Hà Nội đề xuất phương án xử lý vi phạm tại 12 dự án của Mường Thanh, hé lộ cơ chế cấp sổ đỏ

HĐND TP. Hà Nội vừa xây dựng dự thảo nghị quyết về cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả nhằm xử lý các tồn tại, vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng tại 12 dự án thuộc các doanh nghiệp của ông Lê Thanh Thản, gắn với yêu cầu tái thiết, chỉnh trang đô thị.

Theo dự thảo, 12 dự án gồm: Tổ hợp chung cư cao cấp và thương mại Bemes (CT6 Kiến Hưng); công trình hỗn hợp Đại Thanh; công trình hỗn hợp nhà ở và trung tâm thương mại CT5 Tân Triều; khu nhà ở Xa La; dự án nhà ở CT11, CT12 tại ô đất CT2, khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ; các tòa nhà hỗn hợp VP3, VP5, VP6; cùng 4 tổ hợp chung cư và dịch vụ thương mại tại các ô đất HH1, HH2, HH3, HH4 thuộc ô CC6, khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm.

Các dự án nằm trên địa bàn các phường Kiến Hưng, Hà Đông, Định Công, Hoàng Liệt và xã Đại Thanh, Hà Nội.

Phân loại công trình thành 3 nhóm để xử lý vi phạm

Theo dự thảo nghị quyết, các công trình, hạng mục hoặc phần công trình xây dựng không đúng quy hoạch, giấy phép xây dựng tại 12 dự án trên được chia thành 3 nhóm: được tồn tại theo hiện trạng, được tồn tại có điều kiện và phải tháo dỡ.

Đối với công trình cao tầng, khoản 2 Điều 4 của dự thảo đưa ra 5 tiêu chí làm căn cứ phân loại.

Cụ thể, thứ nhất, công trình đã được xây dựng hoàn thành, đưa vào sử dụng trên thực tế và không có tranh chấp về đất đai, xây dựng.

Thứ hai, công trình phải bảo đảm an toàn chịu lực, phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ và không gây ảnh hưởng đến các công trình lân cận.

Thứ ba, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện, giao thông, đỗ xe, cùng hạ tầng xã hội như giáo dục, y tế, sinh hoạt cộng đồng, phải đáp ứng quy mô dân số thực tế hoặc được bổ sung theo phương án khắc phục.

Thứ tư, công trình phải bảo đảm yêu cầu về kiến trúc, cảnh quan, hình khối, hài hòa với không gian đô thị xung quanh.

Thứ năm, công trình không được vi phạm chỉ giới đường đỏ, hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, hành lang an toàn giao thông và các quy định về tĩnh không.

Trên cơ sở đó, nhóm 1 gồm các công trình đáp ứng đồng thời cả 5 tiêu chí và được phép tồn tại theo hiện trạng.

Nhóm 2 gồm các công trình chưa đáp ứng một hoặc một số tiêu chí thứ nhất và thứ ba, nhưng có khả năng khắc phục bằng các giải pháp kỹ thuật, bổ sung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để đáp ứng quy mô dân số thực tế; hoặc thông qua việc di dời cư dân tại các căn hộ vi phạm và chuyển đổi công năng sử dụng.

Trong khi đó, nhóm 3 gồm các công trình phải tháo dỡ do không đáp ứng yêu cầu về an toàn, gây ảnh hưởng đến công trình lân cận, không bảo đảm kiến trúc, cảnh quan, hình khối hoặc vi phạm chỉ giới đường đỏ, hành lang bảo vệ, hành lang an toàn giao thông, quy định về tĩnh không. Nhóm này cũng bao gồm các công trình không thể khắc phục những tiêu chí còn lại bằng các giải pháp áp dụng đối với nhóm 2.

Ngoài ra, các công trình nhà ở thấp tầng xây dựng trên đất quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất quốc phòng, an ninh hoặc hành lang bảo vệ công trình mà không thể điều chỉnh quy hoạch cũng thuộc diện phải tháo dỡ.

Căn cứ hồ sơ rà soát, đánh giá của cơ quan chuyên môn, UBND TP. Hà Nội sẽ quyết định danh mục công trình, hạng mục hoặc phần diện tích được phép tồn tại, tồn tại có điều kiện, cải tạo, chỉnh trang đô thị, chuyển đổi công năng hoặc phải tháo dỡ.

Quy định việc di dời cư dân và xử lý công trình vi phạm

Dự thảo nghị quyết đưa ra các phương án di dời cư dân tương ứng với từng nhóm công trình.

Đối với công trình, dự án thuộc nhóm 1, cư dân và tài sản tại các căn hộ, diện tích vi phạm ở khu vực khối đế, tầng kỹ thuật, nhà sinh hoạt cộng đồng phải được di dời để hoàn trả công năng theo quy hoạch được duyệt hoặc chuyển sang mục đích phục vụ cộng đồng.

Đối với nhóm 2, nếu việc bổ sung các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo phương án do chủ đầu tư đề xuất vẫn không đáp ứng được quy mô căn hộ và dân số tăng thêm, cư dân cùng tài sản tại các căn hộ vi phạm phải được di dời theo thứ tự ưu tiên.

Trước tiên, việc di dời được thực hiện đối với cư dân và tài sản tại các căn hộ, diện tích vi phạm ở khối đế, tầng kỹ thuật, nhà sinh hoạt cộng đồng nhằm hoàn trả công năng theo quy hoạch hoặc chuyển sang phục vụ cộng đồng.

Tiếp đó, cư dân tại các căn hộ thuộc phần công trình xây vượt số tầng so với giấy phép xây dựng hoặc quy hoạch chi tiết được duyệt sẽ thuộc diện phải di dời.

Đối với các công trình, dự án thuộc nhóm 3, dự thảo quy định phải di dời toàn bộ cư dân và tài sản khỏi các căn hộ, công trình.

Trước khi triển khai, chủ đầu tư phải lập danh sách các căn hộ có cư dân thuộc diện di dời, đồng thời xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng và các quyền lợi hợp pháp khác của từng trường hợp.

Phương án di dời phải được xây dựng, công khai và lấy ý kiến đồng thuận của cư dân về các nội dung liên quan, bao gồm bồi thường, hỗ trợ, bố trí nơi ở tạm thời.

Chủ đầu tư có trách nhiệm bảo đảm kinh phí di dời, hỗ trợ chỗ ở tạm thời cho người dân trong thời gian chưa hoàn thành các phương án khắc phục hậu quả. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện các trách nhiệm này, UBND TP. Hà Nội sẽ áp dụng biện pháp xử lý theo thẩm quyền và quy định pháp luật liên quan.

Việc tháo dỡ công trình, hạng mục thuộc nhóm 3 phải bảo đảm an toàn cho cư dân, an toàn chịu lực của công trình và các công trình liền kề. Trường hợp không thể tháo dỡ, công trình sẽ được xem xét chuyển đổi công năng sử dụng nhằm tăng tiện ích cho cư dân và khu vực, đồng thời không làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Chủ đầu tư phải lập phương án tháo dỡ và chịu toàn bộ chi phí liên quan đến việc tháo dỡ, cải tạo, chuyển đổi công năng; đồng thời đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cho khu vực, bảo đảm thời gian và tiến độ theo yêu cầu của cơ quan chức năng.

Đối với các công trình, dự án được phép tồn tại, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện đầy đủ các biện pháp khắc phục hậu quả bổ sung, trong đó có việc nộp lại khoản thu lợi bất hợp pháp từ phần vi phạm trật tự xây dựng.

Khoản tiền này được xác định bằng tổng diện tích sàn xây dựng vi phạm tăng thêm so với quy hoạch, giấy phép xây dựng, nhân với đơn giá xây dựng 1m², sau đó nhân với 50%. Đơn giá được tính theo giá trị suất vốn đầu tư tại thời điểm công trình, dự án được đưa vào sử dụng thực tế.

Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp trực tiếp khoản tiền này vào ngân sách thành phố thông qua Kho bạc Nhà nước Hà Nội theo thời hạn ghi trong quyết định xử lý.

Đề xuất cơ chế bồi thường và cấp sổ đỏ cho người mua nhà

Dự thảo cũng quy định cơ chế, chính sách đối với cư dân là chủ sở hữu căn hộ thuộc diện phải di dời.

Theo đó, người mua các căn hộ thuộc diện này được chủ động lựa chọn, thỏa thuận với chủ đầu tư một trong các phương án xử lý quyền lợi.

Phương án thứ nhất là nhận tiền đền bù, bồi thường, hỗ trợ từ chủ đầu tư. Phương án thứ hai là chuyển sang căn hộ hoặc nhà ở tương đương tại dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện kinh doanh do chủ đầu tư thực hiện. Phương án thứ ba là đối với người đủ điều kiện theo Luật Nhà ở, được ưu tiên mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện mà không phải tham gia bốc thăm.

Về nghĩa vụ tài chính đối với đất đai, dự thảo quy định khoản phải nộp của các dự án, công trình được phép tồn tại sẽ được xác định trên cơ sở giá đất tại bảng giá đất nhân với hệ số do UBND TP. Hà Nội quy định tại thời điểm chấp thuận cho công trình, hạng mục công trình được tồn tại theo hiện trạng.

Sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về xây dựng và đất đai, chủ đầu tư phải hoàn thiện hồ sơ, gửi cơ quan chức năng để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua nhà.

Trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng không hoàn thiện hồ sơ gửi cơ quan chức năng, người mua nhà được trực tiếp nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận có trách nhiệm tiếp nhận và giải quyết theo quy định.