FDI tăng mạnh, doanh nghiệp mở rộng hoạt động: Thị trường văn phòng TP. HCM giữ vững sức nóng
Đà tăng của nền kinh tế cùng làn sóng đầu tư nước ngoài đang tạo lực đẩy cho nhu cầu thuê văn phòng chất lượng cao, trong khi thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng thay vì giá.
Khi nền kinh tế duy trì đà tăng trưởng cao, dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục đổ mạnh vào Việt Nam, thị trường văn phòng TP. HCM đang cho thấy khả năng chống chịu và hấp thụ tốt hơn nhiều phân khúc bất động sản khác. Thay vì cạnh tranh bằng giá, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi chất lượng tòa nhà và vị trí trở thành yếu tố quyết định trong cuộc đua thu hút khách thuê.
Theo báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản Việt Nam quý II/2026 của Avison Young, nền kinh tế Việt Nam tiếp tục duy trì nền tảng tích cực với GDP quý II tăng 8,39% so với cùng kỳ năm trước. Khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 10,51%, đóng góp hơn một nửa mức tăng trưởng của nền kinh tế, trong khi khu vực dịch vụ tăng 7,87%. Đáng chú ý, tổng vốn FDI đăng ký trong 6 tháng đầu năm đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ, còn vốn FDI thực hiện đạt 13,03 tỷ USD, mức cao nhất của cùng kỳ kể từ năm 2022.
Những chỉ số này tạo nền tảng trực tiếp cho nhu cầu văn phòng, đặc biệt từ các doanh nghiệp công nghệ, tài chính, dịch vụ chuyên môn và nhóm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, vốn là những khách thuê chủ lực của phân khúc văn phòng hạng A.
Văn phòng hạng A tiếp tục giữ lợi thế
Trái với lo ngại rằng chi phí thuê cao có thể làm giảm sức cầu, thị trường văn phòng TP. HCM trong quý II vẫn duy trì hiệu suất hoạt động tích cực. Avison Young cho biết giá thuê văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm tiếp tục duy trì khoảng 55 USD/m2/tháng, trong khi tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 92%. Phân khúc hạng B cũng giữ mặt bằng giá khoảng 32,5 USD/m2/tháng, phản ánh sự ổn định của thị trường thay vì cạnh tranh giảm giá.
Đáng chú ý, nhu cầu thuê không chỉ đến từ các hợp đồng mới mà còn từ các doanh nghiệp đang mở rộng diện tích hoặc chuyển sang các tòa nhà hiện đại hơn. Theo Avison Young, nhiều doanh nghiệp ưu tiên những dự án có chất lượng vận hành cao, tích hợp công nghệ và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững, thay vì chỉ cân nhắc chi phí thuê. Điều này cho thấy cuộc cạnh tranh trên thị trường văn phòng đang dịch chuyển từ yếu tố giá sang chất lượng tài sản.
Thị trường chuẩn bị bước sang chu kỳ nguồn cung mới
Nếu phía cầu duy trì ổn định, thì phía cung đang trong giai đoạn chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới.
Theo báo cáo, dự án The Kross đang hoàn thiện những hạng mục cuối cùng trước khi gia nhập thị trường, hứa hẹn bổ sung thêm nguồn cung văn phòng chất lượng cao, đặc biệt ở phân khúc hạng A. Đồng thời, tháp văn phòng tại Vinhomes Grand Park đã chính thức khởi công, đánh dấu xu hướng mở rộng không gian văn phòng ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống. Đây cũng được xem là tín hiệu đáng chú ý bởi trong nhiều năm qua, nguồn cung văn phòng chất lượng cao của TP. HCM chủ yếu tập trung tại khu trung tâm và khu trung tâm mở rộng.
Sự xuất hiện của các dự án mới không chỉ làm gia tăng nguồn cung mà còn phản ánh xu hướng hình thành các cực văn phòng mới, gắn với những đại đô thị được đầu tư đồng bộ về hạ tầng và tiện ích.
Hạ tầng và FDI đang định hình lại bản đồ văn phòng
Một điểm đáng chú ý trong báo cáo là mối liên hệ ngày càng rõ giữa đầu tư hạ tầng, dòng vốn FDI và thị trường văn phòng. Trong bối cảnh TP. HCM cùng khu vực phía Nam liên tục triển khai các dự án hạ tầng quy mô lớn, từ metro, đường vành đai đến cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ và sân bay Long Thành, khả năng kết nối của toàn vùng được cải thiện đáng kể.
Cùng với sự gia tăng của dòng vốn đầu tư nước ngoài, điều này tạo thêm động lực để các doanh nghiệp mở rộng hoạt động sản xuất, nghiên cứu, quản trị và dịch vụ tại TP. HCM, kéo theo nhu cầu về không gian văn phòng chất lượng cao.
Theo Avison Young, xu hướng này không chỉ củng cố vị thế của phân khúc hạng A mà còn tạo áp lực buộc các tòa nhà cũ phải nâng cấp chất lượng vận hành nhằm duy trì sức cạnh tranh trong giai đoạn tới.
Nhìn rộng hơn, thị trường văn phòng TP. HCM hiện không còn tăng trưởng dựa trên số lượng dự án mới mà đang chuyển sang cạnh tranh bằng chất lượng tài sản, tiêu chuẩn vận hành và khả năng đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của doanh nghiệp. Trong bối cảnh nền kinh tế tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, FDI lập mức cao mới và hạ tầng liên tục được đầu tư, phân khúc này được đánh giá đang bước vào chu kỳ phát triển mới, với động lực chính đến từ nhu cầu thuê bền vững của khối doanh nghiệp trong nước và quốc tế, thay vì các yếu tố mang tính ngắn hạn.
