Định giá hấp dẫn, nền tảng vững vàng: Chuyên gia chỉ ra loạt động lực tăng trưởng, khuyến nghị MUA cổ phiếu NLG

Chứng khoán Vietcombank (VCBS) vừa công bố báo cáo cập nhật về CTCP Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán NLG) với tiêu đề “Định giá hấp dẫn, nền tảng vững vàng”.

Trong báo cáo, VCBS phân tích triển vọng kinh doanh, danh mục dự án, quỹ đất và những động lực tăng trưởng của Nam Long trong những năm tới.

Đáng chú ý, đơn vị phân tích dành nhiều sự quan tâm cho Izumi City và những thay đổi về hạ tầng tại Đồng Nai.

Izumi City được định giá hơn 6.100 tỷ đồng

Theo VCBS, một trong những lợi thế của Nam Long là quỹ đất sạch được tích lũy trong nhiều năm, qua đó tạo lợi thế về biên lợi nhuận. Dù danh mục dự án chủ yếu tập trung tại các khu vực vùng ven, kết quả bán hàng của doanh nghiệp vẫn được đánh giá tương đối khả quan.

Đặc biệt, VCBS dành sự chú ý đáng kể cho Đồng Nai - nơi Nam Long đang phát triển Izumi City và sở hữu một số quỹ đất lớn.

Theo phương pháp RNAV, VCBS xác định tổng giá trị các dự án bất động sản của Nam Long ở mức 17.101 tỷ đồng. Trong đó, riêng Izumi City được định giá 6.144 tỷ đồng, tương đương khoảng 36% tổng giá trị các dự án bất động sản được đưa vào mô hình.

Izumi City có quy mô khoảng 170ha tại Đồng Nai với khoảng 13.500 sản phẩm, được phát triển với sự tham gia của Nam Long và đối tác Nhật Bản. Theo VCBS, Nam Long hiện sở hữu 65% tại dự án.

Một trong những yếu tố được đơn vị phân tích nhấn mạnh là sự thay đổi của hạ tầng giao thông xung quanh dự án.

Izumi City nằm tại giao điểm Hương lộ 2 và đường Nam Cao, qua đó được đánh giá là một trong những dự án hưởng lợi trực tiếp khi Hương lộ 2 hoàn thiện. Tuyến đường sẽ cải thiện khả năng kết nối của dự án với Quốc lộ 51, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và sân bay Long Thành.

Không chỉ Hương lộ 2, khu vực Long Hưng còn được bổ sung thêm hướng kết nối về TP.HCM thông qua cầu Long Hưng (Đồng Nai 2). Công trình khởi công từ tháng 1/2026, dự kiến hoàn thành năm 2028 và sẽ kết nối khu vực Long Hưng với Vành đai 3, mở thêm hướng tiếp cận trực tiếp tới Thủ Đức.

Ở phạm vi rộng hơn, Đồng Nai và TP.HCM đang thúc đẩy hàng loạt kết nối liên vùng như cầu Cát Lái, cầu Phú Mỹ 2 và nghiên cứu cầu Nhơn Trạch 2. Đến tháng 7/2026, các địa phương tiếp tục phân tách dự án thành phần nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai ba cầu Cát Lái, Long Hưng và Phú Mỹ 2.

Theo VCBS, khi mạng lưới hạ tầng này dần hình thành, khả năng tiếp cận, sức hấp thụ sản phẩm và giá trị quỹ đất của Nam Long tại Đồng Nai được kỳ vọng cải thiện. Không chỉ Izumi City, Elyse Island và các dự án tại khu vực Long Hưng cũng có thể hưởng lợi trong trung và dài hạn.

Mở rộng quỹ đất theo hướng chọn lọc

Song song với việc khai thác các đại đô thị hiện hữu, Nam Long tiếp tục mở rộng quỹ đất theo hướng chọn lọc, ưu tiên những dự án có khả năng triển khai tương đối rõ ràng.

Nam Long đã mua thêm 21% cổ phần tại Akari City từ TBS, qua đó gia tăng tỷ lệ sở hữu tại dự án. Doanh nghiệp cũng mua thêm 1,3ha đất tại Hạ Long để phát triển dòng EHome, dự kiến mở bán từ năm 2027.

Tại miền Bắc, Nam Long đang đàm phán mua thêm khoảng 3ha đất, thương vụ dự kiến hoàn tất trong quý IV/2026.

Như vậy, bên cạnh những quỹ đất quy mô lớn đã tích lũy như Izumi City, Waterpoint hay Mizuki Park, Nam Long vẫn tiếp tục bổ sung quỹ đất mới, nhưng theo hướng từng bước thay vì mở rộng quy mô ồ ạt.

Doanh số bán hàng tăng hơn 50%

Trong khi VCBS đặt nhiều kỳ vọng vào giá trị dài hạn của các đại đô thị, bức tranh kinh doanh hiện tại của Nam Long lại có những diễn biến trái chiều.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, Nam Long ghi nhận 1.695 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 18% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 176 tỷ đồng, giảm 15%.

VCBS cho rằng doanh thu giảm chủ yếu do tiến độ bàn giao chậm trong nửa đầu năm. Đặc thù doanh thu của doanh nghiệp hiện phụ thuộc vào lượng sản phẩm đã bán từ 2-3 năm trước.

Ban lãnh đạo Nam Long kỳ vọng hoạt động bàn giao sẽ tập trung vào nửa cuối năm tại Nam Long Central Lake, Waterpoint - Park Village, Izumi City - Canaria và Sol Garden.

Một điểm đáng chú ý khác nằm ở biên lợi nhuận. Dù lợi nhuận gộp giảm theo doanh thu, biên lợi nhuận gộp mảng phát triển bất động sản trong quý II/2026 tăng lên 77%, từ mức 46% cùng kỳ.

Theo VCBS, diễn biến này chủ yếu đến từ việc quyết toán Akari City giai đoạn 2 với chi phí thực tế thấp hơn dự kiến, trong khi các sản phẩm còn lại được bàn giao có biên lợi nhuận cao.

Đáng chú ý hơn, trong khi doanh thu kế toán giảm, doanh số bán hàng (pre-sales) 6 tháng đầu năm của Nam Long đạt khoảng 5.000 tỷ đồng, tăng 52% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ Mizuki Park, Sol Garden và Izumi City.

Trong đó, Sol Garden - dự án mới mở bán - đang trở thành nguồn đóng góp đáng kể, phần nào bù đắp tốc độ hấp thụ chậm lại tại một số dự án hiện hữu.

Một cơ sở khác trong đánh giá dài hạn của VCBS là danh mục dự án đa dạng của Nam Long. Central Lake quy mô 43ha đang bàn giao; Izumi City dự kiến bàn giao Canaria trong nửa cuối năm; Mizuki Park tiếp tục triển khai Flora Panorama; trong khi Sol Garden và An Zen Residences tại Hải Phòng đang mở bán.

Tại Mizuki Park, sau đợt mở bán tháng 5, block T3 của Flora Panorama đã tiêu thụ khoảng 35-40%, trong khi hai block T1 và T2 đạt khoảng 70%.

Một chi tiết khác đáng chú ý trong bảng tiến độ dự án là Waterpoint 2, dự án có quy mô 190ha. Theo cập nhật của VCBS, Nam Long dự kiến thoái vốn tại dự án trong năm nay, trong khi tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung được ước tính khoảng 400-500 tỷ đồng.

Khuyến nghị MUA cổ phiếu NLG, kỳ vọng tăng 26%

Trên cơ sở triển vọng các dự án, VCBS dự báo Nam Long đạt 5.819 tỷ đồng doanh thu trong năm 2026, tăng khoảng 3% so với năm trước; lợi nhuận sau thuế dự kiến đạt khoảng 1.149 tỷ đồng, tăng 21%.

Sang năm 2027, khi nguồn thu từ các dự án tiếp tục được hiện thực hóa, doanh thu Nam Long được dự báo đạt 6.851 tỷ đồng, tăng 18%; lợi nhuận sau thuế tăng thêm 20%, lên 1.381 tỷ đồng.

Về định giá, theo phương pháp RNAV, VCBS xác định giá trị vốn chủ sở hữu ròng hợp lý của Nam Long khoảng 13.719 tỷ đồng, tương ứng 28.286 đồng/cổ phiếu.

Theo phương pháp P/B, mức giá hợp lý được xác định ở 31.370 đồng/cổ phiếu.

Kết hợp hai phương pháp với tỷ trọng 50:50, VCBS đưa ra giá mục tiêu 29.828 đồng/cổ phiếu đối với NLG, cao hơn khoảng 26% so với thị giá tại ngày 17/8.

Trên cơ sở đó, Chứng khoán Vietcombank đưa ra khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu NLG.