Dự thảo Luật Đất đai mới: Nhà nước trực tiếp điều tiết giá đất, kiểm soát đà tăng giá nhà

Sửa Luật đất đai: Thay đổi cơ chế định giá đất, giảm vòng lặp đẩy giá bất động sản

Nhằm tháo gỡ vướng mắc thể chế, giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2026–2030, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai đang thu hút sự quan tâm. Một trong những nội dung đáng chú ý là thay đổi cơ chế định giá đất, hướng tới vai trò điều tiết trực tiếp của Nhà nước, hạn chế giá đất tăng cao và giảm chi phí đầu vào của nền kinh tế.

Đây là bước đi nhằm thực hiện tinh thần Nghị quyết 21 của Trung ương Đảng, hướng tới mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số, đồng thời tạo thuận lợi cho phát triển hạ tầng và thị trường bất động sản.

Chia sẻ tại talkshow về dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, chuyên gia Long Phan (CEO AFA Group) cho rằng, pháp luật đất đai Việt Nam đã trải qua nhiều lần hoàn thiện kể từ Luật Đất đai đầu tiên năm 1987. Đến Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993, cơ sở hình thành thị trường bất động sản mới chính thức được thiết lập khi quy định cấm mua bán trước đó được bãi bỏ.

Các lần sửa đổi vào năm 2003, 2013 và gần nhất là Luật Đất đai năm 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, tiếp tục tháo gỡ những vướng mắc pháp lý, góp phần giải quyết tình trạng thắt chặt nguồn cung trong năm 2023 và 2024. Tuy nhiên, yêu cầu phát triển mới đòi hỏi tiếp tục điều chỉnh chính sách để đáp ứng thực tiễn.

Phân tích nội dung dự thảo, ông Tô Anh Hùng - CEO REFI cho biết hai thay đổi đáng chú ý so với Luật Đất đai năm 2024 là bãi bỏ quy định định giá đất theo nguyên tắc thị trường tại Điều 158 và bỏ quy định xác định giá đất cụ thể tại Điều 160.

Theo ông Tô Anh Hùng, quy trình hiện hành yêu cầu UBND cấp tỉnh thành lập hội đồng thẩm định, thuê đơn vị tư vấn tính toán giá trị thặng dư khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phát triển hạ tầng hoặc nhà ở. Quá trình thu thập thông tin, lựa chọn phương pháp và phê duyệt qua nhiều bước khiến việc xác định giá đất trở nên phức tạp, kéo dài.

Ông chỉ ra rằng cơ chế này có thể tạo ra vòng lặp đẩy giá bất động sản. Thời gian xác định giá đất kéo dài làm tăng chi phí vốn và chi phí cơ hội của doanh nghiệp. Chủ đầu tư phải tính các khoản chi phí này vào giá bán, khiến giá sản phẩm tăng và tiếp tục đẩy mặt bằng giá đất thị trường lên cao. Mức giá đã tăng lại được sử dụng làm căn cứ xác định bảng giá đất và giá đất cụ thể ở những chu kỳ tiếp theo, cuối cùng khiến người mua nhà phải gánh chịu hệ lụy.

Thực tế, nhiều dự án lớn đã bị ách tắc kéo dài do vướng mắc nghĩa vụ tài chính liên quan đến giá đất cụ thể. Tại TP.HCM, dự án Thủ Thiêm EcoSmart City của Tập đoàn Lotte được giao đất từ năm 2018 nhưng mất tới 8 năm để thực hiện khâu xác định giá đất. Đến năm 2025, tiền sử dụng đất của dự án đã lên hơn 16.000 tỷ đồng, chủ đầu tư còn phải nộp thêm 2.600 tỷ đồng tiền điều chỉnh trong khi dự án chưa thể triển khai. Các dự án Empire City và Lakeview City, dù đã bàn giao từ năm 2016, cũng gặp nhiều khó khăn trong việc hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Để tháo gỡ những vướng mắc này, ông Tô Anh Hùng cho biết dự thảo tại Điều 77 và Điều 78 chuyển sang cơ chế Nhà nước quyết định giá đất dựa trên bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) do UBND cấp tỉnh xây dựng, cập nhật.

Cơ chế này được áp dụng thống nhất trong các hoạt động thu ngân sách từ đất đai, gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, tiền bồi thường khi thu hồi đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và định giá đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Theo chuyên gia Long Phan, phương pháp mới giúp cắt giảm các khâu trung gian phức tạp. Chẳng hạn, khi mở rộng Quốc lộ 1A tại Hà Nội, UBND thành phố có thể ban hành hệ số K phù hợp, ví dụ hệ số 2, để tiệm cận giá thị trường khi bồi thường cho người dân. Qua đó, công tác giải phóng mặt bằng có thể diễn ra nhanh chóng, công khai, minh bạch, đồng thời hạn chế hiệu ứng khuếch tán giá.

Luật hóa cơ chế thí điểm, khai thác nguồn lực đất đai để đầu tư hạ tầng

Bên cạnh cải cách định giá, ông Tô Anh Hùng nhấn mạnh dự thảo còn luật hóa Nghị quyết 171 của Quốc hội, được ban hành để thí điểm từ tháng 11/2024.

Những hạn chế về loại đất được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại từng là một trong những vướng mắc của thị trường. Nghị quyết 171/2024/QH15 đã mở cơ chế thí điểm cho một số trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất hiện có để triển khai dự án, theo các điều kiện luật định

Sau một năm triển khai thí điểm Nghị quyết 171, cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích đất không có đất ở, kết quả ghi nhận đã tích cực hơn.

Theo số liệu ông Tô Anh Hùng dẫn tại talkshow, hơn 5.685ha đất đã được thông qua để phát triển dự án; 742 khu đất được HĐND tại 14 tỉnh, thành phố chấp thuận đưa vào danh mục thí điểm, trong khi 2.750 hồ sơ đăng ký dự án được ghi nhận tại 29/34 tỉnh, thành phố.

Ông Tô Anh Hùng cho rằng việc luật hóa cơ chế này sẽ giúp duy trì nguồn cung thị trường trong nhiệm kỳ tới, tránh lặp lại tình trạng thiếu nguồn cung như trước.

Một điểm mới khác là lần đầu tiên mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD) được đưa vào luật, áp dụng trên toàn quốc.

Theo ông Tô Anh Hùng, dự thảo trao quyền cho HĐND cấp tỉnh phê duyệt các vùng phụ cận công trình hạ tầng giao thông, như đường sắt đô thị Metro, có tiềm năng phát triển TOD. Nhà nước sẽ thu hồi đất tại các khu vực này để phát triển đô thị, thương mại, dịch vụ hoặc đấu giá quyền sử dụng đất, tạo nguồn thu tái đầu tư cho giao thông công cộng và hạ tầng đô thị.

Phân tích bài toán vốn, chuyên gia Long Phan cho biết tổng nhu cầu đầu tư hạ tầng toàn xã hội trong 5 năm tới ước tính khoảng 38 triệu tỷ đồng, trong khi ngân sách nhà nước chỉ bố trí được hơn 8 triệu tỷ đồng. Vì vậy, khai thác giá trị tăng thêm của đất đai thông qua TOD kết hợp hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) là giải pháp quan trọng để tháo gỡ khó khăn về vốn.

Ông Tô Anh Hùng cho biết, nếu không áp dụng cơ chế TOD, TP.HCM có thể thiếu khoảng 1,9 triệu tỷ đồng vốn đầu tư hạ tầng trong giai đoạn 2026-2030. Trong khi đó, tại Hà Nội, cơ chế này có thể giải phóng 1.636ha đất đối ứng cho hai dự án BT hạ tầng, với tổng trị giá lên tới 270.000 tỷ đồng.

Theo chuyên gia Long Phan và ông Tô Anh Hùng, những thay đổi trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai có ý nghĩa quan trọng đối với tiến độ triển khai dự án và sự ổn định của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, ông Tô Anh Hùng lưu ý nhà đầu tư cần theo sát các thay đổi pháp luật. Ngay cả những điều chỉnh nhỏ trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hoặc quy hoạch TOD cũng có thể làm thay đổi tính chất của một bất động sản, từ thuận lợi sang rủi ro. Vì vậy, chủ động cập nhật, hiểu rõ và tuân thủ quy định mới là điều kiện cần thiết để quản trị rủi ro, phát triển tài sản bền vững trong thời gian tới.