Doanh nghiệp lo "tắc" dự án nếu bỏ phương pháp thặng dư để định giá đất

Nếu không có giải pháp định giá đất hợp lý thì nguồn cung bất động sản chắc chắn sẽ ách tắc

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký ban hành Công điện số 634 về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất. Theo đó, Thủ tướng đã giao Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương hoàn thành trước ngày 31/7 việc sửa đổi, bổ sung thông tư số 36 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất.

Đáng chú ý, trong Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 về xác định giá đất và dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 quy định chi tiết phương pháp định giá đất đã loại bỏ phương pháp thặng dư. Đây là nội dung đang khiến nhiều doanh nghiệp và hiệp hội băn khoăn.

Lo tắc nguồn cung dự án

Cụ thể, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, các dự án bất động sản muốn triển khai đều phải có định giá đất để nộp tiền sử dụng, sau đó mới được cấp phép xây dựng, thi công và đủ điều kiện bán được hàng. Do đó, định giá đất là khâu then chốt để dự án đi vào hoạt động, tạo ra nguồn cung cho thị trường.

Theo ông Hiệp, nếu một dự án đang triển khai, giờ lại chuyển sang một phương pháp định giá mới, thay thế phương pháp thặng dư sẽ kéo dài thêm thời gian chờ đợi. Trong khi đó, để áp dụng một số phương pháp mới, phải có bản đồ giá đất toàn quốc. Và thời gian để đợi có bản đồ giá đất toàn quốc theo ông ít nhất đến cuối 2025 bởi mất nhiều thời gian tập hợp dữ liệu đầu vào.

Lãnh đạo GP Invest bày tỏ lo lắng trong thời gian đó, nếu không có giải pháp hợp lý thay thế, nguồn cung bất động sản chắc chắn sẽ ách tắc vì không có dự án nào hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Chia sẻ về vấn đề này, đại diện Công ty bất động sản Anh Tuấn - một chủ đầu tư dự án bất động sản tại TP HCM cũng cho biết, trong 5 phương pháp định giá đất để tính tiền sử dụng đất thì phương pháp thặng dư đang được sử dụng nhiều nhất và hiệu quả nhất. Dự thảo luật Đất đai sửa đổi bỏ phương pháp này thì tình trạng trì trệ còn nghiêm trọng hơn.

Đại diện doanh nghiệp này cũng thẳng thắn chia sẻ dự án của công ty ông đã 5 năm rồi không tính tiền sử dụng đất được, dù công ty rất muốn đóng tiền để có thể xin phép xây dựng, triển khai dự án.

"Doanh nghiệp và cả cán bộ nhà nước cần một công thức và cách tính rõ ràng để mọi người đọc và có thể làm ngay được. Hiện nay giao việc thẩm định giá đất cho tư vấn hết thì không ổn, dễ phát sinh tiêu cực. Việc không có một công thức tính rõ ràng cũng khiến cán bộ thực thi nhát tay và gặp nhiều rủi ro. Nếu không có phương pháp này thì các dự án nhà ở, thương mại dịch vụ, đất sản xuất hỗn hợp… không thể tính tiền sử dụng đất được, bởi 4 phương pháp còn lại không thể bao trùm hết được tất cả các loại hình sử dụng đất", lãnh đạo công ty này nói thẳng.

Định giá đất khó càng thêm khó

Trong khi đó, theo giới chuyên môn, mỗi phương pháp định giá đất đều có vai trò riêng, không thể lấy phương pháp này thay thế cho phương pháp khác.

Nếu lo ngại việc không quản lý được cơ sở dữ liệu, thất thu ngân sách mà loại bỏ phương pháp này thì chưa hợp lý. Để tránh việc bán hai giá, cơ quan thuế, thanh tra xây dựng… có thể vào cuộc quyết liệt hơn. Còn để giải quyết việc thiếu cơ sở dữ liệu để định giá, phải tạo ra nguồn cơ sở dữ liệu chất lượng, tin cậy, thay vì bỏ đi phương pháp đang khá thích hợp.

Nhiều ý kiến cho rằng cần giữ phương pháp thặng dư định giá đất

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nếu bỏ phương pháp thặng dư, việc định giá đất đối với các dự án bất động sản càng khó khăn hơn gấp bội. Chưa kể, hiện nay đang có nhiều phương pháp định giá đất, khiến mỗi nơi lại định giá một kiểu, kết quả chênh lệch khá nhiều. Thậm chí cùng một dự án nếu thuê 3 đơn vị thẩm định sẽ ra 3 kết quả khác nhau.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng cần loại bỏ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ra khỏi các phương pháp định giá đất và giữ nguyên/bổ sung phương pháp thặng dư để định giá cho các dự án phát triển bất động sản trên đất.

Theo đó, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất chỉ là một phép nhân giữa giá trị trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định với một hệ số cũng do UBND cấp tỉnh quyết định.

“Giá đất phù hợp thị trường là một đại lượng khách quan, không thể nào bắt buộc phải bằng tích của 2 đại lượng chủ quan cùng do UBND cấp tỉnh quy định và quyết định. Như vậy, có thể kết luận rằng đây là một phương pháp xác định giá đất không có lý luận khoa học nào" - GS Võ bày tỏ quan điểm.