HoREA đề xuất giữ quyền tách, hợp thửa đất trong Luật Đất đai sửa đổi
HoREA kiến nghị khôi phục quy định về tách, hợp thửa trong luật, đồng thời trao quyền cho địa phương linh hoạt quy định diện tích tối thiểu và điều kiện phù hợp thực tế.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện không còn điều khoản riêng tương ứng với Điều 220 của Luật Đất đai 2024 về tách, hợp thửa. Trong khi đó, nhu cầu tách, hợp thửa vẫn xuất hiện phổ biến trong thực tế, từ phân chia tài sản cho con cháu, thừa kế đến việc chuyển nhượng một phần diện tích đất để có nguồn tiền xây dựng nhà ở.
Từ thực tế này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đề nghị bổ sung Điều 92a ngay sau Điều 92 của dự thảo luật, đồng thời cơ bản kế thừa nội dung Điều 220 của Luật Đất đai 2024.
Theo ông Châu, tách, hợp thửa không chỉ là một thủ tục hành chính mà còn gắn trực tiếp với quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, quyền này cần được quy định trong luật thay vì chỉ được hướng dẫn tại các văn bản dưới luật.
Đề xuất giữ khung chung, địa phương quyết định điều kiện cụ thể
Theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách, hợp thửa được thực hiện trên cơ sở một số điều kiện chung. Trong đó, thửa đất phải có giấy chứng nhận; còn thời hạn sử dụng; không có tranh chấp; không bị kê biên để thi hành án hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Bên cạnh đó, thửa đất phải có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng và bảo đảm nhu cầu cấp, thoát nước.
Đối với trường hợp tách thửa, các thửa đất sau khi hình thành phải đáp ứng diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định. Nếu phần diện tích dự kiến tách nhỏ hơn mức tối thiểu thì phải thực hiện đồng thời việc hợp với thửa đất liền kề.
Trường hợp chỉ chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, diện tích của thửa sau khi tách cũng phải đáp ứng diện tích tối thiểu đối với loại đất sau khi chuyển mục đích.
HoREA cho rằng cách phân định thẩm quyền này vẫn phù hợp với thực tế. Theo đó, Luật Đất đai cần ghi nhận quyền tách, hợp thửa và những nguyên tắc chung, trong khi UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện quỹ đất, hạ tầng và đặc điểm từng địa bàn để quy định diện tích tối thiểu cũng như các yêu cầu cụ thể.
Tại TP. HCM, HoREA dẫn chứng Quyết định 67/2026/QĐ-UBND của UBND TPHCM, có hiệu lực từ ngày 28/8, hiện cũng yêu cầu việc tách, hợp thửa phải tuân thủ các nguyên tắc, điều kiện quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024.
Đề nghị tháo gỡ trường hợp đất ở xen kẽ đất nông nghiệp
Một vấn đề khác được HoREA đề nghị làm rõ là trường hợp thửa đất có nhiều loại đất, chẳng hạn đất ở cùng đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp, nhưng hiện trạng sử dụng thực tế đã có sự thay đổi.
HoREA đưa ra trường hợp một hộ gia đình có thửa đất 1.100m2 tại phường Đông Hưng Thuận. Trong đó, 500m2 được công nhận là đất ở và đã xây dựng nhà, còn 600m2 thực tế là sân xi măng nhưng trên giấy chứng nhận vẫn thể hiện là đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày.
Gia đình có nhu cầu chia khu đất thành 6 thửa cho 6 người con, đồng thời dành một phần diện tích để làm lối đi chung. Tuy nhiên, phần 600m2 đất nông nghiệp đang trở thành điểm vướng do hiện trạng sử dụng thực tế không còn phù hợp với thông tin trên giấy chứng nhận.
Đối với những trường hợp tương tự, HoREA đề nghị UBND cấp xã căn cứ nhu cầu sử dụng đất thực tế để xem xét cho phép chuyển toàn bộ hoặc một phần diện tích sang đất ở đồng thời với việc thực hiện thủ tục tách thửa.
Theo phương án này, các thửa đất mới hình thành cũng như phần diện tích còn lại vẫn phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định. Người sử dụng đất đồng thời phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.
Không nên “đóng khung” một kích thước lối đi cho mọi khu đất
HoREA cũng cho rằng quy định về lối đi khi tách thửa cần có độ linh hoạt nhất định, thay vì áp dụng một kích thước cứng cho tất cả trường hợp.
Theo phân tích của Hiệp hội, nhu cầu sử dụng lối đi không giống nhau giữa các khu vực. Có khu đất cần bảo đảm đường cho ô tô lưu thông, nhưng cũng có những trường hợp chỉ cần lối đi phù hợp với xe hai bánh hoặc xe ba bánh.
Do đó, chính quyền cơ sở cần có cơ chế xem xét dựa trên điều kiện thực tế của từng khu đất, hạ tầng giao thông và nhu cầu sử dụng, trên cơ sở vẫn bảo đảm khả năng tiếp cận giao thông và các yêu cầu về hạ tầng cần thiết. Từ những vấn đề trên, HoREA kiến nghị khôi phục quy định về tách, hợp thửa ngay trong Luật Đất đai sửa đổi, qua đó xác lập rõ quyền của người sử dụng đất và một bộ nguyên tắc chung áp dụng trên phạm vi cả nước.
Trong khi đó, các nội dung mang tính đặc thù như diện tích tối thiểu, yêu cầu về lối đi và những điều kiện kỹ thuật khác nên tiếp tục giao địa phương quy định, bảo đảm phù hợp với đặc điểm đất đai, hạ tầng và nhu cầu sử dụng tại từng khu vực.
