Giá nhà đất tăng nóng, nhiều người chuyển hướng đầu tư 'ôm' đất nghĩa trang

Từ mảnh đất "dự phòng" đến khoản đầu tư sinh lời bất ngờ

Năm 2012, ông Trần Minh Hòa (trú tại quận Long Biên, Hà Nội) mua một lô đất hơn 30m2 tại khu nghĩa trang thuộc huyện Ba Vì, với mục đích ban đầu là để dành làm nơi yên nghỉ cho người thân trong tương lai. Gần một thập kỷ sau, khi gia đình đổi ý định muốn trở về quê an táng theo phong tục truyền thống, ông Hòa quyết định rao bán lại phần đất này.

"Lúc tôi mua chỉ khoảng 5 triệu đồng/m2, nhưng đến cuối năm 2023, đã có người trả tới 25 triệu đồng/m2. Tôi thực sự bất ngờ vì mức sinh lời quá cao đối với một khoản đầu tư vốn rất nhỏ ban đầu", ông Hòa chia sẻ.

>> NÓNG: Dự kiến 11 tỉnh/thành này của Việt Nam không thuộc diện sắp xếp

Chính từ thương vụ bất ngờ này, ông Hòa bắt đầu chuyển hướng đầu tư. Thay vì tiếp tục chạy theo đất nền vùng ven vốn đã tăng nóng và cạnh tranh gay gắt, ông tập trung nghiên cứu thị trường đất nghĩa trang – một phân khúc đang âm thầm sôi động.

Theo ông, bất động sản nghĩa trang có nhiều lợi thế rõ rệt khi vốn đầu tư thấp, dễ chuyển nhượng, và đặc biệt là không phụ thuộc quá nhiều vào chu kỳ trầm – nóng của thị trường. "Thông thường, một khách hàng sẽ mua từ 2 – 4 lô cùng lúc để dự phòng cho người thân, nên thanh khoản rất tốt. Đây là thị trường có nhu cầu thật, bền vững và rất ít người khai thác", ông nói.

Phân khúc "ngách" nhưng đang tăng trưởng mạnh

Tương tự, bà Lê Thị Mai – một nhà đầu tư có kinh nghiệm hơn 10 năm trong lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội – cho biết bà từng mua 50m2 đất tại một công viên nghĩa trang ở Vĩnh Phúc năm 2018 với giá khoảng 350 triệu đồng.

Chưa đầy 2 năm sau, có người hỏi mua lại với mức giá gần gấp đôi. Bà Mai khẳng định: "Với số vốn chỉ vài trăm triệu đồng, tôi không thể đầu tư căn hộ hay đất nền Hà Nội. Nhưng với đất nghĩa trang, khả năng sinh lời lại rất cao, trung bình 25 – 30%/năm, ít gặp rủi ro và nhu cầu luôn ổn định".

Hiện tại, giá bất động sản nghĩa trang đã có sự tăng trưởng đáng kể. Nhiều công viên nghĩa trang quy hoạch bài bản tại các tỉnh ven Hà Nội như Phú Thọ, Hòa Bình, Vĩnh Phúc đang được rao bán với giá từ 25 – 35 triệu đồng/m2 – tương đương một căn hộ chung cư trung cấp tại nội thành.

Đơn cử, một phần mộ đơn tại công viên nghĩa trang ở Phú Thọ đang được chào giá hơn 20 triệu đồng/m2. Tại Hòa Bình, có những dự án cao cấp hơn, giá dao động từ 27 – 35 triệu đồng/m2.

Theo anh Nguyễn Tuấn Anh – một môi giới chuyên phân khúc đất nghĩa trang tại khu vực phía Bắc – mức giá này đã tăng gần gấp 10 lần chỉ sau khoảng 10 năm. "Đây là phân khúc có lợi nhuận ổn định. Trung bình mỗi năm có 1 – 2 đợt tăng giá rõ rệt. Dù thị trường bất động sản chung có chững lại, nhưng đất nghĩa trang vẫn có giao dịch đều", anh nói.

Anh Tuấn Anh cho biết thêm, các nhà đầu tư đang ngày càng đổ dồn sự chú ý vào phân khúc này do đặc điểm không phụ thuộc chu kỳ thị trường, tính thanh khoản tốt, vốn đầu tư vừa túi tiền và cạnh tranh thấp.

Thị trường còn nhiều dư địa

Bình luận về xu hướng này, ông Vũ Cương Quyết – Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc – nhận định: "Nhu cầu chỗ an táng là nhu cầu thật và ngày càng tăng, trong khi quỹ đất dành cho nghĩa trang lại ngày càng bị siết chặt do quy hoạch. Vì thế, bất động sản nghĩa trang chắc chắn sẽ còn sôi động hơn trong thời gian tới".

Ông Quyết cho rằng lợi thế lớn nhất của phân khúc này là vốn đầu tư nhỏ, phù hợp với nhiều nhà đầu tư cá nhân. "Khi bán lại cho người dùng cuối, khách gần như không mặc cả giá. Điều này tạo lợi thế đáng kể cho nhà đầu tư", ông nói.

Cùng quan điểm, một lãnh đạo của Công ty Nhà Ở Ngay cho biết, nhu cầu thực tế về đất nghĩa trang là rất lớn nhưng cung lại hạn chế. Các khu nghĩa trang tại Hà Nội như Văn Điển, Thanh Thước, Yên Kỳ, Vĩnh Hằng… hiện đã gần như kín chỗ, chủ yếu chỉ còn hàng chuyển nhượng lại.

"Với số vốn chỉ vài chục đến vài trăm triệu đồng, nhà đầu tư đã có thể tham gia thị trường. Trong khi đó, nếu đầu tư nhà ở thì phải cần ít nhất 2 tỷ đồng. Tỷ suất sinh lời thậm chí còn cao hơn một số phân khúc bất động sản truyền thống", vị này nhấn mạnh.

Cơ hội không dành cho mọi nhà đầu tư

Dù tiềm năng sinh lời lớn, nhưng phân khúc đất nghĩa trang vẫn tồn tại những rào cản nhất định. Thứ nhất, yếu tố tâm linh khiến nhiều nhà đầu tư ngại tiếp cận. Thứ hai, đây là loại hình bất động sản đặc thù, có quy định nghiêm ngặt về quy hoạch, mục đích sử dụng, nên không thể "lướt sóng" ngắn hạn như các phân khúc khác.

Ngoài ra, tính pháp lý của một số dự án cũng cần được xem xét kỹ lưỡng. Một số khu vực được quảng bá là "công viên nghĩa trang" nhưng thực chất lại là đất nông nghiệp chuyển đổi, chưa được cấp phép chính thức cho mục đích an táng. Việc đầu tư vào những dự án này tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Tóm lại, bất động sản nghĩa trang đang nổi lên như một xu hướng đầu tư mới – tiềm năng, ít cạnh tranh, vốn nhỏ nhưng lợi nhuận lớn. Tuy nhiên, như mọi phân khúc khác, nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn, sự hiểu biết về pháp lý và quy hoạch, cùng một chiến lược hợp lý để biến cơ hội thành giá trị thật.

>> Chỉ 5 ngày nữa, chung cư mini nếu không đáp ứng đủ điều kiện này sẽ phải ngừng hoạt động