Giá 100 triệu đồng/m2: Từ ‘xa xỉ’ thành ‘bình dân’ trên thị trường chung cư Hà Nội

Chung cư "xa xỉ" nay hóa "bình dân"

Chỉ vài năm trước, mức giá 100 triệu đồng/m2 từng được xem là cột mốc "xa xỉ" mà chỉ những dự án hàng hiệu ở lõi phố cổ hoặc Hồ Tây mới chạm tới. Thế nhưng, sau 5 năm tăng nóng, mức giá này giờ đã xuất hiện dày đặc tại hàng chục dự án trên khắp Hà Nội, từ trung tâm đến khu vực phía Tây, từ những dự án mới mở bán đến những chung cư đã bàn giao 5-7 năm.

Theo khảo sát từ Tạp chí Tri Thức, các dự án thứ cấp thuộc phân khúc cao cấp tại Hà Nội hiện đều chào bán hoặc giao dịch ở mức trên 100 triệu đồng/m2. Những cái tên đình đám từng mở bán với giá 40–60 triệu đồng/m2 nay đã tăng gấp đôi, gấp ba sau chưa đầy một thập kỷ.

Chẳng hạn, Vinhomes Metropolis, thời điểm bàn giao năm 2018 giá chỉ khoảng 60-90 triệu đồng/m2 nay đã đạt 150–170 triệu đồng/m2. D'.Capitale từng gây tranh cãi vì hành lang hẹp, nhưng giá vẫn tăng từ 55 triệu đồng/m2 lên 100 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, một số dự án khác quanh Hà Nội cũng được khảo sát với mức giá lên đến 100 triệu đồng/m2 chỉ trong chưa đầy một thập kỷ có thể kể đến như:

Sun Grand Ancora tăng từ 60 triệu đồng/m2 thời điểm mở bán (2017) lên hơn 100 triệu đồng/m2 hiện nay. Trong khi đó, 6th Element, bàn giao năm 2019 với giá khoảng 45 triệu đồng/m2, nay cũng đã đạt 100–105 triệu đồng/m2 dù từng vướng mâu thuẫn cư dân–ban quản lý.

Tại khu Ngoại giao đoàn, Han Jardin (Hancorp) mở bán năm 2023 với giá khoảng 80 triệu đồng/m2, nay đã lên 110 triệu đồng/m2, hưởng lợi nhờ vị trí giáp Tây Hồ Tây - một trong những khu đô thị đắt đỏ nhất Hà Nội, nơi nhiều dự án tăng giá 40–50% trong vài năm qua.

>> Thị trường căn hộ Hà Nội: Toàn bộ nguồn cung mới là hàng cao cấp, giá bán lập đỉnh mới

Heritage West Lake (Capitaland, Lạc Long Quân, Tây Hồ) mở bán năm 2022 với giá 110–140 triệu đồng/m2, hiện đã đạt tối thiểu 150 triệu đồng/m2, thậm chí một số căn vượt 200 triệu đồng/m2.

Tại phường Cầu Giấy, Sky Park Residences (Tôn Thất Thuyết) bàn giao 8 năm trước ở mức 45 triệu đồng/m2, nay đạt 102 triệu đồng/m2. Cùng khu vực, Mipec Rubic 360 (Xuân Thủy) từ 55 triệu đồng/m2 nay cũng đạt 100–102 triệu đồng/m2. The Nine (Phạm Văn Đồng) của GP Invest tăng gấp đôi từ 2020, hiện đạt khoảng 100 triệu đồng/m2. Chelsea Residences (Yên Hòa) bàn giao năm 2020 với giá 43–45 triệu đồng/m2, hiện đã vượt mốc 100 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc mới, những dự án hàng hiệu như The Grand Hà Nội hay The Matrix One giai đoạn 2 còn đẩy giá lên tới 130-180 triệu đồng/m2, lập đỉnh mới trên thị trường.

Vì sao mức giá này trở thành "bình dân"?

Sau khoảng 5–7 năm tăng trưởng liên tục, mức giá 100 triệu đồng/m2 từng được coi là "xa xỉ" trên thị trường chung cư Hà Nội nay đã trở thành mặt bằng chung của nhiều dự án. Theo các chuyên gia,, sự thay đổi này xuất phát từ nhiều nguyên nhân kết hợp, phản ánh xu hướng tất yếu của thị trường trong bối cảnh nguồn cung ngày càng hạn chế.

Theo đó, quỹ đất phát triển dự án ở nội đô cạn dần, trong khi các dự án mới phải trải qua quy trình phê duyệt chặt chẽ khiến nguồn cung không theo kịp nhu cầu. Bên cạnh đó, giá đất đền bù, chi phí xây dựng, vật liệu và lãi suất tài chính tăng mạnh trong những năm qua, đẩy chi phí phát triển dự án lên cao.

Xu hướng "hàng hiệu hóa" bất động sản cũng góp phần kéo mặt bằng giá lên khi nhiều chủ đầu tư hợp tác với các thương hiệu quốc tế để phát triển các dự án branded residences, đồng thời nâng cấp dịch vụ và tiện ích nhằm định vị ở phân khúc hạng sang.

Tâm lý người mua cũng thay đổi, nhiều nhà đầu tư và khách mua ở thực sẵn sàng trả giá cao để sở hữu căn hộ chất lượng, vị trí đắc địa trong bối cảnh thị trường thiếu lựa chọn thay thế.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường tiếp tục phân hóa, chỉ những dự án đảm bảo chất lượng, vị trí và tiện ích mới có thể duy trì mức giá cao, còn những dự án chỉ chạy theo xu hướng giá mà không đảm bảo tiêu chuẩn sống sẽ khó đạt được thanh khoản.

Cùng với đó, đà tăng này cũng đặt ra lo ngại khi kinh tế chung chậm lại, lãi suất vay cao và nhu cầu thực giảm sút, khiến thị trường phân hóa mạnh hơn, các dự án thiếu chất lượng có thể gặp khó khăn khi nguồn cầu suy yếu. Nhiều ý kiến cho rằng mức giá 100 triệu đồng/m2 sẽ tiếp tục duy trì, đặc biệt ở các dự án hàng hiệu hoặc tại khu vực Hồ Gươm, Hồ Tây và những khu đô thị đồng bộ phía Tây, nhưng tốc độ tăng có thể chững lại và thị trường sẽ có sự sàng lọc rõ rệt hơn giữa các dự án.

Mức giá từng là cột mốc khiến thị trường trầm trồ nay chỉ còn là mặt bằng phổ biến của phân khúc cao cấp Hà Nội, kết quả tất yếu của đô thị hóa, khan hiếm quỹ đất và cuộc đua nâng cấp chất lượng sản phẩm, nhưng đồng thời cũng đặt ra bài toán về khả năng chi trả của người mua và sức bền của thị trường trong giai đoạn tới.