Điều tiết quỹ đất nhà ở xã hội có mang lại hiệu quả như mong muốn?

Nhà ở xã hội khá khan hiến trên thị trường. Để có thêm quỹ đất phát triển loại hình nhà ở này, ngày 1/4/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Nghị định “siết chặt” hơn việc dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để có thêm quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.

Cụ thể, sửa đổi, bổ sung Điều 5 như sau:

1. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

2. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Đối với trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận. Trường hợp được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm:

a) Xác định rõ vị trí, diện tích đất bố trí thay thế tại địa điểm khác trên phạm vi địa bàn;

b) Điều chỉnh quy hoạch đối với quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội tại dự án theo quy định của pháp luật quy hoạch, pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan (nếu có);

c) Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất và xác định giá trị tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% tại dự án theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan; số tiền thu được phải bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

4. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã lựa chọn chủ đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành, nhưng chưa bố trí quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội mà sau thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành, dự án đó bị thu hồi theo quy định của pháp luật để giao cho chủ đầu tư khác thì chủ đầu tư dự án đó có trách nhiệm tổ chức lập, điều chỉnh quy hoạch để bố trí bổ sung quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Trường hợp Nhà nước sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có trách nhiệm đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi bàn giao quỹ đất này cho Nhà nước.

Khi chủ đầu tư bàn giao quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội cho Nhà nước thì số tiền đền bù giải phóng mặt bằng theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với quỹ đất 20% này (nếu có) sẽ được trừ vào nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) mà chủ đầu tư phải nộp của dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đó.

Đối với chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các khoản chi phí hợp lý khác theo quy định của pháp luật mà chủ đầu tư đã thực hiện đối với quỹ đất 20% phải bàn giao sẽ được ngân sách nhà nước hoàn trả theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước...

Cũng theo Nghị định 49/2021, việc cho phép chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất thay thế nếu không dành 20% quỹ đất trong dự án xây dựng nhà ở xã hội cũng được loại bỏ. 

Thiếu khả thi, gây cản trở doanh nghiệp

Các quy định trên được đưa ra nhằm tránh tình trạng chủ đầu tư “né” việc xây nhà ở xã hội trong 20% quỹ đất tại dự án bằng cách nộp tiền thay thế.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), việc điều tiết trên là thiếu khả thi.

Ông lý giải, từ khi việc điều tiết quỹ đất làm nhà ở xã hội được quy định tại Nghị định 100/2015 và sau đó là Nghị định 49/2021 đến nay, tất cả dự án tại khu vực trung tâm TP. HCM đều không thực hiện quy định này, nếu có làm thì đối tượng mua nhà ở xã hội cũng khó có thể mua được vì giá bán sẽ rất cao.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản cũng có cùng quan điểm trên. Theo người này, cách điều tiết nhà ở xã hội hiện nay còn nhiều bất cập, gây khó khăn lớn cho doanh nghiệp phát triển loại hình nhà ở này.

Cụ thể, khi đầu tư dự án, chủ đầu tư thường phải tự mua đất và như vậy lẽ ra phải được tự do kinh doanh theo quy định pháp luật, nhưng chính sách điều tiết nhà ở xã hội lại khiên cưỡng, gò bó khi yêu cầu chủ đầu tư phải bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội.

"Với một dự án quy mô chỉ 2 ha đất tại TP Thủ Đức (TP. HCM), chủ đầu tư đã phải bồi thường giá cao, trong khi tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất nhà ở xã hội lại tính theo đơn giá Nhà nước vốn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, nên phần chênh lệch lớn này chủ đầu tư sẽ phải gánh. Điều này chắc chắn sẽ đội giá nhà thương mại lên cao", người này cho hay. 

Ông Trần Hoàng Quân - Giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM cho biết, khi thực hiện thủ tục pháp lý cho các dự án nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại, mặc dù không tính tiền sử dụng đất của chủ đầu tư, nhưng Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường vẫn phải tham mưu cho UBND TP.HCM tính được giá trị này, sau đó mới có quyết định không thu tiền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, việc xác định được 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội trong các dự án thương mại, khu đô thị chỉ là bước đầu tiên, để biến quỹ đất này thành những sản phẩm đến tay người có thu nhập thấp là cả một quá trình dài, mà rào cản lớn nhất hiện nay vẫn là thủ tục hành chính (thời gian làm thủ tục quá dài, thường gấp đôi dự án nhà ở thương mại).

Chính vì vậy, theo ông Quân, hiện nay TP. HCM qua rà soát, tính toán, thành phố có thể xây dựng được khoảng 70.000 căn nhà ở xã hội, nhưng còn liên quan đến thủ tục hành chính nên vẫn còn gặp nhiều cản trở.

Cùng chia sẻ về khó khăn trong quá trình phát triển dự án nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành cho hay, vướng mắc đầu tiên là chỉ tiêu quy hoạch, sau đó là vay ưu đãi khi làm nhà ở xã hội.

"Một dự án quy hoạch hệ số sử dụng đất là 4 thì doanh nghiệp làm nhà ở xã hội sẽ được tăng lên 1,5 lần, tức là 6 lần. Tuy nhiên, quy hoạch trên thực tế vẫn là 4 lần nên các sở, ngành chuyên môn không trình được. Đó là chưa kể quy định cho tăng hệ số sử dụng đất, nhưng lại không cho tăng tầng cao và dân số nên rất khó làm.

Ngoài ra, trên lý thuyết, doanh nghiệp được vay 70 - 80% tổng giá trị dự án với lãi suất ưu đãi 5%/năm, nhưng từ năm 2016 đến nay, nguồn vốn để tái cấp bù cho các ngân hàng không có, trong khi quy định mới nhất của Ngân hàng Nhà nước lại không cho các ngân hàng thương mại cho vay làm nhà ở xã hội, mà giao cho ngân hàng chính sách xã hội”, ông Nghĩa nói.