Góc nhìn Luật sư: Siết vay mua nhà thứ hai có nguy cơ khiến thị trường méo mó

Trong bối cảnh giá nhà vẫn ở mức cao và tín dụng bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, Bộ Xây dựng đề xuất siết cho vay với người mua nhà thứ hai nhằm ổn định thị trường. Tuy nhiên, không tránh khỏi lo ngại cách tiếp cận này có thể khiến thị trường méo mó, thậm chí xung đột với quyền tài sản và quyền tự do kinh doanh được Hiến pháp bảo hộ.

Trao đổi với chúng tôi, Luật sư Hà Huy Phong, Giám đốc Công ty Luật Inteco, cho rằng việc kiểm soát thị trường là cần thiết, nhưng Nhà nước nên lựa chọn công cụ phù hợp hơn – đó là điều tiết bằng chính sách kinh tế, thay vì biện pháp hành chính can thiệp trực tiếp vào quan hệ dân sự.

PV: Thưa Luật sư, Bộ Xây dựng vừa đề xuất siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi, tối đa 50%, nhà thứ 3 không quá 30%, với mục tiêu “hạn chế đầu cơ, hạ nhiệt giá nhà”. Từ góc độ pháp lý và thể chế, quan điểm của ông về đề xuất này ra sao?

Luật sư Hà Huy Phong: Tôi hoàn toàn ủng hộ chủ trương điều chỉnh để đưa giá nhà về mức hợp lý, đảm bảo người dân có khả năng tiếp cận được nhà ở, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá bất động sản vượt xa giá trị thực. Nhà nước cần có công cụ để can thiệp, nhưng điều quan trọng là phải lựa chọn đúng cách thức can thiệp, tức là tuân thủ nguyên tắc của nền kinh tế thị trường và pháp luật hiện hành.

Thực tế, có nhiều công cụ để điều tiết thị trường. Ví dụ, Nhà nước có thể sử dụng công cụ thuế tài sản, đánh thuế cao hơn đối với người sở hữu căn nhà thứ hai trở đi, đây là quan hệ trực tiếp giữa Nhà nước và người nộp thuế, hoàn toàn hợp pháp và phù hợp với thông lệ quốc tế. Ngoài ra, cũng có thể áp dụng các biện pháp vĩ mô như điều tiết dòng vốn, giám sát chặt chẽ tín dụng bất động sản thông qua cơ chế quản lý của Ngân hàng Nhà nước.

Tuy nhiên, đề xuất của Bộ Xây dựng về việc áp hạn mức cho vay đối với người mua nhà thứ hai trở đi là không phù hợp cả về cơ sở pháp lý lẫn nguyên tắc thị trường. Bởi quan hệ giữa ngân hàng và người vay vốn là một quan hệ dân sự, được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự và Luật các tổ chức tín dụng, dựa trên nguyên tắc bình đẳng, tự do, tự nguyện thỏa thuận.

Ngân hàng là doanh nghiệp kinh doanh tiền tệ, họ có quyền tự quyết định đối tượng cho vay, mức cho vay và điều kiện bảo đảm, trên cơ sở quản trị rủi ro và chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng mà pháp luật cho phép. Nhà nước không nên và cũng không có cơ sở pháp lý để can thiệp hành chính vào mối quan hệ dân sự này.

Nói cách khác, đây là việc áp đặt một biện pháp hành chính lên một quan hệ dân sự, và điều đó đi ngược lại cả lý luận pháp luật lẫn nguyên tắc thị trường. Thị trường bất động sản, xét cho cùng, vẫn phải vận hành theo quy luật cung – cầu. Khi có cầu hợp pháp và ngân hàng sẵn sàng cho vay trong giới hạn rủi ro chấp nhận được, thì không có lý do gì để Nhà nước ngăn cản.

Việt Nam đã phải mất hàng chục năm mới được công nhận là nền kinh tế thị trường theo tiêu chí quốc tế. Theo ông, nếu tiếp tục ban hành các quy định mang tính hành chính như siết tín dụng, liệu vị thế “kinh tế thị trường” của Việt Nam có bị ảnh hưởng trong mắt các tổ chức quốc tế và nhà đầu tư nước ngoài?

Theo nguyên tắc của nền kinh tế thị trường, giá cả phải được quyết định bởi cung – cầu, chứ không phải bởi mệnh lệnh hành chính. Khi Nhà nước áp đặt những biện pháp can thiệp gián tiếp, như giới hạn hạn mức cho vay của ngân hàng đối với người mua nhà thứ hai, thứ ba, thì về bản chất, đó cũng là một hình thức can thiệp hành chính vào thị trường.

Mặc dù quy định này không trực tiếp điều chỉnh giá nhà, nhưng nó tác động đến cơ chế hình thành giá thông qua việc siết dòng vốn tín dụng. Khi đó, sự thay đổi về giá không còn đến từ quy luật tự nhiên của thị trường, mà đến từ sự áp đặt mang tính chủ quan của cơ quan quản lý, điều này đi ngược lại với tinh thần của kinh tế thị trường mà Việt Nam đang hướng tới.

Hơn nữa, việc can thiệp bằng các biện pháp hành chính, mệnh lệnh luôn tiềm ẩn nguy cơ tạo ra một môi trường đầu tư thiếu bình đẳng, kém minh bạch và khó dự đoán. Đó chính là rủi ro lớn nhất đối với các nhà đầu tư, bởi nguyên tắc căn bản của nền kinh tế thị trường là minh bạch, ổn định và khả năng dự báo cao.

Nếu các chính sách có thể thay đổi một cách đột ngột, tùy vào quan điểm của từng cơ quan quản lý, thì niềm tin của nhà đầu tư cả trong nước lẫn quốc tế sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Khi một doanh nghiệp hay nhà đầu tư nước ngoài bỏ ra hàng tỷ USD cho một dự án, họ phải biết rõ khung pháp lý và chính sách sẽ vận hành ổn định ra sao trong nhiều năm tới. Nếu rủi ro can thiệp hành chính còn tồn tại, họ sẽ do dự, thậm chí rút lui.

Nếu quy định này được ban hành, ông đánh giá tính hợp hiến và tính pháp lý của nó như thế nào? Có khả năng xung đột pháp luật với các đạo luật hiện hành như Luật Đầu tư, Luật Dân sự, Luật Các tổ chức tín dụng hay không?

Xét về góc độ pháp lý, đề xuất này không phải là xung đột hoàn toàn với hệ thống pháp luật hiện hành, nhưng rõ ràng không phù hợp với tinh thần và nguyên tắc của nền kinh tế thị trường. Nó đang can thiệp vào những nguyên tắc cốt lõi của quyền tự do kinh doanh và quyền tự do thỏa thuận, những quyền được bảo đảm trong Bộ luật Dân sự, Luật các tổ chức tín dụng, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Về bản chất, việc Nhà nước áp đặt hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai, thứ ba là một hình thức bóp méo quan hệ thị trường, khi dùng mệnh lệnh hành chính để điều tiết một giao dịch vốn dĩ mang tính dân sự, bình đẳng, tự nguyện, và được điều chỉnh bằng quy luật cung cầu.

Điều này không chỉ làm lệch hướng nguyên tắc thị trường, mà còn đi ngược lại tinh thần đổi mới và cải cách thể chế mà Nhà nước ta đã kiên trì theo đuổi trong nhiều năm qua đó là giảm dần can thiệp hành chính, tăng cường quyền tự chủ và trách nhiệm của các chủ thể kinh tế.

Trên thế giới, dường như không có quốc gia nào dùng công cụ tín dụng để điều tiết trực tiếp thị trường bất động sản. Vậy, dưới góc nhìn so sánh pháp luật quốc tế, ông có thể lý giải vì sao biện pháp này đi ngược thông lệ quốc tế, và những rủi ro pháp lý mà Việt Nam có thể đối mặt nếu áp dụng?

Trên thế giới, việc Nhà nước can thiệp vào thị trường thông qua các biện pháp tín dụng không phải là chưa từng có. Tuy nhiên, nguyên tắc chung của pháp luật quốc tế về điều tiết kinh tế là sự can thiệp của Nhà nước chỉ nên diễn ra trong những tình huống đặc biệt, ví dụ khi thị trường có dấu hiệu khủng hoảng, bong bóng tài sản hoặc rủi ro hệ thống có thể gây bất ổn vĩ mô.

Các quốc gia như Mỹ, Trung Quốc hay một số nước châu Âu từng áp dụng biện pháp kiểm soát dòng vốn hoặc điều tiết tín dụng để ngăn ngừa khủng hoảng tài chính, nhưng đó là những hành động mang tính tình thế, được thực hiện trong khung pháp lý chặt chẽ và có thời hạn rõ ràng. Sau khi thị trường ổn định, các biện pháp này được gỡ bỏ để trả lại quyền tự vận hành cho cơ chế thị trường.

Điều khác biệt ở đây là họ can thiệp để ngăn khủng hoảng, còn Việt Nam hiện nay lại đề xuất can thiệp để điều tiết giá cả, một vấn đề vốn dĩ thuộc phạm vi điều chỉnh của quy luật cung – cầu. Việc dùng công cụ tín dụng để tác động trực tiếp đến giá nhà là đi ngược thông lệ quốc tế, vì nó không dựa trên nguy cơ khủng hoảng hệ thống mà chỉ nhằm can thiệp hành chính vào một quan hệ thị trường cụ thể.

Về phương diện pháp lý, biện pháp này tiềm ẩn rủi ro xung đột với nguyên tắc tự do kinh doanh và tự do thỏa thuận được quy định trong Bộ luật Dân sự và Luật các tổ chức tín dụng. Nếu Nhà nước áp đặt hạn mức cho vay dựa trên số lượng tài sản cá nhân sở hữu, điều đó sẽ làm méo mó thị trường.

Ở khía cạnh kinh tế, bất động sản chiếm khoảng 10% GDP và có sức lan tỏa đến hơn 40 ngành nghề khác. Theo ông, nếu “siết tín dụng bất động sản”, điều gì sẽ xảy ra với nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng nói riêng?

Hiện nay, dư nợ bất động sản trong hệ thống ngân hàng đang chiếm tỷ trọng khá lớn, và tốc độ tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực này những năm gần đây cũng rất cao. Do đó, nếu siết tín dụng bất động sản, tác động dây chuyền sẽ là điều khó tránh.

Trước hết, cần nhìn nhận bất động sản là một ngành lớn, cần được phát triển đúng hướng, việc siết tín dụng chắc chắn sẽ làm chậm lại đà phục hồi của một ngành vốn đang là một trong những trụ cột của nền kinh tế, đóng góp khoảng 10% GDP và có sức lan tỏa tới hơn 40 ngành nghề khác. Song song đó, chính các ngân hàng thương mại cũng sẽ chịu ảnh hưởng, vì nguồn thu lớn của họ hiện nay đến từ tín dụng bất động sản. Khi kênh này bị co hẹp, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống có nguy cơ giảm tốc, ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của khối ngân hàng và sự cân bằng của hệ thống.

Mặt khác, về lý thuyết, khi vốn bị siết ở bất động sản, nguồn tiền có thể được điều tiết sang sản xuất, tiêu dùng hoặc các lĩnh vực ưu tiên khác. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, nền kinh tế đang gặp khó khăn, nhu cầu vốn ở các lĩnh vực khác chưa cao, trong khi bất động sản lại là khu vực hấp thụ vốn lớn nhất. Vì vậy, việc siết tín dụng vào bất động sản có thể dẫn tới tình trạng vốn dư thừa trong hệ thống ngân hàng, nhưng không tìm được đầu ra phù hợp, làm giảm hiệu quả lưu thông vốn, tạo thêm áp lực cho tăng trưởng kinh tế nói chung.

Nhiều ý kiến cho rằng “muốn hạ giá nhà phải khơi thông nguồn cung, không thể bóp cầu”, vì căn nguyên giá cao nằm ở tắc nghẽn pháp lý và chi phí đầu vào. Với tư cách là luật sư, ông nhìn nhận đâu mới là giải pháp pháp lý căn cơ và đúng hướng để bình ổn thị trường nhà ở?

Tôi đồng tình với quan điểm rằng, muốn bình ổn giá nhà phải khơi thông nguồn cung, chứ không thể “bóp cầu”. Căn nguyên khiến giá nhà tăng cao trong nhiều năm qua chủ yếu xuất phát từ tắc nghẽn pháp lý, chi phí đầu vào lớn, và việc tổ chức thực thi chính sách chưa hiệu quả.

Ở góc độ pháp lý, giải pháp căn cơ nhất là cải cách mạnh mẽ thể chế và thực thi pháp luật trong lĩnh vực đầu tư, đất đai và xây dựng. Hiện nay, thời gian chuẩn bị và triển khai một dự án bất động sản ở Việt Nam thường kéo dài quá lâu, có thể mất 3–5 năm, thậm chí hơn, chỉ để hoàn tất các thủ tục pháp lý. Một nguyên nhân lớn là sự chồng chéo, trùng lặp giữa các luật, đặc biệt là Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Xây dựng.

Do đó, nhà nước cần đồng bộ và thống nhất các quy định pháp luật, đặc biệt là ở khâu thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cấp phép xây dựng, để rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị và triển khai dự án. Việc phân cấp mạnh mẽ từ Trung ương về địa phương, trao quyền cho các tỉnh, thành phố trong phê duyệt và giám sát dự án cũng là hướng đi đúng để giảm tắc nghẽn thủ tục.

Song song với đó, cần kiên quyết xử lý các dự án chậm triển khai, găm đất, găm hàng chờ tăng giá, kể cả thu hồi những dự án đã được giao đất nhưng không triển khai trong thời gian dài. Nếu để tình trạng này kéo dài, nguồn cung bị tắc, giá nhà tất yếu sẽ bị đẩy lên cao.

Ngoài yếu tố pháp lý, cũng cần chấn chỉnh lại thị trường và hành vi của các chủ thể tham gia. Trước hết là siết hoạt động môi giới bất động sản, ngăn chặn tình trạng “thổi giá”, làm nhiễu loạn thông tin thị trường. Thứ hai, tăng tính minh bạch về giá, thông qua cơ sở dữ liệu giao dịch công khai, giúp người mua và cơ quan quản lý nắm rõ giá trị thực. Thứ ba, phát triển văn hoá thuê nhà, thay vì tâm lý “phải sở hữu nhà bằng mọi giá”. Ở các quốc gia phát triển, thuê nhà là hình thức phổ biến, giúp người dân linh hoạt hơn về tài chính và di chuyển, đồng thời giảm áp lực cầu mua nhà.

Bên cạnh đó, cần phân bố dân cư và phát triển hạ tầng đồng đều hơn giữa các vùng miền, tránh tình trạng quá tải dân cư và nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, trong khi nhiều địa phương khác còn quỹ đất và tiềm năng phát triển. Đây cũng là một biện pháp gián tiếp nhưng bền vững để giảm áp lực tăng giá nhà.

Từ thực tiễn hành nghề và kinh nghiệm tư vấn chính sách, ông có kiến nghị cụ thể nào đối với cơ quan soạn thảo để tránh lặp lại tư duy mệnh lệnh, đồng thời vẫn đạt được mục tiêu kiểm soát rủi ro, hạ giá nhà mà không vi phạm quyền tự do kinh doanh?

Trước hết, cần khẳng định rằng giá cả là vấn đề của thị trường, mà chúng ta phải chấp nhận thì thường sẽ phải tự điều tiết bằng cái bàn tay vô hình của nó. Vì vậy, trước khi can thiệp, Nhà nước phải xác định rõ mục tiêu của mình là gì? là kiểm soát rủi ro tín dụng, chống đầu cơ hay bình ổn giá nhà. Khi xác định được mục tiêu, công cụ can thiệp phải phù hợp, đúng với bản chất của quan hệ pháp lý và quy luật thị trường.

Tôi cho rằng, Nhà nước hoàn toàn có quyền và nên sử dụng các công cụ kinh tế, tài chính vĩ mô để đạt được mục tiêu kiểm soát rủi ro, thay vì áp đặt mệnh lệnh hành chính vào các quan hệ dân sự giữa ngân hàng và người mua nhà.

Trân trọng cảm ơn ông!