Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có nguy cơ "ế"

Nhiều bất cập

HoREA nhận thấy, chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội vay với lãi suất thấp, dài hạn là chính sách cốt lõi, phổ biến nhất được thực hiện ở nhiều nước được cho vay với lãi suất thấp, dài hạn với các kỳ hạn khác nhau tuỳ theo từng nhóm đối tượng được phân nhóm theo thu nhập để có chính sách ưu đãi tín dụng phù hợp.

Theo Tổ chức định cư toàn cầu HABITAT của Liên Hiệp quốc thì chính sách bán trả góp nhà ở xã hội, nhà giá thấp dành cho người có thu nhập thấp là những người chỉ có một phần điều kiện tài chính, nhưng không có đủ toàn bộ tài chính để tự mình tạo lập nhà ở mà cần phải có sự hỗ trợ của Nhà nước thông qua chính sách tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội với lãi suất thấp, dài hạn phổ biến là trên dưới 25 năm (độ dài của một thế hệ).

Chính sách này cũng tương tự như chính sách nhà ở xã hội của nước ta hiện nay đang cho phép người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ cần có một phần vốn để thanh toán 20% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội và được vay ưu đãi 80% giá trị hợp đồng còn lại với lãi suất thấp 4,8 - 5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm.

Bộ Xây dựng cho biết đã có khoảng 100 dự án nhà ở xã hội tại 36 địa phương đã được cấp phép xây dựng, triển khai đầu tư xây dựng, có tổng mức đầu tư khoảng 70.000 tỷ đồng với 85.662 căn hộ, đã đăng ký vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Nhưng, có thể nhận thấy số lượng dự án nhà ở xã hội đã lựa chọn được chủ đầu tư chưa nhiều và còn đang triển khai thủ tục đầu tư xây dựng nên cần tập trung tháo gỡ vướng mắc về thủ tục đầu tư xây dựng cho các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.   

Đối với người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chưa mặn mà vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng do lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng lên đến 8,2%/năm là quá cao, quá sức chịu đựng của người có thu nhập thấp đô thị, như trường hợp căn hộ nhà ở xã hội có giá 1 tỷ đồng, thanh toán trước 20% là 200 triệu đồng và được vay 80% là 800 triệu đồng với lãi suất 8,2%/năm thì chỉ riêng việc trả lãi vay năm đầu tiên người vay phải trả bình quân 5,46 triệu đồng/tháng, đồng thời còn phải trả một phần nợ gốc.

Còn đối với người mua nhà tại dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng do thị trường đang thiếu sản phẩm nhà ở của các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhưng có thể nhận định gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phù hợp với đối tượng này. 

Có thể trở thành gánh nặng cho người vay

Trước đây, thực hiện Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ về gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng thì Thông tư số 11/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước quy định mức lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở áp dụng cho năm 2013 là 6%/năm.

Định kỳ vào tháng 12 hàng năm, Ngân hàng Nhà nước công bố mức lãi suất cho năm tiếp theo, bằng khoảng 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường nhưng không vượt quá 6%/năm. 

Thời gian áp dụng mức lãi suất cho vay tối đa 10 năm đối với khách hàng mua, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại và 5 năm đối với khách hàng là doanh nghiệp, nhưng không vượt quá thời điểm 01/06/2023. Sau đó, Nghị quyết 61/NQ-CP ngày 21/08/2014 của Chính phủ đã cho phép thời hạn vay ưu đãi của gói 30.000 tỷ đồng tối đa 15 năm (đến năm 2031).

Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng thực hiện trong các năm 2013-2016 rất thành công, đã giải ngân 29.679 tỷ đồng đạt 98,93%.

Hiệp hội nhận thấy, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chưa kế thừa đầy đủ tinh thần của Thông tư 11/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước năm 2013. Hơn nữa, Ngân hàng Nhà nước chỉ áp dụng lãi suất vay ưu đãi này trong 5 năm và sau 5 năm thì ngân hàng thương mại và người mua, thuê mua nhà ở xã hội thỏa thuận lãi suất vay, hầu như có thể nhận định là lãi suất mới sẽ cao hơn, nên người mua nhà sợ, không dám vay. 

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước quy định lãi suất vay trong thời gian ưu đãi này được công bố định kỳ mỗi 06 tháng 1 lần và mức lãi suất 8,2% đầu tiên chỉ áp dụng đến 30/06/2023, sau đó sẽ công bố mức lãi suất áp dụng cho 06 tháng cuối năm 2023… Cách tính lãi suất này càng làm cho người mua nhà thêm bất an. 

Khó khả thi

Bên cạnh đó, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được tâng lên thành gói tín dụng có thời gian ưu đãi cho nhà ở xã hội, nên Ngân hàng Nhà nước quy định người vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được vay ưu đãi 1 lần để mua 1 căn nhà, mà nếu đã vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất khoảng 8,2%/năm thì người có thu nhập thấp đô thị sẽ bị mất cơ hội vay tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành với lãi suất 4,8-5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm.

Nhất là hiện nay, Ngân hàng chính sách xã hội đang còn tồn gần 11.000 tỷ đồng để cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội nhưng do không có nhà ở xã hội nên không có người vay, mà nếu tính suất vay bình quân là 600 triệu đồng/căn, với nguồn vốn 11.000 tỷ đồng thì Ngân hàng chính sách xã hội còn có thể cho vay khoảng 18.000 người để mua nhà ở xã hội.

Nếu có nguồn cung nhà ở xã hội thì người mua, thuê mua nhà ở xã hội chắc chắn sẽ lựa chọn vay ưu đãi 4,8%/năm tại Ngân hàng chính sách xã hội, nên gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có thể bị ế đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội không lựa chọn để vay.

Do các bất cập, hạn chế trên đây nên xuất hiện tâm lý của người có thu nhập thấp đô thị cố chờ cho đến khi ban hành Luật Nhà ở (mới) để có chính sách ưu đãi tín dụng về nhà ở xã hội và cố chờ đến khi có nguồn cung nhà ở xã hội mới để vay ưu đãi tại Ngân hàng chính sách xã hội hoặc các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước chỉ định.

Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét nên dành một phần gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và gói 40.000 tỷ đồng giảm 2% lãi suất năm 2022 nhưng kết quả giải ngân chưa đáng kể để sử dụng các nguồn vốn này hỗ trợ các doanh nghiệp đang gặp khó khăn hiện nay nhưng có triển vọng phục hồi, phát triển trở lại, nhất là tập trung hỗ trợ người tiêu dùng và khách hàng để làm tăng tổng cầu giúp cho nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản phục hồi và phát triển trở lại theo hướng lành mạnh, an toàn, bền vững.