Góc nhìn đầu tư bất động sản năm 2026: Nhiều cơ hội, ít 'đường tắt'

Năm 2025 đang dần khép lại, đánh dấu năm cuối cùng của kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021 - 2025. Đây là thời điểm then chốt để nhìn lại chặng đường đã qua và chuẩn bị hành trang cho một hành trình 5 năm tiếp theo.

Các nhà đầu tư đang đứng trước một bài toán phân bổ tài sản quan trọng với câu hỏi: Liệu dòng vốn sẽ chảy vào chứng khoán, vàng... hay sẽ chuyển hướng sang bất động sản - một thị trường đang dồi dào nguồn cung nhờ các nút thắt pháp lý đang được tháo gỡ?

Trong bối cảnh này, việc xác định phân bổ danh mục tài chính, danh mục bất động sản phù hợp và tỷ trọng đầu tư tối ưu dựa trên hồ sơ rủi ro sẽ trở thành câu hỏi trọng tâm trong chiến lược của các nhà đầu tư ở năm tới.

Theo đó, sáng ngày 27/12, Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) tổ chức chương trình WeTalk “Đầu tư gì 2026?” tại TP. Hà Nội. Một trong những vấn đề được quan tâm xoay quanh câu chuyện bất động sản và các góc nhìn đầu tư.

Tại phiên thảo luận, các chuyên gia thống nhất rằng giai đoạn 2026-2030 sẽ là chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản Việt Nam, với hạ tầng đóng vai trò trục dẫn dắt quan trọng nhất. Tuy nhiên, cơ hội đầu tư không còn trải đều, mà đòi hỏi cách tiếp cận chọn lọc hơn theo vị trí - phân khúc - dòng tiền.

Hạ tầng - “bệ phóng” của chu kỳ mới

Theo các diễn giả, Hà Nội và TP. HCM tiếp tục là hai thị trường có nhu cầu bất động sản lớn nhất, đồng thời cũng là nơi tập trung các dự án hạ tầng trọng điểm.

Chỉ trong tháng 12, hàng loạt công trình lớn đã được khởi công hoặc tái khởi động, từ cao tốc kết nối TP. HCM - Cần Giờ đến các đại đô thị quy mô hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn ha tại Hà Nội. Nếu trước đây dự án 300-500ha đã được coi là lớn, thì hiện nay thị trường đang bước vào giai đoạn của các siêu đô thị 1.000-10.000ha, gắn với quy hoạch dài hạn 5-10 năm.

Các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh đó, xu hướng đầu tư chủ đạo sẽ là bất động sản gắn với trục giao thông và hạ tầng lớn, thay vì phát triển manh mún.

Tuy nhiên, hạ tầng chỉ thực sự phát huy vai trò “bệ phóng” khi tiến độ triển khai thực tế được đảm bảo. Thị trường bất động sản rất nhạy với thông tin quy hoạch, nhưng tăng trưởng bền vững chỉ đến khi dự án được triển khai đúng kế hoạch, thay vì dừng ở kỳ vọng.

Pháp lý: Nền tảng quan trọng nhưng cần thời gian hấp thụ

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng VARS IRE, Phó Trưởng Ban Nghiên cứu Thị trường & Tư vấn Xúc tiến Đầu tư, VARS, một điểm nhấn lớn của giai đoạn 2025-2026 là việc đồng loạt có hiệu lực của ba luật quan trọng: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Đây được đánh giá là nền tảng pháp lý quan trọng giúp định hình thị trường minh bạch và ổn định hơn trong dài hạn.

Trong đó, vấn đề bảng giá đất tiệm cận thị trường thu hút nhiều tranh luận. Các chuyên gia nhìn nhận, việc này sẽ giúp giảm tình trạng “hai giá”, tạo thuận lợi cho giải phóng mặt bằng và nâng cao tính công bằng. Tuy nhiên, chi phí đất tăng cũng làm dấy lên lo ngại về việc giá nhà tiếp tục bị đẩy lên.

Giải pháp được kỳ vọng nằm ở cơ chế bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh linh hoạt, giúp hài hòa lợi ích giữa người dân có đất và doanh nghiệp phát triển dự án. Dù ban đầu có thể gây tâm lý lo ngại, nhưng về dài hạn, hành lang pháp lý rõ ràng hơn sẽ giúp thị trường vận hành an toàn và bền vững hơn.

Nguồn cung tăng mạnh nhưng lệch phân khúc

Từ góc nhìn hiệp hội, bà Miền thông tin, 2025 được ghi nhận là năm có nguồn cung bất động sản lớn nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, ước đạt khoảng 140.000 sản phẩm - vượt mức 97.000 sản phẩm của năm 2020.

Nguồn cung không chỉ tăng về lượng, mà còn thay đổi về quy mô, với sự xuất hiện ngày càng nhiều của các siêu đô thị, đồng thời chất lượng sản phẩm được cải thiện theo xu hướng đô thị xanh, phát triển bền vững.

Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng thị trường vẫn tồn tại ba điểm lệch lớn:

- Lệch phân khúc: Hơn 60% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi sản phẩm vừa túi tiền khan hiếm;

- Lệch vùng miền: Nguồn cung tập trung nhiều ở miền Bắc, sau đó đến miền Nam, trong khi miền Trung vẫn hạn chế;

- Lệch chủ thể: Phần lớn sản phẩm đến từ một số chủ đầu tư lớn, giúp đảm bảo chất lượng nhưng làm giảm tính cạnh tranh về giá.

Theo dự báo, nguồn cung năm 2026 sẽ tiếp tục tăng khi nhiều dự án từng “đóng băng” được tháo gỡ pháp lý và quay trở lại thị trường.

Trước những lo ngại về vấn đề lệch phân khúc, mặt bằng giá bán cũng như những chuyển động lãi suất trong tương lai có thể làm giảm thanh khoản thị trường, các chuyên gia cho rằng đây không phải nỗi lo quá lớn đối với thị trường bất động sản do tầng lớp trung lưu của Việt Nam đang tăng nhanh chóng.

Theo ông Trần Ngọc Báu - Founder & Chairman, WiGroup cho biết, không có cơ sở để tăng lãi suất điều hành dẫn đến tác động xấu đến thị trường bất động sản trong năm 2026. Tuy nhiên việc lãi suất nhích tăng sẽ ít nhiều ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư.

“

Lãi suất thị trường sẽ không còn thấp như năm 2025

Ông Trần Ngọc Báu

Cầu thị trường bất động sản phân hóa rõ nét

Ở phía cầu, các chuyên gia cho rằng cần tách bạch nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư.

Theo ông Báu, thu nhập của nhóm lao động phổ thông tăng chậm, trong khi chi phí sinh hoạt và lãi suất vay mua nhà vẫn là rào cản lớn. Điều này khiến khả năng hấp thụ ở phân khúc giá thấp - trung cấp gặp nhiều thách thức.

Ngược lại, nhóm người giàu và sở hữu tài sản tài chính có mức tăng trưởng thu nhập tốt hơn, kéo theo nhu cầu mạnh ở phân khúc cao cấp. Đây cũng là lý do khiến phân khúc này tiếp tục mở rộng, dù không phục vụ số đông.

Với nhà đầu tư, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển khỏi các trung tâm giá đã quá cao, đặc biệt khi lợi suất cho thuê tại nhiều khu vực chỉ còn quanh 2,5-3%, mức thấp kỷ lục. Thay vì chờ tăng giá đơn thuần, nhà đầu tư ngày càng quan tâm tới khả năng tạo dòng tiền và giá trị sử dụng thực.

TP. HCM, Đà Nẵng và các “điểm sáng mới”

Theo ghi nhận, thị trường Hà Nội phục hồi sớm nhưng giá đã lên cao, trong khi TP. HCM bắt đầu bước vào chu kỳ hồi phục rõ rệt từ quý II/2025, với dòng tiền từ phía Bắc dịch chuyển mạnh vào các khu vực như Bình Dương (cũ), Long An (cũ).

Đà Nẵng tiếp tục được đánh giá là thị trường hấp dẫn nhờ tăng trưởng giao dịch, giá và sự tham gia mạnh của nhà đầu tư phía Bắc lẫn khách nước ngoài. Tuy nhiên, sau hai năm tăng nóng, cơ hội không còn “dễ” như trước, đòi hỏi lựa chọn kỹ hơn về phân khúc và vị trí.

Về tầm nhìn 3-5 năm, theo bà Phạm Thị Miền, ngoài các đô thị lớn, Quảng Ninh, Hải Phòng và Bình Dương (cũ) là những địa phương đáng chú ý nhờ hạ tầng, quy hoạch và dư địa phát triển còn tương đối tốt.