Doanh số bán hàng vượt 5.000 tỷ, Nam Long tăng tốc bàn giao nửa cuối năm, cổ phiếu NLG được kỳ vọng tăng 48%

Chứng khoán Shinhan Việt Nam vừa công bố báo cáo cập nhật đối với CTCP Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán NLG).

Báo cáo được đưa ra trong bối cảnh doanh nghiệp ghi nhận doanh số ký bán tăng mạnh và loạt dự án đang chuẩn bị bước vào chu kỳ bàn giao mới.

Doanh số bán hàng tăng 52%

Nam Long là một trong những chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn tại Việt Nam (hơn 681ha). Đồng thời đây cũng là nhà phát triển bất động sản hàng đầu trong phân khúc vừa túi tiền.

Về hoạt động kinh doanh, lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu đạt 1.695 tỷ đồng, giảm gần 18%, trong khi lợi nhuận cổ đông công ty mẹ đạt 123 tỷ đồng, giảm khoảng 41%. Nguyên nhân chủ yếu đến từ khối lượng bàn giao bất động sản thấp trong nửa đầu năm.

Tuy nhiên, nhìn sang hoạt động bán hàng, bức tranh lại hoàn toàn khác. Doanh số ký bán quý II đạt 3.010 tỷ đồng, đưa tổng 6 tháng lên 5.080 tỷ đồng, tăng 52% so với cùng kỳ.

Đóng góp lớn nhất đến từ Sol Garden với 1.250 tỷ đồng, Mizuki Park 1.030 tỷ đồng, Izumi City 910 tỷ đồng và Southgate 720 tỷ đồng. Các dự án còn lại gồm Cần thơ và Elyse Island khoảng 540 tỷ đồng; Akari City khoảng 50 tỷ đồng và An Đến Residences khoảng 40 tỷ đồng.

Biên lợi nhuận gộp quý II/2026 tăng lên mức 57%, trong đó riêng mảng bất động sản đạt 77,3%, chủ yếu nhờ cơ cấu bàn giao nghiêng về các sản phẩm đất nền có biên lợi nhuận cao tại Nam Long II Central Lake - Cần Thơ.

Sự chênh lệch giữa doanh số ký bán và doanh thu ghi nhận cho thấy một đặc điểm quan trọng của ngành bất động sản: Hoạt động bán hàng đã hồi phục mạnh mẽ, còn doanh thu và lợi nhuận sẽ phụ thuộc vào tiến độ bàn giao phía sau.

Đây cũng là lý do Shinhan cho rằng kết quả nửa đầu năm chưa phản ánh đầy đủ xu hướng phục hồi của Nam Long.

Loạt dự án chuẩn bị bước vào chu kỳ bàn giao

Theo Shinhan, hoạt động bàn giao của Nam Long dự kiến tăng tốc trong nửa cuối năm 2026, tập trung tại Nam Long II Central Lake, Sol Garden, An Zen Residences và Southgate.

Tại Cần Thơ, các sản phẩm đất nền và EHomeS tiếp tục được bàn giao. Trong nửa đầu năm, Nam Long đã bàn giao 78 sản phẩm đất nền và 164 căn EHomeS; một phân khu EHomeS mới quy mô 671 căn đang hoàn thiện. Đáng chú ý, đợt bốc thăm tháng 6/2026 ghi nhận 448/464 căn đặt cọc thành công, tương ứng tỷ lệ 97%.

Tại Hải Phòng, dự án An Zen Residences có tổng quy mô 887 căn. Dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện và được đặt mục tiêu bàn giao trong quý IV/2026.

Ở Mizuki Park, các giai đoạn trước gần như đã hoàn tất; trọng tâm mới chuyển sang Trellia Cove, trong đó khu thấp tầng LK11 dự kiến bàn giao từ quý IV/2026.

Trong khi đó, tại Waterpoint Southgate, khoảng 94% số sản phẩm đã mở bán được bán và khoảng 68% đã được bàn giao; các phân khu Park Village, The Pearl và Solaria Rise tiếp tục triển khai.

Elyse Islan Đại Phước quy mô 333 căn, chính thức mở bán từ cuối năm 2025, ghi nhận 31 căn với giá trị ký bán 1.038 tỷ đồng. Sang nửa đầu năm 2026, Nam Long tiếp tục bán thêm 18 căn tương ứng 535 tỷ đồng. Hiện Elyse Marina Club đã chính thức đi vào vận hành vào tháng 6/2026 và dự kiến bàn giao vào cuối quý IV/2026.

Với tiến độ này, Shinhan dự báo doanh thu Nam Long năm 2026 đạt 6.017 tỷ đồng, tăng 6,6%, trong khi lợi nhuận cổ đông công ty mẹ đạt 770 tỷ đồng, tăng 9,8%.

Sang năm 2027, doanh thu được dự báo tăng lên 7.432 tỷ đồng và lợi nhuận ròng công ty mẹ đạt khoảng 1.181 tỷ đồng.

Quỹ đất hơn 681ha, Izumi là tài sản lớn nhất

Bên cạnh câu chuyện bàn giao ngắn hạn, Shinhan tiếp tục đánh giá cao nền tảng dài hạn của Nam Long nhờ sở hữu quỹ đất lớn.

Theo báo cáo, tổng quỹ đất của doanh nghiệp đạt hơn 681ha, tập trung tại TP.HCM và các khu vực vệ tinh như Đồng Nai, Tây Ninh, Cần Thơ và Hải Phòng.

Trong mô hình RNAV của Shinhan, Izumi City là dự án có giá trị lớn nhất, được định giá khoảng 9.614 tỷ đồng. Tại Izumi City, giai đoạn 1 của phân khu Gardenia (275 căn) đã hoàn thành và bàn giao. Carina (461 căn) đã mở bán từ quý IV/2025 và đang trong quá trình xây dựng, dự kiến bàn giao từ năm 2027. Tính trên các phân khu/sản phẩm đã được mở bán, tỷ lệ bán đạt khoảng 78% trong khi khoảng 28% số sản phẩm mở bán đã được bàn giao. Nam Long hiện tiếp tục chuẩn bị triển khai các phân khu 1A2 và 2AB trong năm 2026.

Các tài sản đáng chú ý khác gồm Akari City 3.869 tỷ đồng, Waterpoint Southgate 3.776 tỷ đồng, Waterpoint VCD 3.297 tỷ đồng, Hải Phòng 2.732 tỷ đồng, Mizuki Park 2.483 tỷ đồng và Cần Thơ 2.376 tỷ đồng.

Tổng giá trị các dự án đạt khoảng 30.881 tỷ đồng. Sau khi điều chỉnh tiền mặt, nợ, lợi ích cổ đông thiểu số và các nghĩa vụ khác, RNAV được xác định ở mức 26.597 tỷ đồng.

Tuy vậy, Shinhan không định giá toàn bộ giá trị này ở mức nguyên trạng.

Công ty chứng khoán áp dụng mức chiết khấu RNAV 35%, nhằm phản ánh ba rủi ro chính gồm áp lực lãi suất vay mua nhà, khả năng hấp thụ chậm hơn dự kiến và thời gian chuyển hóa quỹ đất thành doanh thu, dòng tiền và lợi nhuận kéo dài.

Khuyến nghị MUA cổ phiếu NLG, kỳ vọng tăng 48%

Trên cơ sở cập nhật tiến độ các dự án và mô hình RNAV, Shinhan đưa ra giá mục tiêu mới cho cổ phiếu NLG ở mức 35.700 đồng/cổ phiếu.

So với mức giá 24.150 đồng hiện tại, mức định giá này tương ứng tiềm năng tăng giá khoảng 48%.

Đáng chú ý, Shinhan duy trì quan điểm tích cực dù KQKD nửa đầu năm suy giảm. Cơ sở của đánh giá này nằm ở doanh số ký bán tăng mạnh, tiến độ bàn giao được kỳ vọng dồn vào nửa cuối năm và quỹ đất lớn đã được tích lũy từ trước.