Doanh nghiệp bất động sản loay hoay tìm kênh huy động vốn mới

Tín dụng và trái phiếu là hai kênh huy động vốn đầu tư quen thuộc của các doanh nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, sau loạt sự cố từ tập đoàn bất động sản hàng đầu Trung Quốc – Evergrande cho đến những “ông lớn” trong nước như Tân Hoàng Mình hay FLC thì cả hai kênh này đều đang được siết chặt.

Cũng bởi vậy, việc huy động vốn của các nhà phát triển bất động sản trở nên khó khăn hơn, buộc họ phải chuyển qua phương thức tìm kiếm nguồn tiền mới như: Chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) hoặc phát hành trái phiếu đô – la.

Trong quá trình kinh doanh, các nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết thường trả cổ tức bằng cổ phiếu nhằm giữ lại lợi nhuận cho hoạt động đầu tư. Vì vậy, với các doanh nghiệp chưa đưa cổ phiếu vào giao dịch trên sàn chứng khoán, việc IPO để huy động vốn từ nhà đầu tư đại chúng sẽ gặp rất nhiều khó khăn và cần thời gian, cũng như sự chuẩn bị để thỏa mãn các điều kiện theo quy định pháp luật về chứng khoán.

Theo người sáng lập Công ty Quản lý tài sản Việt Nam Holdings Inc, thời gian thực hiện IPO thường kéo dài, nhanh nhất là “bán lúa non” dự án để tập trung cho dự án khác, hoặc phát hành cho cổ đông hiện hữu hay tìm đối tác chiến lược để tăng vốn.

Về vấn đề phát hành trái phiếu để huy động vốn từ nước ngoài, người sáng lập Công ty Quản lý tài sản Việt Nam Holdings Inc cho rằng, do quy mô thị trường Việt Nam còn nhỏ nên doanh nghiệp sẽ tìm đến các thị trường lớn hơn như Singapore, Mỹ. Tuy nhiên, để làm được điều này, đòi hỏi doanh nghiệp phải thỏa mãn nhiều điều kiện khắt khe, mà với doanh nghiệp quy mô nhỏ và vừa trong nước thì gần như là “nhiệm vụ bất khả thi”.

Còn chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho hay, việc đưa cổ phiếu lên giao dịch trên thị trường chứng khoán không chỉ là một cách huy động vốn, mà còn là hướng đi tốt cho các công ty muốn đại chúng hóa và để làm được điều này, điều kiện tiên quyết là phải công khai, minh bạch các hoạt động. Với trái phiếu ngoại tệ, theo ông Lực, đây cũng giải pháp các doanh nghiệp nên tính tới, tuy nhiên, cũng phải đủ tầm vóc, vị thế mới lựa chọn cách làm này.

Chuyên gia kinh tế Phạm Thế Anh đánh giá, lãi suất trái phiếu thường cao hơn lãi vay ngân hàng và chi phí cũng đắt đỏ hơn (chi phí dàn xếp bảo lãnh, chi phí tư vấn…). Vì vậy, khi doanh nghiệp phải tìm đến kênh trái phiếu thì thường đã ở thế khó tiếp cận tín dụng.

Theo ông, trong bối cảnh hiện tại, việc huy động vốn là sức ép không nhỏ đối với các doanh nghiệp bất động sản nói chung, doanh nghiệp chưa niêm yết nói riêng và đưa cổ phiếu lên giao dịch là một giải pháp khả dĩ. Tuy nhiên, muốn niêm yết và huy động vốn thành công qua kênh này thì doanh nghiệp phải thỏa mãn nhiều điều kiện, trong đó quan trọng nhất là phải minh bạch, chuyên nghiệp.

“Thị trường cổ phiếu hoạt động dựa trên cơ sở minh bạch của doanh nghiệp nên hàng rào kỹ thuật cũng nhiều hơn, trong khi tính minh bạch trên thị trường trái phiếu còn hạn chế, cũng chưa có xếp hạng tín nhiệm và nhà đầu tư chủ yếu mua qua sự tư vấn của các môi giới nên chưa đảm bảo tính khách quan”, chuyên gia Thế Anh nói.

Trong một diễn biến khác, mới đây, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đồng ý kéo dài thời hạn áp dụng toàn bộ quy định của Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng đến ngày 31/12/2023, ngắn hơn so với đề xuất trước đó là đến ngày 15/8/2025.

Dù thời hiệu xử lý nợ xấu bị rút ngắn và xuất hiện những yếu tố mới như căng thẳng địa chính trị quốc tế hay giá dầu và nguyên vật liệu đầu vào tăng mạnh cản trở đà phục hồi của một vài ngành nghề, nhưng theo nhiều chuyên gia, nhìn chung, nền kinh tế vẫn đang trong guồng quay phục hồi mạnh mẽ, từ đó tác động tích cực lên hoạt động sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp, làm tăng khả năng trả nợ vay cho các ngân hàng.

Mặt khác, so với giai đoạn 2016 - 2017, hiện khả năng chống chịu và chất lượng tài sản của các ngân hàng Việt Nam đã được nâng cao đáng kể, thể hiện qua tỷ lệ bao phủ nợ xấu đạt mức cao nhất từ trước đến nay. Nhiều ngân hàng quyết liệt trích lập dự phòng để đưa tỷ lệ bao nợ xấu lên mức trên 200%, thậm chí là hơn 400% (tức là có tới 2-4 đồng được trích lập dự phòng cho 1 đồng nợ xấu).

Thêm vào đó, kỳ vọng diễn biến tích cực của thị trường bất động sản trong năm 2022 sẽ góp phần giảm nguy cơ nợ xấu tăng. Bối cảnh chung khá thuận lợi này đang góp phần củng cố thêm niềm tin về việc nợ xấu của các ngân hàng sẽ không quá đáng ngại. Theo đó, cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản được tiếp cận dòng vốn tín dụng chưa hẳn khép lại nếu có các dự án đủ tốt để cho vay.