm quyền được phép điều chỉnh mức tối đa 10% so với bảng giá chuẩn ban đầu.

TS Định Hạnh khẳng định cách làm này vừa giúp giảm thủ tục sửa đổi thường xuyên, vừa giúp kiểm soát sát thực tế diễn biến giá đất trên địa bàn.

Bên cạnh kiến nghị về tính linh hoạt trong thời hạn áp dụng, các chuyên gia cũng góp ý về phương pháp xác định vị trí đất nhằm tăng tính chính xác của bảng giá.

Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch kiến trúc đô thị Việt Nam, việc bảng giá đất phân loại vị trí dựa trên các phạm trù phổ thông như đường, ngõ, ngách, hẻm... chưa thực sự phù hợp với các tiêu chuẩn trong Luật Giao thông đường bộ và các quy chuẩn của Thủ đô.

Hà Nội có gần 1.200 đường, phố, ngõ, hẻm được đặt tên và phân loại đa dạng như quốc lộ, đường tỉnh, đường xã, đường đô thị. Vì vậy, chuyên gia thẳng thắn nhận định việc xác định vị trí đất cần phải dựa trên tiêu chí mặt cắt đường và phân loại giao thông rõ ràng, thay vì coi tất cả ngõ có tên là ngang nhau, để bảng giá đất phản ánh đúng giá trị và tiềm năng phát triển kinh tế-xã hội của từng vị trí.

Tiếp thu các ý kiến đóng góp, tại Hội nghị, Phó Chủ tịch Thường trực Ủy ban MTTQ Việt Nam TP Hà Nội Phạm Anh Tuấn đã đề nghị Ban soạn thảo rà soát và làm rõ hơn các tiêu chí phân loại vị trí đất, nhất là sự khác biệt giữa đường, phố và ngõ có tên.

Đồng thời, cần bổ sung các tiêu chí định lượng như mặt cắt đường, khả năng tiếp cận ô tô, mật độ dân cư (thay vì chỉ căn cứ vào ngưỡng cứng như hiện nay), nhằm bảo đảm tính sát thực và tránh “cào bằng” giữa các khu vực.

Ông Tuấn cũng đặc biệt đề nghị Ban soạn thảo nên giải thích rõ hơn cơ sở khoa học của việc áp dụng các hệ số K để bảo đảm tính khách quan, công khai, và đề xuất điều chỉnh mức giá đất nông nghiệp ở một số khu vực ven đô có tốc độ đô thị hóa nhanh để tiệm cận hơn với giá thị trường, bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất. Về mặt phương pháp luận, nguyên tắc định giá quan trọng nhất là phương pháp giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhằm hài hòa quyền lợi giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Theo dự thảo Tờ trình của UBND Thành phố, bảng giá đất năm 2026 được xây dựng trên cơ sở kế thừa và cập nhật từ hệ thống văn bản trước đây. Dự thảo bảng giá đất phân chia theo các nhóm đất chính như: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất ở, đất khu công nghiệp, đất thương mại - dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và đất trong khu công nghệ cao. Việc xác định giá cho từng loại đất được thực hiện dựa trên khảo sát thực tế, tham chiếu giá thị trường và quy định pháp luật nhằm phản ánh sát giá trị sử dụng, đảm bảo tính ổn định trong quản lý tài nguyên đất.

Đáng chú ý, phạm vi áp dụng bảng giá đất được xác định rất rộng theo Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, làm căn cứ cho hàng loạt thủ tục quan trọng như: Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất; tính thuế và tiền thuê đất; tính phí, lệ phí trong quản lý đất đai; tính mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất.

Bảng giá đất cũng phân loại chi tiết 126 xã, phường của Hà Nội thành 17 khu vực; trong mỗi khu vực, các tuyến đường được chia thành 4 vị trí với mức giá khác nhau, giúp tạo sự minh bạch và thuận lợi trong áp dụng.

Theo đó, khu vực 1, gồm các phường trong vành đai 1 có giá đất cao nhất, bao gồm: Tây Hồ, Ngọc Hà, Ba Đình, Giảng Võ, Ô Chợ Dừa, Hoàn Kiếm, Văn Miếu - Quốc Tử Giám, Cửa Nam, Hai Bà Trưng.

Giá đất ở cao nhất hơn 702 triệu đồng/m2, áp dụng cho vị trí 1 (mặt đường) tại các tuyến phố, như: Bà Triệu (đoạn Hàng Khay- Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (đoạn Lê Thánh Tông- Quán Sứ), Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ, Trần Hưng Đạo (đoạn Trần Thánh Tông- Lê Duẩn)... Mức này tăng khoảng 2% so với bảng giá hiện hành.

Giá thấp nhất ở vị trí 1 trong khu vực được ghi nhận tại phố Đồng Cổ, hơn 82 triệu đồng/m2. Bình quân giá đất ở tại 9 phường trung tâm là 255,3 triệu đồng/m2, tăng 2% so với hiện nay.

Mức tăng 2% được áp dụng chung cho các khu vực khác, gồm: Khu vực 2 (phường trong vành đai 2); khu vực 3 (phường từ vành đai 2 đến vành đai 3); khu vực 4 và 5 (phường ngoài vành đai 3, bên hữu sông Hồng, trừ Chương Mỹ, Sơn Tây, Tùng Thiện); khu vực 6 (phường trong ranh giới sông Hồng- sông Đuống- Vành đai 3).

Giá đất ở được đề xuất có mức tăng mạnh tại các xã ngoại thành. Trong đó khu vực 9 (gồm các xã: Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh) có mức tăng cao nhất, khoảng 26%. Giá đất cao nhất tại nhóm này là 64,7 triệu đồng/m2, áp dụng cho vị trí 1 trên quốc lộ 32 (đoạn từ giáp phường Xuân Phương đến ngã ba vào khu đô thị Kim Chung- Di Trạch). Bình quân giá đất ở vị trí 1, khu vực 9 là 30,4 triệu đồng/m2, tăng từ mức 26,8 triệu đồng/m2 hiện nay.

Khu vực 7 (gồm 9 xã: Tiến Thắng, Yên Lãng, Quang Minh, Mê Linh, Phúc Thịnh, Thư Lâm, Đông Anh, Vĩnh Thanh, Thiên Lộc) và khu vực 10 (gồm 12 xã: Đại Thanh, Thanh Trì, Ngọc Hồi, Nam Phù, Bình Minh, Tam Hưng, Thường Tín, Hồng Vân, Thanh Oai, Dân Hòa, Thượng Phúc, Chương Dương) với mức tăng đề xuất 25%.

Theo báo cáo của đơn vị tư vấn bảng giá đất, hiện xu hướng đầu tư đất nền tại các khu vực ven đô, khu vực có quy hoạch lên quận hoặc gần tuyến vành đai tăng trở lại, cùng với thông tin quy hoạch và dịch chuyển dân cư, dẫn tới sự phân hóa mạnh giữa các khu vực.

Bảng giá đất điều chỉnh sẽ được sử dụng làm căn cứ tính tiền bồi thường, xác định giá đất tái định cư, tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và điều chỉnh các khoản phí, lệ phí liên quan.

Đối với người dân, nếu giao dịch bất động sản có giá thấp hơn bảng giá được công bố, cơ quan quản lý có thể xem xét tính hợp pháp của giao dịch. Dù hợp pháp, các khoản thuế và phí vẫn được tính theo mức giá tối thiểu trong bảng giá đất mới