Doanh nghiệp gặp khó, thị trường bất động sản "tăng trưởng" âm

Vì sao ngành bất động sản tăng trưởng âm?

Theo ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty Quản lý Global Home cho biết chưa bao giờ thị trường BĐS lại xảy ra tình trạng trì trệ như hiện nay. Ngoài tính thanh khoản thấp do giá cả của nhà ở tăng cao so với thu nhập của người mua, những đòi hỏi kê khai thuế trong  giao dịch BĐS cũng là một phần nguyên nhân khiến thị trường bất động sản bị trì trệ.

Cũng theo quy định dự thảo sửa đổi Thông tư 39 của Ngân hàng Nhà nước ban hành nếu trong tương lai, thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện như chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng... thì các nhà đầu tư khó lòng mà thực hiện dự án, "đứng hình toàn tập".

Trước đây, một hợp đồng chỉ đóng 15 - 20% giá trị lô đất thì ngân hàng đã có thể cho vay để triển khai dự án, nhưng hiện nay thì không thể. Đặc biệt, rất nhiều địa phương, ban ngành duyệt cấp phép, chuyển đổi mục đích sử dụng đất… vô cùng chậm, thậm chí để mặc hồ sơ đó mà không có thời gian cụ thể khi nào được.

Ông Thành cũng chia sẻ thêm, nếu như đi máy bay trễ mất tiếng đều sẽ được thông báo qua tin nhắn, tuy nhiên cổng hành chính công 1 sẽ không hề có thông báo hay thống kê để chỉ ra hồ sơ của doanh nghiệp bị trễ hay trễ đã bao lâu. Nhiều doanh nghiệp đã thiếu vốn nay còn phải loay hoay đối mặt với việc hồ sơ bị chậm trễ khiến cho khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp nói riêng và thị trường bất động sản nói chung tăng trường âm.

Cũng theo ông Thành hiện cần có quy định trả lời bằng văn bản rõ ràng cho doanh nghiệp một lần khi tiếp cận hệ thống hành chính công chứ không thể để tình trạng một bộ hồ sơ mà cứ yêu cầu thay đổi, bổ sung hết lần này tới lần khác như hiện nay.

Nhiều lãnh đạo của các doanh nghiệp BĐS lớn tại TP. HCM đã ngán ngẩm việc một dự án để triển khai cần trải qua vài chục bước thủ tục rất phức tạp. Từ khâu thẩm định giá tới quy trình, chủ trương cấp giấy chứng nhận đầu tư, quy định bồi thường giải tỏa 100% đất mới được lập quy hoạch, bước nào cũng gặp khó. Đáng nói, trong đó có rất nhiều quy định bất cập, không khả thi với thực tế khiến các dự án bị đình trệ vô thời hạn.

Bằng chứng rõ nhất hiện nay tại TP. HCM và Hà Nội có hàng trăm dự án BĐS tại TP. HCM và Hà Nội chờ tháo gỡ từ năm này qua năm khác vẫn chưa thể và chưa được giải quyết. Trong khi đó, BĐS là lĩnh vực cần vốn lớn. Mỗi dự án quy mô từ hàng chục tới hàng trăm héc ta thì tiền “chôn” trong đất quá nhiều. Thế nên, nỗi khiếp sợ của doanh nghiệp là không thể trả lời được câu hỏi bao giờ hoàn thành được thủ tục pháp lý cho dự án.

Nhờ việc mở cửa kinh tế từ quý IV/2021, các doanh nghiệp đã có sự phục hồi và hào hứng đón chờ quý I/2022. Tuy nhiên, đến quý II/2022, những chính sách mới về tín dụng đã tác động mạnh đến thị trường. Hiện tượng mất cân bằng cung - cầu khiến cho thị trường chững lại, các doanh nghiệp gặp khó trong việc phục hồi sau dịch COVID-19.

Cải cách chậm, thị trường khó phục hồi

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cho biết, BĐS là một trong những ngành kinh doanh dịch vụ quan trọng của TP.HCM, nhưng việc trong nửa đầu năm BĐS là ngành kinh doanh dịch vụ duy nhất của thành phố tăng trưởng âm cho thấy doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn rất lớn.

Trong đó, lớn nhất là vướng mắc về thể chế pháp luật. Vừa qua, HoREA đã có 3 báo cáo tổng hợp kiến nghị của doanh nghiệp, có đến 113 dự án BĐS nhà ở, thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư… tại thành phố đang gặp vướng mắc tứ bề về pháp lý

Tuy nhiên trong hơn 2 năm đại dịch qua, thị trường BĐS về mặt thủ tục hành chính vẫn quá phức tạp, dẫn đến môi trường đầu tư kinh doanh thiếu minh bạch và có dấu hiệu thiếu công bằng. Đó là mất cân đối cung - cầu. 

Thứ hai là lệch pha phân khúc thị trường. Số liệu năm 2021 cho thấy, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 75%, 25% còn lại là trung cao cấp, phân khúc nhà ở trung bình có giá dưới 30 triệu đồng/m2 hầu như không còn nữa, dẫn đến thiếu nhà ở vừa túi tiền người dân. Do lệch pha nên một số phân khúc nhà ở trung bình lại được đẩy giá lên, làm giá, giá tăng cao liên tục, vượt khả năng, sức mua của người có nhu cầu thực.

Ông Châu chia sẻ thêm: “Thị trường BĐS yếu, không ổn định, không bền vững và thiếu tính lành mạnh do lỗi hệ thống pháp luật, đề xuất điều chỉnh thay đổi chính sách của các cơ quan quản lý còn yếu. Thậm chí, ẩn khuất bên trong có thể là lợi ích cục bộ, lợi ích nhóm”.

Chia sẻ về thị trường BĐS, chuyên gia kinh tế - TS Vũ Đình Ánh cho rằng nếu không nhanh chóng tháo gỡ các bất cập, điều chỉnh lượng cung, giải quyết tình trạng các dự án bị co lại, thị trường thiếu hụt nguồn cung thì Việt Nam sẽ bỏ lỡ cơ hội phục hồi của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung sau 2 năm chững lại vì COVID-19.