Giá thổ cư Hà Nội chạm ngưỡng 250 triệu đồng/m2

Sự trở lại mạnh mẽ của phân khúc thổ cư Hà Nội trong quý II/2025 không chỉ phản ánh diễn biến ngắn hạn của cung - cầu, mà còn là kết quả của nhiều yếu tố vĩ mô, hạ tầng và tâm lý thị trường đang hội tụ.

Sau một giai đoạn trầm lắng từ năm 2023 – đầu 2025, mức giao dịch thổ cư đã tăng trở lại ở tất cả các khu vực trong quý II/2025.

Báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group ghi nhận thị trường thổ cư tại Hà Nội đã có sự tăng mạnh trong quý II/2025 khi đạt 9.400 giao dịch, tăng 133% so với quý trước và giảm 28% so với cùng kỳ năm trước.

Dẫn đầu đà tăng của thị trường là khu Tây với 3.600 giao dịch (tăng 143% so với quý trước, giảm 33% so với cùng kỳ năm trước), chiếm 36% thị phần.

Hiện nay, khu Tây Thủ đô đang được hưởng lợi trực tiếp từ nhu cầu ở thực tăng cao và mật độ dân cư lớn, hạ tầng giao thông đồng bộ, gần các cụm văn phòng lớn tại Hà Nội.

Đứng thứ 2 với 2.700 giao dịch là khu Đông (tăng 123% so với quý trước, giảm 27% so với cùng kỳ năm trước).

Khu Đông Hà Nội hiện đang được đánh giá sở hữu nhiều tiềm năng tăng trưởng nhờ vào quy hoạch hạ tầng mạnh mẽ: Sở hữu các trợ lực gồm hệ thống 3 siêu cầu sắp triển khai bắc qua sông Hồng (cầu Trần Hưng Đạo, cầu Vĩnh Tuy 2, cầu Ngọc Hồi); đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4 kết nối liên tỉnh.

Vùng trung tâm của Thủ đô ghi nhận tăng trưởng tích cực cả quý và năm (tăng 99% so với quý trước) bất chấp nguồn cung hạn chế.

Khảo sát của One Mount Group trong tháng 5 với hơn 500 khách hàng có thu nhập từ 25 triệu đồng/tháng,có 28% xác nhận mình đang quan tâm đến nhà thổ cư. Điều này đã phần nào góp phần đưa phân khúc này trở thành TOP phân khúc được quan tâm nhiều nhất tại Hà Nội.

So với tháng 3/2024, tỷ lệ này ghi nhận giảm 8 điểm %. Nguyên nhân đến từ tâm lý e ngại do mức giá thổ cư đã liên tục neo cao trong suốt năm 2024.

Quý II/2025 ghi nhận mức giá thổ cư tại nội đô tiếp tục "tăng nóng" khi nhiều nơi chạm ngưỡng 250 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, khu vực vùng ven ghi nhận mức giá dao động từ 100-140 triệu đồng/m2. Với mức giá chỉ bằng 1/2 so với giá khu vực nội đô đã tạo ra lợi thế lớn về cạnh tranh, trở thành "vùng trũng" hút dòng tiền đối với nhóm khách hàng đang tìm kiếm vùng giá "mềm" hơn khu trung tâm.

Đối với thị trường vùng ven, khảo sát cho thấy hiện nay khu vực tập trung nhiều giao dịch nhất có thể kể đến gồm: Long Biên và Hà Đông cũ.

Tại khu vực Long Biên, phường Bồ Đề ghi nhận lượng giao dịch nhiều nhất tại Hà Nội khi đạt gần 740 căn, tăng 125% so với quý trước.

Kết quả này chủ yếu đến từ việc khu vực này hiện đang sở hữu cảnh quan đô thị đã được quy hoạch bài bản và đồng bộ nhất ở khu Đông.

Khu vực Long Biên sở hữu mật độ dân số lớn nhất với khoảng 9.300 người/km2.

Tại khu Tây Thủ đô, phường Yên Nghĩa đang dẫn đầu về lượng giao dịch khi đạt gần 520 căn. Mức tăng đáng kể so với quý trước đó đến từ việc quỹ đất còn nhiều cùng với việc được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đồng bộ.

Dù ghi nhận đà phục hồi nhưng đà tăng giá của thổ cư tại khu vực nội đô đang tiềm ẩn không ít rủi ro.

Nếu thu nhập bình quân không tăng, tỷ lệ hấp thụ sẽ giảm do giá cao làm thu hẹp dần các đối tượng khách hàng, kéo dài thời gian bán.

Hiện một số khu vực vùng ven vẫn đang còn đất xen kẹt, đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng, dễ xảy ra tình trạng tranh chấp.

Trong khi đó, mặc dù lãi suất đang thấp nhưng nếu như có biến động tăng trở lại thì những nhóm vay sử dụng đòn bẩy cao sẽ chịu áp lực rất lớn.

Theo dự báo của đơn vị này, trong vòng 6 tháng cuối năm, thị trường thổ cư sẽ dần hồi phục nhờ sự trợ lực của các yếu tố bao gồm:

- Dự án hạ tầng chiến lược bước vào giai đoạn hoàn thiện.

- Nguồn cung hạn chế, đặc biệt tại nội đô.

- Sức cầu ở thực duy trì ổn định.

Mặc dù vậy, đà tăng bền vững sẽ chỉ xảy ra khi và chỉ khi:

- Giá duy trì ở mức phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số khách hàng mục tiêu.

- Các chủ đầu tư và môi giới tập trung vào sản phẩm có pháp lý rõ ràng, tránh tạo "sóng ảo".

Dưới góc độ phát triển đô thị, sự dịch chuyển của dòng tiền sang vùng ven được cho là tất yếu khi giá đất nội đô tiệm cận ngưỡng trần. Điều này có thể tạo ra chu kỳ tăng giá thứ hai tại các quận ven như Long Biên, Hà Đông, Đông Anh... trong vòng 2–3 năm tới, đặc biệt khi các dự án hạ tầng trọng điểm đồng loạt hoàn thành.

Đối với các nhà đầu tư trung hạn, điểm vào hợp lý nằm ở các phường/xã ven trục hạ tầng mới, có pháp lý hoàn thiện, mật độ dân cư hiện hữu cao. Đây sẽ là nhóm bất động sản không chỉ giữ giá mà còn tăng trưởng vượt trội so với mặt bằng chung khi chu kỳ tăng trưởng mới hình thành trong tương lai.