Giá chưa phải tất cả, hạ tầng đang định hình 'cuộc chơi' bất động sản TP. HCM

Theo dữ liệu được bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, chia sẻ tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2026, thị trường nhà riêng TP. HCM duy trì mặt bằng giá rao bán tương đối ổn định, nhưng mức độ quan tâm có sự phân hóa giữa các khu vực.

Bình Thạnh cũ dẫn đầu chỉ số quan tâm với 100 điểm, tiếp đến là Thủ Đức cũ đạt 94 điểm và Gò Vấp cũ đạt 92 điểm. Bình Tân và Quận 12 cũ cũng ghi nhận mức quan tâm đáng kể, lần lượt đạt 79 và 76 điểm. Dữ liệu cho thấy nhu cầu không chỉ tập trung tại khu vực lõi đô thị mà còn phân bổ ở những địa bàn có mặt bằng giá và khả năng kết nối khác nhau.

Về giá rao bán, trong quý III/2026, nhà riêng tại Bình Thạnh đạt khoảng 151 triệu đồng/m2, tăng 1% so với quý II. Thủ Đức ghi nhận mức 93 triệu đồng/m2, tăng 2%, còn Gò Vấp đạt 123 triệu đồng/m2, tăng 1%. Ngược lại, giá tại Tân Bình giảm 1%, xuống 142 triệu đồng/m2; Bình Tân giảm 1%, còn 97 triệu đồng/m2.

Diễn biến này cho thấy giá nhà riêng không tăng đồng đều giữa các khu vực. Tuy nhiên, mức độ quan tâm và giá rao bán chỉ phản ánh một phần thị trường, chưa đồng nghĩa với lượng giao dịch thành công hay sức hấp thụ thực tế.

Hạ tầng mở rộng không gian lựa chọn

Dữ liệu về hành vi tìm kiếm trên Batdongsan.com.vn còn cho thấy Bình Dương đang nổi lên rõ nét trong xu hướng dịch chuyển nhu cầu bất động sản ra ngoài TP. HCM. Theo kết quả phân tích tại sự kiện, tỷ trọng mức độ quan tâm của người tìm kiếm tại TP. HCM dành cho Bình Dương cũ tăng từ 9% trong quý I/2024 lên 30% vào quý III/2026.

Diễn biến này cho thấy sự dịch chuyển không chỉ dừng ở việc người mua tìm kiếm những khu vực có giá thấp hơn, mà còn phản ánh sự mở rộng phạm vi lựa chọn sang các thị trường lân cận. Bên cạnh Bình Dương cũ, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, Đồng Nai và Long An cũ cũng nằm trong nhóm địa bàn được theo dõi về mức độ quan tâm.

Đáng chú ý, cơ cấu tìm kiếm theo loại hình bất động sản tại từng địa phương có sự khác biệt. Vì vậy, không thể xem vùng ven là một thị trường đồng nhất hoặc mặc định mọi khu vực đều hưởng lợi như nhau từ xu hướng dịch chuyển. Khả năng kết nối, mặt bằng giá, nguồn cung và loại hình sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực vẫn là những yếu tố cần được đánh giá riêng ở từng địa bàn.

Sự dịch chuyển nhu cầu ra vùng ven không đơn thuần xuất phát từ áp lực giá. Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn công bố trong báo cáo 6 tháng đầu năm 2026, tỷ trọng quan tâm bất động sản tại các khu vực quanh Vành đai 3 và vùng mở rộng tăng từ 39% năm 2023 lên 46% vào quý I/2026. Xu hướng này cho thấy phạm vi tìm kiếm của người mua đang mở rộng theo các trục kết nối giao thông.

Trong bối cảnh TP. HCM đẩy mạnh phát triển đường vành đai, metro và các tuyến giao thông liên vùng, khoảng cách địa lý ngày càng được cân nhắc thông qua thời gian di chuyển và khả năng tiếp cận các tiện ích thiết yếu. Những khu vực ngoài trung tâm có thể gia tăng sức hút nếu được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng, có khả năng kết nối với nơi làm việc và đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hằng ngày.

Phạm vi lựa chọn cũng mở rộng sang các địa bàn lân cận như Bình Dương, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây. Tuy nhiên, không phải khu vực nào có giá thấp hơn cũng mặc nhiên trở thành điểm đến hấp dẫn. Tiến độ hạ tầng, khả năng kết nối thực tế, chất lượng nguồn cung và sự hiện diện của các tiện ích cần được xem xét đồng thời.

Đáng chú ý, sự thay đổi còn thể hiện ở cách người mua lựa chọn sản phẩm. Thay vì chỉ tìm kiếm đất nền dựa trên kỳ vọng tăng giá, nhu cầu đang hướng nhiều hơn đến các dự án sơ cấp có pháp lý rõ ràng, tiến độ triển khai cụ thể và phương án thanh toán phù hợp. Đây là xu hướng cần tiếp tục theo dõi, đặc biệt khi mức độ quan tâm đối với đất nền được ghi nhận giảm liên tục theo thông tin tại buổi chia sẻ.

Chọn bất động sản vùng ven: Không chỉ nhìn vào giá

Từ những diễn biến trên, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh đưa ra khuyến nghị cho cho người mua là ưu tiên các sản phẩm sơ cấp vừa túi tiền, có pháp lý minh bạch và phương thức thanh toán linh hoạt. Trong bối cảnh lãi suất và dòng tiền vẫn là những rào cản lớn, khả năng chi trả thực tế cần được đặt lên trước kỳ vọng tăng giá.

Với bất động sản vùng ven, hạ tầng phải được đánh giá bằng tiến độ và khả năng cải thiện kết nối thực tế, thay vì chỉ dựa vào thông tin quy hoạch. Người mua cần tìm hiểu công trình đã triển khai đến đâu, thời điểm dự kiến hoàn thành và những tiện ích hiện hữu xung quanh dự án. Đồng thời, cần chuẩn bị phương án tài chính cho kịch bản hạ tầng chậm tiến độ, bởi thời gian chờ đợi kéo dài có thể làm tăng chi phí vốn và ảnh hưởng đến thanh khoản.

Đối với đất nền, việc thẩm định pháp lý, khả năng khai thác và tính thanh khoản càng cần được chú trọng khi mức độ quan tâm có dấu hiệu suy giảm. Trong khi đó, các phương án thanh toán chia đợt hoặc linh hoạt theo tiến độ có thể giúp người mua chủ động hơn về dòng tiền, nhưng vẫn cần tính toán đầy đủ nghĩa vụ tài chính và chi phí vay nếu có.

Sự dịch chuyển nhu cầu ra vùng ven đang mở rộng không gian lựa chọn của thị trường bất động sản TP. HCM. Dù vậy, lợi thế không nằm đơn thuần ở khoảng cách xa trung tâm hay mức giá thấp hơn, mà ở sự kết hợp giữa giá trị sử dụng, hạ tầng khả thi, pháp lý rõ ràng và khả năng đáp ứng tài chính. Khi thị trường ngày càng phân hóa, lựa chọn đúng sản phẩm và đúng năng lực dòng tiền sẽ quan trọng hơn việc chạy theo những khu vực đang thu hút sự chú ý.