Sau giai đoạn phân hóa mạnh, đâu là phân khúc bất động sản đáng kỳ vọng nhất 3-5 năm tới?

Phát biểu tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026, ngày 14/7, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định thị trường địa ốc đang hồi phục rõ rệt nhưng diễn biến không đồng đều giữa các phân khúc và doanh nghiệp.

Theo ông, đây là giai đoạn thanh lọc để xác định những doanh nghiệp đủ năng lực trụ vững, từ đó hình thành một thị trường minh bạch và phát triển bền vững hơn.

TS. Cấn Văn Lực cho biết bất động sản và xây dựng hiện đóng góp khoảng 10% GDP trực tiếp, tương đương 15-20% GDP nếu tính cả hiệu ứng lan tỏa, cho thấy lĩnh vực này vẫn còn dư địa tăng trưởng rất lớn.

Tuy nhiên, thị trường đang chịu tác động đồng thời của 6 nhóm yếu tố gồm kinh tế vĩ mô, pháp lý, quy hoạch - hạ tầng, tài chính, cung cầu - giá cả và công nghệ - dữ liệu. Trong đó, pháp lý chiếm tới khoảng 70% các vướng mắc, chủ yếu nằm ở khâu thực thi và công tác quản lý, giám sát.

Theo chuyên gia BIDV, Chính phủ đang triển khai nhiều giải pháp quyết liệt nhằm tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê và nhà ở phù hợp khả năng chi trả, đồng thời xây dựng cơ sở dữ liệu để tăng tính minh bạch, hạn chế tình trạng "thổi giá".

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng đang xem xét áp dụng chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp với mức 20% cho doanh nghiệp lớn, 17% cho doanh nghiệp nhỏ và 15% cho doanh nghiệp siêu nhỏ, nhằm hỗ trợ khu vực sản xuất, kinh doanh.

Dòng tiền vẫn chảy vào BĐS nhưng DN đối mặt 9 thách thức lớn

Theo TS. Cấn Văn Lực, dòng vốn dành cho bất động sản vẫn duy trì xu hướng tích cực. Sau khi tăng khoảng 36% trong năm trước, tín dụng bất động sản năm nay được định hướng tăng khoảng 15%, riêng 5 tháng đầu năm đã tăng 6,4%.

Đáng chú ý, Ngân hàng Nhà nước không tính tín dụng dành cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp vào hạn mức tăng trưởng tín dụng chung, đồng thời đưa 18 dự án có nhu cầu vốn trên 752.000 tỷ đồng ra khỏi room tín dụng ngân hàng nhằm giảm áp lực lên hệ thống.

Ở thị trường vốn, bất động sản tiếp tục là nhóm phát hành lớn nhất khi chiếm 42% lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành mới. Dù năm 2026 còn khoảng 200.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, ông Lực cho rằng áp lực đã giảm đáng kể so với giai đoạn khó khăn năm 2023.

Dẫu vậy, thị trường vẫn phải đối mặt với hàng loạt thách thức. TS. Cấn Văn Lực chỉ ra 9 vấn đề lớn gồm: tác động từ hậu chiến sự Iran; giá bất động sản và cổ phiếu bất động sản tăng cao; mất cân đối cung - cầu; phân khúc nghỉ dưỡng còn dư cung; nhiều doanh nghiệp đầu tư dàn trải; kiểm soát tín dụng; chuyển đổi xanh và chuyển đổi số còn chậm; thiếu vật liệu xây dựng; cùng với năng lực quản trị dự án và kiểm soát rủi ro còn hạn chế.

Theo ông, doanh nghiệp cần chủ động tiết giảm chi phí, đa dạng hóa nguồn vốn, trong đó có việc khai thác các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), đồng thời đẩy mạnh ứng dụng công nghệ và chuẩn hóa đội ngũ nhân sự theo các quy định mới về chứng chỉ hành nghề và đào tạo.

Liên quan đến đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh mô hình này không nhằm thay thế lực lượng môi giới mà hướng tới xây dựng cơ sở dữ liệu tập trung phục vụ định giá và quản lý thị trường, với yêu cầu không làm phát sinh thêm thủ tục hay chi phí cho doanh nghiệp và người dân.

Nhà ở vừa túi tiền sẽ là "ngôi sao" của thị trường 3-5 năm tới

Đánh giá triển vọng trung hạn, TS. Cấn Văn Lực cho rằng nhà ở phù hợp khả năng chi trả sẽ là phân khúc quan trọng và giàu tiềm năng nhất trong 3-5 năm tới, khi nhu cầu thực của người dân vẫn rất lớn.

Ngoài ra, bất động sản công nghiệp, bất động sản logistics và các dự án gắn với trung tâm tài chính quốc tế cũng được đánh giá còn nhiều dư địa tăng trưởng nhờ xu hướng dịch chuyển đầu tư và phát triển hạ tầng.

Về lãi suất, ông dự báo mặt bằng lãi suất sẽ tiếp tục ổn định, có thể giảm nhẹ ở một số lĩnh vực ưu tiên nhưng khó quay trở lại vùng rất thấp như trước đây. Vì vậy, doanh nghiệp cần xây dựng cơ cấu vốn linh hoạt để thích ứng với bối cảnh mới.

"Thị trường bất động sản vẫn còn phân hóa, nhưng cơ hội hiện nay nhiều hơn thách thức. Yếu tố quyết định thành công sẽ là khả năng thích ứng của từng doanh nghiệp và nhà đầu tư", TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.