Bịt 'lỗ hổng' bỏ cọc sau những phiên đấu giá đất: Tưởng khó mà dễ?

Giá đất bị "thổi giá" cao hơn giá trị thực

Trong năm 2024, những thông tin liên quan đến các cuộc đấu giá đất với mức giá "trên trời" đã khiến dư luận không khỏi "nổi sóng".

Thời điểm ngày 19/8/2024, sau gần một ngày với 10 vòng trả giá, 19 lô đất tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức đã kết thúc vào rạng sáng ngày 20/8/2024. Theo đó, những lô đất được đem ra đấu giá có diện tích 74-118m2 với mức giá khởi điểm từ 7,3 triệu đồng/m2.

Mức giá khởi điểm này được xác định bằng đơn giá tại bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh (theo Quyết định 30/2019 của thành phố, đất ở là 3,32 triệu đồng một m2 và hệ số K là 2,2).

>> Kiến nghị xử lý nghiêm hành vi để trống, bỏ hoang gây lãng phí tài nguyên đất đai

Đáng nói, sau phiên đấu giá, các lô đất đã trúng với trên 100 triệu đồng/m2, trong đó lô cao nhất lên đến 133,3 triệu đồng/m2. Thời điểm đó, các chuyên gia và nhà đầu tư đều nhận định, giá đã vượt giá trị thực so với các lô đất cùng khu vực.

Hay như phiên đấu giá 58 thửa đất chỉ diễn ra vài tháng sau đó tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn, với các lô đất có diện tích từ 90m2-224m2, mức giá khởi điểm là 2.488.000 đồng/m2, tiền đặt cọc từ 44.000.000 đồng đến 110.000.000 đồng (bằng 20% giá trị của thửa đất theo giá khởi điểm).

36 thửa đất ở vòng đấu giá thứ 5 đã được các đối tượng "thổi giá" lên mức cao bất thường từ 59.488.000/m2 đến 30.002.488.000 đồng/m2. Đến vòng thứ 6, tất cả các bị cáo này đều không bỏ giá. Theo VKS, hành vi nâng giá của các đối tượng này đã vi phạm Điều 9, khoản 5 - Luật Đấu giá tài sản, hậu quả gây thiệt hại tổng gần 420 triệu đồng, trong đó gây thiệt hại cho Công ty đấu giá hợp danh Thanh Xuân hơn 252 triệu đồng, gây thiệt hại cho 230 người mua hồ sơ tham gia đấu giá với số tiền là hơn 165 triệu đồng.

Nhìn thấy gì sau những phiên "ngáo giá"?

Trên thực tế, việc tổ chức các phiên đấu giá đất góp phần không nhỏ vào việc "khơi thông" nguồn cung nhà ở nhằm phục vụ cho người dân, tuy nhiên, việc một số nơi bị "đẩy giá", "thổi giá" lên quá cao, phản ánh không đúng giá trị thực gây ra những mối nguy không nhỏ đối với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Nhiều người dân cho rằng hình thức đấu giá nhiều vòng hiện nay chưa thực sự phù hợp, có những phiên đấu giá kéo dài xuyên đêm gây tốn kém và mệt mỏi cho cả đơn vị tổ chức và những người tham gia.

Vì thế, các phiên đấu giá nên áp dụng phương pháp đấu giá một vòng, xác định người trúng giá bỏ giá từ cao đến thấp...

Sau loạt phiên đấu giá đất bị "thổi giá" với mức giá cao bất thường, đã có không ít các chuyên gia "hiến kế" cùng các cơ quan chức năng vào cuộc nhằm ngăn chặn tình trạng này.

TS. Lê Đăng Doanh cho rằng bảng giá đất hiện nay tại các địa phương đang áp dụng chưa sát với giá thị trường, dẫn đến tình trạng trúng đấu giá cao gấp rất nhiều lần so với giá khởi điểm.

Việc giá khởi điểm thấp kéo theo số tiền đặt cọc thấp, khiến phiên đấu giá diễn ra nhiều vòng gây mất thời gian và tiền bạc cho việc tổ chức. Ngoài ra, điều này còn dẫn đến nguy cơ nảy sinh một số hệ lụy như có khả năng thông đồng, dìm giá làm Nhà nước thất thu, giới đầu cơ có cơ hội làm "lũng đoạn" thị trường vì không ai biết được giá trị thật của lô đất đó.

Chung quan điểm, PGS. TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu giá, Bộ Tài chính cũng đã đưa ra đề xuất rằng cần có chế tài riêng đối với những nhà đầu tư bỏ cọc như cấm tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định và "bị trừ điểm uy tín" khi tham gia vào các phiên đấu giá khác về sau...

Làm sao để bịt 'lỗ hổng' bỏ cọc?

Theo quy định, nếu như chứng minh được mục đích phá hoại phiên đấu giá nhằm "thổi giá" đất để trục lợi, hành vi này có thể sẽ bị xử lý hình sự tội vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản, tại Điều 218 bộ Luật Hình sự, khung hình phạt cao nhất lên đến 5 năm tù.

Hay như Luật Đấu giá tài sản sửa đổi năm 2024 (có hiệu lực từ 1/1/2025) cũng đã bổ sung các chế tài xử lý vi phạm người tham gia đấu giá tại Điều 70.

Cụ thể, đối với trường hợp giao, cho thuê đất để thực hiện dự án, người trúng đấu giá nhưng bỏ cọc khiến kết quả bị hủy sẽ không được tham gia đấu giá trong 6 tháng đến 5 năm.

Trong trường hợp cá nhân trúng đấu giá nhưng bỏ cọc, không nộp đủ tiền trong 120 ngày sẽ bị hủy kết quả và mất tiền cọc (Nghị định 102 hướng dẫn Luật Đất đai 2024).

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia về lĩnh vực BĐS, những chế tài mới được kỳ vọng sẽ góp phần ngăn chặn các hành vi tiêu cực, gây lũng đoạn thị trường và hạn chế tình trạng bỏ cọc, "thổi giá" để trục lợi trong đấu giá tài sản.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn của một người đã từng "chắp bút" cho Luật Đất đai 2013, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) cho rằng hiện nay, giải pháp ngăn chặn trả giá cao và bỏ cọc được quy định trong luật mới chưa thực sự hiệu quả.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, Luật Đấu giá tài sản sửa đổi năm 2024 có quy định cấm đấu giá trong vòng bao nhiêu năm nếu bỏ cọc, tuy nhiên trên thực tế "nếu họ không tham gia đấu giá thì họ bảo người cùng ekip của họ tham gia đấu giá", nên quy định này không thực sự khả thi.

Trong khi đó, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng đấu giá tài nguyên thiên nhiên là đấu giá tài sản của toàn dân, do đó nhất thiết giá khởi điểm phải bằng giá thị trường chứ không thể thấp hơn. Đây cũng được xem là điểm mấu chốt giúp ngăn chặn tình trạng "thổi giá", bỏ cọc trong các phiên đấu giá đất.

GS. Đặng Hùng Võ phân tích giá khởi điểm cần phải tương ứng, phải bằng với giá thị trường và ai muốn tham gia vào đấu giá không phải bỏ tiền cọc mà phải "chồng vào" số tiền trúng đấu giá theo giá khởi điểm, nếu bỏ cọc thì coi như mất khoản tiền đó (số tiền cọc = giá khởi điểm = giá thị trường).

"Mà khi giá khởi điểm đã bằng giá thị trường thì không ai dám bỏ để mất ngần ấy tiền. Không thể coi đấu giá đất như một cái đỉnh cổ để mang ra đấu giá được. Bởi cái đỉnh cổ là tài sản của ông A thì ông A sẽ chịu trách nhiệm, chứ đất đai là của sở hữu toàn dân thì phải khác".

Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cũng nêu ra ví dụ trên thế giới, đấu giá tài sản Nhà nước sẽ khác với tài sản của tư nhân, cũng có thể là đất đai nhưng nếu là đất đai của Nhà nước thì họ kiểm soát vô cùng chặt chẽ. Trong khi đấu giá tư nhân thì người đấu giá chỉ cần ký hợp đồng với tổ chức đầu giá nào đó thì sẽ được phép hoạt động.

Giá thị trường là gì?

Điều 4 Luật Giá 2023 có quy định cụ thể về giá thị trường, theo đó: "Giá thị trường là giá hàng hóa, dịch vụ được hình thành trên cơ sở cung, cầu và do các yếu tố thị trường quyết định trong một khoảng thời gian, không gian nhất định".

Ngoài ra, tại Điều 5 của luật này cũng quy định về khái niệm "Mặt bằng giá thị trường". Theo đó:

"Mặt bằng giá thị trường là bình quân các mức giá phổ biến của hàng hóa, dịch vụ hoặc nhóm hàng hóa, dịch vụ trên thị trường trong một khoảng thời gian, không gian nhất định được phản ánh thông qua chỉ số giá tiêu dùng, chỉ số giá sản xuất (nếu có).

Thực tế, tại Việt Nam, khái niệm về giá thị trường trong lĩnh vực bất động sản vẫn còn khá mơ hồ.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, lý thuyết giá trong cơ chế thị trường được xác định theo các chỉ số giá của thị trường. Nhưng trong cơ chế giá bao cấp, giá của bất kỳ hàng hóa nào đều do Nhà nước quy định, phù hợp với quy trình sản xuất ra nó, hai lý thuyết giá này hoàn toàn khác nhau và hiện nay, việc áp dụng tư duy thời bao cấp không còn phù hợp.

Mọi thứ giá ở thị trường này đều bập bềnh cả và giá thị trường là một đại lượng ngẫu nhiên, chứ không phải là đại lượng cố định. Kỳ vọng của đại lượng ngẫu nhiên đó chính là giá trị cố định, được gọi là giá thị trường.

"Tuy nhiên ở Việt Nam hiện nay, ai được đào tạo lý thuyết về giá thị trường, bởi vì tất cả các chuyên gia giá bây giờ đều được đào tạo từ xã hội chủ nghĩa hết", GS. Đặng Hùng Võ nhận định và cho rằng: "Kỳ vọng của đại lượng ngẫu nhiên đó chính là giá trị cố định, được gọi là giá thị trường và hiện nay các cơ quan quản lý Việt Nam hiện nay đang khá lúng túng trong việc định nghĩa lý thuyết giá thị trường là như thế nào, tạo cơ hội cho giới tư nhân lợi dụng".

Chính vì thế, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng riêng đối với việc ngăn chặn tình trạng bỏ cọc, "thổi giá", Nhà nước không nên ngăn chặn bằng công cụ hành chính mà nên ngăn bằng công cụ tài chính để đạt được hiệu quả tốt nhất, giúp làm trong sạch và minh bạch cho thị trường BĐS.

>> NÓNG: Thủ tướng yêu cầu thiết lập ngay gói tín dụng, hỗ trợ người trẻ dưới 35 tuổi sở hữu nhà ở